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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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新築区分考察。。。

banner赤ずきん
キーBOXの番号は4649なんですのーw

こんにちは。

昨日、投資マンションのネタを書いたら意外にもやたらと投資マンションに関する質問が飛んできました。

そもそも論なのですが、
ワタクシ、「このブログ読んでる人は新築区分投資マンションがいかに儲からないかくらいとっくに理解してるでしょ」って思ってたのであまりブログで触れることはありません。(それこそ釈迦に説法ですw)

また、元々この狼ブログはそこそこ不動産投資をやってる人が面白おかしく読めるようにやや難解な表現(要するに業者言葉をそのまま書くからわかんねー語句は自分でググるなりして調べてよwってことです)で書いてます。

でも昨日、「新築区分も投資の視野に入れているのですが、、」というメールが結構飛んできたことを考えると、
もしかしてここ読んでる読者層に若干の変化がある気がしてきました。

そう言えば不動産投資で業者筋から真っ先にカモにされるのは言うまでも無く「初心者投資家さん」。。。(目が肥えた投資家さんは騙しにくいので排除される傾向が強いし、そういうセミナー、、なぜか同業者の出席は拒否られますw)

「無料の初心者セミナーがあちこちで開催されているのってなんで?」って理由もこの理屈を考えたらご理解いただけるんじゃないかと思いますが、昨日の相談メールを読む限り、もしかしたらワタクシのブログあたりでそういう初心者投資家にもっと激しく警笛を鳴らさないといけねーんじゃねーの?wwと思う今日この頃です。。。

だからと言って「新築区分は儲からない」って話をブログでグダグダ書く気もありません。(だってそういう風ことをドヤ顔で書いたら最近ブログを書き始めた素人新興ブロガーと変わらないじゃないですか?ww)

利回り5%台

ワンルーム

年金替わり

頭金無し自己資金ゼロ

住宅ローン

キャッシュバック付き

但し勤続2年以上←これ重要ですwww

なんてキーワードが出てくる不動産投資は不動産投資ではなく「結婚する時にサラ金のローンが配偶者にバレないようにするための債務整理みたいなもの」と頭に叩き込んでおくだけで十分ではないかと思います。(異論反論は認めませんw)

と、暴論振りまいて初心者投資家さんをブログから追い出そうってわけでもありません。

どこをどう辿ってこのブログに迷い込んで来たかはわかりませんが、ワタクシのブログを読んでくれてる人だけは業者やインチキビジネスやってる人達の食い物になって欲しくないって気持ちはいつも持ってますので(逆に読んでくれないやつはとことん食い物にするワタクシですがw)最近、このブログを読み始めたって人はとりあえず黙ってブログの最初から読んでみてください。(今だと約3か月くらい掛かるそうですがw)

さて、そんな相談メールの話題でもうひとつ。

最近、電話での相談で中古戸建て購入の相談が増えてます。
相談の内容はと言うと、やはり「未接道の再建築不可物件を買うけど何か注意する点はありませんか?」ってやつなんですが、再建築不可物件を買う際に注意する点と聞かれるとワタクシ、真っ先に浮かぶのが近隣との関係です。

現オーナーがなんでこの物件を売ろうと思ったのかの原因を追究するとほとんどのケースで近隣関係の悪化が売却理由の一端を担ってることが多く、単に安いからと飛びついて買ってみれば瑕疵担保特約は無いくせに近隣感情はしっかり引き継がされる(ww)ってパターンがとても多いんです。。

不動産投資ってのは言ってみれば不労所得(死語w)のためにやってるはずなのになぜか寿命が縮まるような物件を買ってしまって何のための不動産投資かわからなくなってる人が増えてるとしか思えない昨今。。

これもひとえに物件の高騰化で一般の投資家さんが安く買えそうな物件ってこの辺しかないからではないかと思うのですが、こういう物件を安いからと手を出す前にこの「近隣関係」についてのヒアリングをしっかりやっていただきたいと思います。

