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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
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広告費問題。。。

banner赤ずきん
新戦力君に「土日の電話も俺が取るんだからブログくらい書けるでしょ」と妙なプレッシャー掛けられてるんですのw

こんにちは。

先日、とある賃貸仲介さんと飲む機会があったのですがそこで聞いた話が本日のネタになります。

この仲介さん、、
いわゆるシングルユース専門の仲介会社なので成約する価格帯も5万から8万くらいなのですがこの価格帯は都内の仲介さんでは熾烈を極める激戦区。。

suumoなどのポータルサイト広告掲載順位で売り上げが左右される関係でそれはそれは気持ちが安らぐ時間なんて全く存在しない、「不動産業界で一番過酷と言える職種」になります。(なのでこの価格帯の会社では若い社員しか採用しません)

一回あたりの売り上げが低いので不動産仲介料だけでなく保険や引越し費用の業者からのキックバックも含まれ、中には消火器まで仲介時に販売して利ザヤを抜いてるそうなのですが、それでも雨後の筍のように後続の仲介会社が立ち上げられてくるので当然、お客さんの奪い合いとなり結果的に年々、売上は低迷しているそうです。

ポータルサイトでお客さんを引く営業スタイルの仲介さんは家賃が高い路面店ではなく家賃が安い空中店舗で営業をするので当然ポータルサイトからの客引きが最重要ポイント。。

いかにして他業者を出し抜いて自分の会社に来店してもらうかが勝負なので酷い業者になると他業者の広告が囮広告かどうか広告の不備を細かくチェックして発見次第ポータルサイトにチクりを入れて広告掲載出来なくするようにして他業者を追い落とすと言うなんとも血なまぐさい抗争を展開している仲介さんもいるそうです。

さて、そんな熾烈な戦いをしている中、他業者にお客を奪われてしまって売り上げが激減している仲介さんで、とうとう借主からの仲介手数料不要と広告して集客を始めた業者さんが出始めたそうです。

借主からの手数料を貰わないでどうやって利益を上げるかと言えば、、

そうです。
貸主から出る広告料(通称:AD)だけ貰ってそれで売上を立ててるんだそうです。。。

そうなると当然、貸主から広告料が出ない物件はお客さんに一切紹介しなくなり仮にお客さんが「この物件に住みたいんですけど、、」なんて広告料ゼロの物件を仲介さんに持ち込んでも「あ、その物件は過去にいろいろあって、、、」とやんわりお断りして広告料が出る違う物件を紹介するようになります。。

都内の物件で広告料が出る物件、、
こんなこと言っちゃあれですが「ニンジンぶら下げないと客付けをしてもらいにくい物件」であることがほとんどです。

広告料が出ない「その気になればいつでも埋まる物件」を紹介せずに埋まりにくい物件ばかり紹介すればリピート客は来なくなります。(意外にシングルユースの物件って口コミのリピート客が重要なウエイトなんですけどねw)

そんな焼き畑営業ばっかりやってればそのうち「あの業者は変な物件ばっかり紹介する悪徳業者」と評判が広がり(こう言うのをマメにネットでチクるお客もいるので怖いですよw)更に売上ダウン、、、と悪いスパイラルに陥ります。

それでもそれは仲介さんが自ら墓穴を掘った話なので身から出た錆でいいのですが、困るのはそんな仲介だとは知らずにその会社に賃貸管理を依頼しているパターン。。。

気の毒なのですが恐らく、普通に賃貸管理を依頼している物件も「その手の広告料物件」とお客に誤解されていつまでも決まらない→結局また広告料上乗せで募集(なんて不幸なんだろ、、これw)なんてひどいことに陥ります。。

一緒に飲んだ仲介さんの話に寄れば都内主要ターミナル駅などの空中店舗で営業展開してる不動産業者さんの大半が今後、そういう波に巻き込まれるんじゃないかと言ってたので注意喚起しておきますが、ホント、仲介さんの営業スタイルまで貸主側が理解してないと知らないうちに「広告料貰えない物件なので紹介しない」とか「広告料が少ないので紹介しない」なんて括りの物件になっちゃってるかもしれませんよ。。。(まったくなんて世の中なんでしょ。。)

それともうひとつ出た話で「保証人問題」って話があるのですがこの話はまた明日にでも書きます。

この話もよくよく聞くと今後の不動産賃貸業界に少なからず影響が出そうな話でした。。


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明日に続くんじゃんw

COMMENT

No title

保証人の根保証の件ですかね?

さて、どうなることやら。

耳が痛いでござる

都内端っこ、1R.1Kの3点UBもしくは2点UBがメインの私の物件は、AD+αを出さないと決めて頂けません(T_T)
同じエリアの地主系大家さんは、これを渋るので管理をお任せしていなくてもウチの物件は比較的決めて頂けています。
協力会社という名の都心の業界さんが、AD目当てに家賃の安い郊外に下ってくれますから♪
そんな仲介さんのお客様は、俗に言う不良入居者の臭いがする方が多く、保証会社+連保人を求めてしまいます。
キャンセルもそこそこありますし、きっと紹介めんどくせーのはず。
ジレンマです!!!!
その代わり、大手法人さんの場合は、諸条件で大盤振る舞いしております。
満室経営を目指すなら、保証会社+緊急連絡先で我慢しないとイケナイみたいです(泣)

誰に頼むか

頼む先もよくよく勉強しないとえらい目にあいそうですね・・・
でも、なかなかそこまで見極めるのも大変そう。

まあ、最低限ネット検索でネガティブ情報がないかを確認する
必要はありそうです。

No title

不動産の世界は鬼畜ですね。
勉強になります(´Д` )

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