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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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遠隔地査定の法則。。。

banner赤ずきん
今週は2日しか仕事してないんですのw

こんにちは。

毎朝、楽待とかのポータルサイトから「新着物件が○件あります(提案物件ではありません)」と言うメールが届き始めて何年経ったのか忘れてしまいましたが、ワタクシが初めてポータルサイトに登録してから10年が経過しました。(ポータルサイト経由で物件提案は腐るほどされましたが一度も成約無しです)

昔はもう少し都心の物件でも利回りが良かったのですが最近は西八王子とか青梅とか福生など「もはや東京と呼んで大丈夫なのか?」と言うところの物件ばかり届くようになり、いよいよ都心で投資物件を買うには金利すら邪魔な経費になりつつある予感がしてきました。。(今日決済した物件なんて普通に4%台ですよ、、、いや、ホントにw)

「やっぱり都内では利回り目当ての不動産投資は無理なんじゃないか?」

と、そんな声が聞こえる昨今、、
最近の都心の投資物件のマーケットを見ると明らかに前とは違うプレーヤー(と言っても投資目的ではない人なのでプレーヤーと呼んじゃいけない気もしますが)が利回り目的じゃ買えない領域で物件を仕留めていくのでポータルサイトで客引きしてる仲介さんは東京都の物件ではなく地方のエリアの物件提案ばかりしてくるようにもなりました。(そういう提案受け付けてないのに不思議とメールが届くんです)

でもあれですよ。
都内でも23区の道路の狭いエリアを丹念に歩いてると世田谷とか中野あたりでも自分で住むにはちょっと辛そうですが貸すならOKって場所にそこそこいい利回りが出そうな小ぶりな物件がよく眠ってます。

アパートでは無理かもしれませんが戸建て物件ならなんとかなりそうな物件で、とにかく道路幅員が2m切ってるような私道だかケモノ道だかわからないような場所に実需ではもう住めなくて手放したような昭和50年代の戸建てが最近よく売りに出てくるんです。。

ただ当初の売値はボロッちい家のくせに「建物代」が乗っかってることが多く(たぶん仲介さんがそういって媒介奪取したんでしょうね、、)安い価格表示ではないのですが、仲介がどこかなのか?でその物件が安く買えることがあるんです。

例えば、物件が中野区にあるのに専任の仲介が大阪の街場の仲介さん、、なんてパターン。。

ちょっと考えたらお分かりかと思いますが大阪に売主がいて近所の仲介に媒介を依頼してその仲介さんがとりあえずレインズに登録しておこうってことが想像できます。

売却に備えて仲介さんも現調くらいはやってるとは思いますがこのケースの場合、土地勘が無いことがほとんどなので売買事例をレインズなどで調べただけの売値で売り出されることが多いです。(特に現空物件であればさらにその確率が上がります)

しかも古家の場合、都内でもせいぜい2000万から3000万がいいとこなので新幹線乗ってわざわざ東京まで現調しにくるとなると経費倒れする可能性もあるので、ここだけの話、、ほとんど現調なしに遠隔査定だけで売値を決めてることが多いんです。。

こういう物件は当初の電話反響が無いとたちどころに値引きを開始することが多いです。(値付けに自信が無いんです。。。)

ただ安い方に値付け間違いをしちゃうとさぁ大変。。

普段買い付けなんか受け取ったことのない街場の仲介さんちのFAXには朝から何十通もの満額買い付けが飛び込んで来て
「あれ?もしかして売値間違えちゃった?w」
と慌ててレインズの売り出し価格を変更することもあるんです。(経験者談w)

こういう物件を見つけて速攻で買い付け入れることが出来たら「うちはレインズの売値に対して買いあがりも出来ますよ」と言うだけで買い付け順位を上げることも出来るし、「東京では買い付け金額の大小ではなく買い付け順位で決めるのが慣例ですよw」なんてウソつくと「んー、、東京はそんなもんなのか。」と勘違いしてくれるかもしれません、、(と書いてみたものの、、これはさすがに無理はありますねw)

この「遠隔地査定の法則」を覚えておくとその物件の元付けがどこなのか?ってのを毎回チェック入れられるようになるので覚えておいても損はないかと思います。

しかし、これが地方の物件で仲介が東京の業者ってパターンになると話は別ですww。

えぇ、、地方の物件を東京の業者が売り出すって時は大体、買わせたいターゲットを東京近郊のお客さんに設定してることが多いんです。

理由は簡単です。
地方の物件を高く売るたいって時に現地の仲介さんに持っていくとその仲介さん、「その利回りじゃ売れないよ(だってここら辺の大家さん、そんな利回りじゃ見向きもしないモン)」って言いますから。

えぇ、、そうなんです。。
地方で10%で売られてる築30年くらいのRCレジを地元の大家さんは「え?これを10%で買えってなんかの罰ゲームですか?」って言いますよ。。。
(少なくとも旅団の地方支部の人に聞くと必ず言われちゃうんです。。。)

ちょっと話が逸れましたが
都内で大きい物件を高利回りで買うのはほぼ絶望的ですが小ぶりな実需で使わなくなった築古戸建てであればまだまだ安く変える余地は残されているし、今後はちょっとづつ供給量も増えると犬の散歩がてら街中を歩いてるとワタクシとしては、そう感じざるを得ません。。(ホント最近、杉並、中野、豊島区あたりの狭い道路を背負ったボロ戸建ての空き家がめちゃめちゃ増えてるんです)





えぇ、、
だから無茶なフルローンなんか組まずに現金貯めとけって言ってんですよw


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また各方面から嫌がらせメールが届きそうなんじゃんw


COMMENT

立て込んでて、新築記事の時にコメント入れられませんでした。
新築は土地安く仕入れられなきゃダメですし、中古はもっと目利きを養わないとおっかねぇです。
ホント、閣下のおっしゃるとおり現金貯めです。(なんか貯めた現金は式で吹っ飛ぶらしいナリ…)

現金大事ですね…融資の話を聞きに行くと痛感します

とりあえず現金貯めが得策ですか~
収入がショボ過ぎるので貯まりませんがw


戸建て投資

現金Onlyでしょうけど、手堅そうですね。
そういえば先日谷根千の辺りで、480万と580万の戸建て所有権の
捨てカンが出てました。
見に行っても面白かったかも。^^;

中野だと本町あるいは中央とかにまさしく眠ってるかんじのお宝ありそうですね。
西新宿五丁目あたりもなかなかですが、動かすには難しい案件なんでしょうね〜

これは公開♪

ぜってー狼さんの言うことは正しい!!
いつもながら頭が下がりまくりです。
業者さんの立場でこれらをを言う人はいないですもの。
近年の自分の行動を後押しされたみたいで、嬉しさ全開です!
数年後、頭金サクッと多数入れられる様に、いつでも自社物の修繕費に回せる様に貯めます(≧∇≦)b
いつも非公開で愚痴吐いてごめんなさい。

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