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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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新築やりたいって人向けに書いちゃうよーw(その2)

banner赤ずきん
そろそとチョコモナカジャンボが恋しくなってきたんですのw

こんにちは。

連休最終日ですが本日も昨日の続編です。。

昨日のブログの最後で書いた工務店さんのテクニックですが正直、これを見破れる人は不動産屋レベルでもそうそういません。(参考までに建築の知識が希薄なワタクシ、、やっぱり見抜くことはできませんw)

これは自分のまわりにそういうことがわかる人を探すか(セカンドオピニオンってやつです)実際に新築やった人の体験談を聞いて回ることが最大の防御法ではないかと思います。

あと、中にはきちんとコスト計算をして月に一度の施主との会合で「ここはこうやらないとコストが無駄に嵩むのでこういう変更をします」とか親切に教えてくれる工務店さんもいますのでそういう会社を必死に探すってのもありです。(なかなかいませんけどw)

さて、ここまでをクリアできたと仮定して次に立ちはだかる問題は、
「この新築した物件で計画通りのパフォーマンスを発揮できる物件に仕上がったか?」、、、です。

昨日書いた収支通りに回らない物件を建ててしまっても責任はすべて借金をこさえた施主が負うことになります。

しかし、土地の状態でどんな物件が建ってその物件が実際にどんなパフォーマンスで収支を弾き出すのかなんていくら設計図面を見てもわかる人はそうそういないんじゃないかと思います。。。

よくある話で、
部屋の広さを確保したいがために共用部の通路を建築基準法ギリギリまで狭くしたら入居者の冷蔵庫が搬入できずに窓から入れるような仕様になった、、(笑えません、、、)
とか
アイランドキッチンが客付けに効果があると聞き、無理やりアイランドキッチンにしたら部屋が狭すぎてベットを置くスペースが無くなった、、、(これも全然笑えません、、)
など
図面上では全然わからなかった問題が完成後に発覚するケースがあるのですが、下手をすると客付けがしにくい物件に仕上がってしまい新築なのに近隣の築古物件と似たような賃料じゃないと貸せない、、なんてことが稀にあります。

工務店や建築会社は建築のプロではありますが一部の方を除き大部分が賃貸のプロではありません。
そんな人達の一番最初の設計図面を見せられてわかる範囲だけ設計変更をお願いしても恐らく完成した物件はなしかしらの問題を抱えたまま完成となるんです。

部屋のドアの開閉の向き一つで搬入できる家具の大きさが変わるし、窓の位置一つで部屋の見栄えが変わりそれが賃料に影響し、予定の収支に届かなくなるんですからこの設計段階で賃料に影響が出そうな部分は設計士とケンカしてでも修正させなきゃいけないってのに

「あ、図面出来ましたか、、うーん、、いいですね。。これ」

なんて一発で設計プランにOK出してるようじゃ新築後の大家さんの見学会でフルボッコでダメ出しされます。。(自信のない人ほどこの新築見学会を回避するなんて話を聞きましたが逆にそれすら知らない人が果敢に見学会をやって名だたる大家さんにフルボッコにダメ出しされたなんて暗い話をよく聞きます。。。)

しかし物件はその時点で完成していますのでその状態で戦わなきゃいけないって絶望感、、、

ここでも一旦お聞きしますが、
そういうとこまで熟考したうえで「中古じゃ儲からないんで新築やりたい」って言ってます?

中古物件は基本的にすでに賃貸に出していて買った瞬間に家賃収入が発生します。
当然、その賃料で納得しているからこそ居住しているはずですからその物件を購入する売買契約の前には把握できてます。

しかし新築物件は空っぽの状態から募集から始めますので実際に埋めてみないとどこに不具合があるかなんてわかりません。
設備の不具合でしたら入居後でも対応できますが建物の主要構造部や間取りに問題があって賃料に影響するってのはどんなにうまく建てても起きうることなので(プロ中のプロである新築区分分譲のデべでもよくありますからw)ここを最小限度に乗り切るテクニックが新築をやりたいと志す人には必要になってきます。

最近は、そういう新築やりたいって人向けに大家さん同士やビーフンさん他大家さん御用達の設計事務所などが積極的に内覧会を開催しています。

そこで交わされるいろいろな意見を聞いて一つでも多くのダメ出しポイントを聞いて自分が新築やるときの参考にしようと毎週土曜日になるとそういうイベントを探して走り回ってる大家さんも多いです。