前にも書きましたが他人の道を通って自分の土地に入ることが多いこの手の物件、、
私道などのバリケードの度合いで近隣感情(特に悪感情w)はなんとなく推測できるし、ちょっと隣の家を覗こうとすると窓が「ガシャ―――ン!!」と開いて「なに見てんだこらーー!!」と言われれば変人が住んでるくらいは容易に想像できます。。

「となりの家を覗こうとしたら怒鳴られたんですけど・・・なんかあるんですかねー?」

なんて仲介さんに質問が出来るくらい腹のすわった方でしたらなんてことない話ですが今までにそういう経験が希薄な方は精神的にボロボロにされる可能性もありますので隣との距離が異様に接近しているタイプややたら道路の狭いところの奥とかにある物件を買おうって人はそんな部分をご注意いただけたらと思います。

あとこういう物件を買うって人で必ず聞かれるのが「で、指値はいくらにしたらいいか?」って話。。

この指値ですが、おそらくまともな不動産業者は転売用物件として仕入れることは不可能だし、そもそも融資が付きにくい物件なので1000万の売値を付けていようがそんな売り値はあくまでも理論上の売値ですw。

まして近隣感情がおかしくなってる物件だと仲介さんも先に「変人が近所に住んでます」とか「私道で揉めてます」くらいの情報は持ってると思いますのでこういうおまけがついて来たら想像以上に指値出来る可能性があります。

こういう時、困るのが「そもそも買い付けをいくらで入れればいいか?」です。

1000万の物件にいろいろいちゃもん付けていきなり300万で指した買い付けを入れたらワタクシだって殴り掛かると思いますが、こういう時は一旦、内見します。

で、内見してその場で回答は出さずに2~3日放っておきます。(絶対こっちから仲介にコンタクト取っちゃダメです)

これで仲介が心配してあなたに「あの物件、、いかがでしょうか?」と来たらしめたもの、、、。

えぇ、、こういうケースではズバッと300万とかで入れても殴り掛かられる確率が下がるんです。。(あくまでも確率が下がるだけの話ですからこれで殴られてもワタクシ、責任は負いかねますw)

大幅な指値が出来ないって物件は得てして仲介からは連絡って来ないもので(その前に他の人の普通な買い付けで決まっちゃいますから反応しない客には連絡しませんからw)この連絡が来るってことは大半のケースで他に見込み客がいないってことを意味します。

見込み客がいない物件の売値なんてのは正直、「買いたい人がいるだけラッキー状態」ですから手数料として話をまとめたい仲介さん、、確実に買い手側の味方になってくれるはずです。

それ以前に、買い付けが殺到してしまう物件であれば安くは買えないことを意味しますのでそういう物件であればさっさと転進すればいいだけの話です。

こんなことを繰り返してると200万くらいの中古戸建で利回り50%なんて物件に出会うことも可能になりますよ。。。w


と言うことで、ワタクシそろそろ出かける時間になりました。
続きが聞きたければまた明日書きますのでそういう方はその分多めにポチっておいてくださいw


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時間があったら築地で「一人もんじゃ」なんじゃんw

COMMENT

No title

【業務連絡】
チョコもなかジャンボが大量に来ましたww

もうヤバいです

冷凍庫に入りません・・・

4個ほど食べてから帰ります



お疲れさまでした。

No title

閣下、

再建築不可の築古戸建の買い付けの入れ方の
お話、とても勉強になります。

ありがとうございます。

ぜひぜひ明日も続きをお願いいたします。

指値のしかた参考になりました。
再建築不可や新築区分は買いませんケドね。
私も過去の記事最初から読み進めておりますが一日に5日分位読んでます。

一つ一つが読みごたえがあるのでなかなか進みません。

頑張ります♪

新築区分投資

中古区分なのに6%で手を出した私は一体・・・^^;
まあでも、出来るだけ負けないようにやりたいものです・・・

いくら買い叩けるかっていうのがポイントですね。通常の物件の場合も、いくらで買い叩くか?ってことにも注力すべきですよね?

冬ならチョコモナカをオーブンで1分半くらいor中が溶けだす直前まで焼くと、美味しいらしいです(伝聞系

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