お願い。。。（今日は２つありますｗ）
ツバメ退治、あと3勝なんですのｗ
こんにちは。
まずお知らせと言うかお願いです。
秋もそろそろ深まり、朝晩の冷え込みも多少感じる今日この頃。。
えぇ、、暑い時期はとうに終わってますのでチョコモナカジャンボを大量に差し入れするのはそろそろご遠慮ください。（季節は肉まんの季節に変わってますよｗ）
さて、ポチ数も多かったので昨日の続きです。。
昨日は、
＞それ以前に、買い付けが殺到してしまう物件であれば安くは買えないことを意味しますのでそういう物件であればさっさと転進すればいいだけの話です。
で終わりましたが、
「物件を安く買う方法」。。
世の不動産投資家の命題であるのは当然として、昨今のプレーヤーの増加でこの命題を果たすことがさらに難しくなってきている昨今。。。
しかし、そんな都合のいい物件がまったくゼロってわけでもありません。
現に、とある団員は都内のいいとこで「どう見てもこれ、価格間違いとしか思えねーだろｗｗ」と言う物件をフルローンの低金利でゲットしてるし（しかも2つ同時ってどんだけ運を使い果たす気なんでしょうねｗ）またほかの団員は中央線23区内某駅徒歩5分とかで土地値より安い価格で新耐震RCレジをゲットしてます。。（この方には相談料としてタカノフルーツパーラーブッフェを請求予定ですｗ）
また、相談とかで「この物件どう思いますか？」って質問された物件でも思わず「ワタクシがこの広告帯の仲介に電話してこの物件横取り出来ねーかな（おいおいｗｗ）」って衝動に駆られることもあることを考えると、仲介さんの値付け間違いなのか売主騙して両手狙いでさっさと安く売ってしまおうって思ってるのかわかりませんが、「どう見ても異様に安い物件」ってのは時々ですが確かに存在します。
ただこの「どう見ても異様に安い物件」と判断するには相当の目利きが必要で、積算価格と利回りだけ追っかけて物件を探してるうちはこの目利きスキルが弱いですから「単に価格が安い物件」にだけ目が行きがちです。
この
「どう見ても異様に安い物件」
「単に価格が安い物件」
の違いですが、当然、天と地ほどの違いがあります。
一言で言えば前者は「買った瞬間に手を加えることなくそれ以上の価格で転売できる」で後者は「安いと思って買ってみたら実際の価値はそれ以下だった（ｗ）」ではないかと思うのですが、この違いを見分けるスキルがある人ってやっぱりいい物件を買ってます。
さて、この「違い」ですが、当然一朝一夕で出来る類のものではありません。
何度も何度も物件比較して相場観を養い、土地と建物の価値を入念にしらべて「安くなる理由が無いのに安い」って部分に気が付いて「これってもしかして値付け間違いじゃねーの？」というプロセスを過去のトライ＆エラーから学んでいるからこそ出来るまさに匠の技ですｗ。。
と書くと、「なんだよ、、結局最後は経験がモノを言うとか気の遠くなる話になるのかよ。。。」と思われそうなのであれですが、この差が埋まらないうちはこれらの人には「どう見ても異様に安い物件」があてがわれ、そうでじゃない人は「単に価格が安い物件」掴まされます。。
このブログを読んでる人がいつまでも「単に価格が安い物件」ばっかり掴まされてはこのブログの存在意義もありませんからこのスキルの鍛え方を教えますが、ワタクシも場合、こうやってこのスキルを磨きました。。
①物件概要は見るけど売り出し価格は見ないで頭に物件の全体像を想像する
②自分ならこの価格じゃないと買わないな、、って価格を予想する
③売り出し価格を見て予想金額が近ければ指値を念頭に細かいスペックをチェック
④なんでこんな価格で売り出されたのかを仲介に電話して確認
⑤納得できる理由であれば最大でどこまで高く売れるかネットで調べる
⑥差額が販売経費を差っ引いても残るなら欲しい差額まで指値して大丈夫かを仲介にチェック入れる
⑦差額が満足する金額であればこの時点でケツが浮くｗｗ
要するに普段から物件概要の売り出し価格を見ないってのが基礎的な訓練なのですがこれは普段家に届く新聞のマンション広告などでも出来るのでこんなところから目を鍛えておけば1年くらいでその能力は身についていきます。
賃料予測なども同じ手法で「この部屋、自分ならならいくらで住みたい？」ってのを想像してその賃料が高いか安いかで判断するのですが、この「自分を秤にした予測手法」。。
不動産投資では結構役に立つシーンが多いのでまずはこの秤を自分で持つようにしてください。
ただ、自分の予測と合ってるからといって必ず安く買えるわけではありません。
当然、そういう自分の秤を持ってる人もこの世界にはたくさんいて日夜そういう物件が無いかをネット検索してます。（これがあるから「ネットでも普通に安い物件見つけられるよ」って言う人がいるんですけどそれはそういう能力を持ち合わせているからこそ言えるセリフなんですｗ）
そんな秤を持ち合わせた者同士のスピード対決に勝てるだけの決断力を磨けば理論上負けないはずのですが、、、
最後の最後になって「狼さん、、この物件、、どう思います？」って聞いてくる人がいるんです。。。。（その時間差でほかに取られたらどうすんのよｗｗｗ）
と言うことで今日2つ目のお願いです。。
そういう物件を見かけたらメールじゃなくてまず電話でご連絡ください。。。（メール見てない時に限ってこういう相談が来るのでこっちも責任感じちゃうじゃないですかｗｗ）
だから電話の方が早いって言ってんじゃんｗ