ハウスメーカーなどで週末開催されてる見学会などでもいいですがあれは一定条件の土地で最大の能力を発揮するものなので(工場生産のモジュール工法でやる会社が多いので土地の形やいろいろな条件がかみ合わないと特注になったり最初からそんなのできないってことが良く起こります)この手の内覧会にあしげに通い、いい部分よりダメな部分を吸収して己の新築計画に生かすって手法が一番間違いないかと思います。

過去にもワタクシのブログではこの新築ネタをよく書いてるのでバックナンバーも読んで欲しいのですが、とにかく新築をやるうえで一番大切なのは、「新築は建てたら終わり」ではなく「やっとスタートラインに立てた」って思うことです。

建ったところから不動産投資が始まり、返済も始まるわけですからその物件が想定通りのパフォーマンスで収支が出ないと新築プレミアが切れる頃の9年後(10年目で売るのと9年目で売るのでは買う側からの見栄えが違うのでこの辺が一旦売り時になりますw)に中古物件として売り出すと「この物件、、なにやら入退去が激しいですけどなにか問題でもあるんですか?」と無粋な質問が仲介さん経由で飛んできます。。(これを「えぇ、、資産の入れ替えです」と涼しい顔して説明しなきゃなんない仲介も大変なんですよw)

これから新築をやりたいって人に於かれましてはこういう部分に注意を払い、他人の意見をよく聞き(特に新築やる人は設計段階で賃貸やってる仲介さんに「これで貸しやすいかどうか?」を必ず聞いてください)かつ、基本的な賃貸ターゲットを意識して募集を始めたらいきなり仲介さんから「広告料」の話が出ないような物件を建てるんだって意気込みをもって実行に移していただきたいと思います。。

あと間取りについて。。。
設計段階以前の土地の状態で収支を弾いてくるバカ仲介がいますが、あの収支、、まったくアテになりません。。

なぜならばまだその時点ではボリュームチェック(日影規制とかで削られる建物の容積計算)がちゃんと出来てない状態ですからまだ実際に賃貸できる面積が確定していないからです。

この状態でご丁寧にアパートローンの収支計画まで組んで来てセールスやってるやつ、、
てめーら、最後まで責任取るつもりねーだろwwwって思います。(土地の仲介手数料貰ったらドロンするんじゃないでしょうか?)

最低限、賃貸面積と間取りまで決めてその状態で近隣の賃貸相場(しつこいけど成約事例ですよ)を見て、部屋の間取りをどう変更すると客付けしやすいかを頭が真っ白になるまで考えてパズルを何度も組み合わせるかのように試行錯誤しないとダメなのが新築の投資物件です。

幸いにも中古物件と違い、部屋はこれから自分の思い通りに作れます。(1R、1LDK,2DKくらいで一番貸しやすく収支がいいプランを選択してください)
この新築アドバンテージをたった一回の設計図面で決めちゃもったいないですよ。


ホントはもっと言いたいこともあるんですが文字にするとこのくらいが限界なのでまた折を見て続編を書きます。。


と言うことで5連休お疲れさまでした。


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なんか充実した5連休だったんじゃんw

COMMENT

お休みのところ

毎日のアップありがとうございました。
お疲れ様でした。
こんなに毎日お天気の良い連休中、当たり前の様に
電話があまり鳴らず。
おかげで、築古の建替えでの退去者への案内作成出来ました♪
もし、退去が進まない時は、相談電話させて頂きます!
よろしくお願い致します。

連載ご苦労さまでした。

 多分、もう少し実力をつけてからでないと新築には手を出す気はありませんが、非常に興味深い連載でおもしろかったです。相手の善意に期待するだけではいいカモになってしまうっていうのはどんな場面でもかわらないものなんですね。

No title

昨日からボッコボコにされてる気がします(^^;;

お疲れ様でした

連休更新、楽しくそして感心して読ませていただきました。
お休み中にも拘らずなかなか中身の濃い内容に感動です。
明日からも宜しくお願い致します。

自宅を新築した際に色々と検討した事を思い出しました。
しまいには建築CAD買って好き勝手作った物を建築士に手直ししてもらい建てましたが1年半位掛かりました。
ボチボチ良いものになりましたよ。

洗濯機がすんなり入らなかったのはナイショですが(笑)


収益物件の場合さらに借り手がつくかどうかも考えないと行けないので自己満足では済まない所が難しいですね。

もう少し新築について勉強したくなりました~
昨日て今日の話は薄々分かっていた内容ではあるのですが解決策が見出だせない所でもあります。

少しづつ勉強します~



No title

連休中の更新ご苦労さまです。
賃貸のプランニングは本当に難しいと思います。だって、誰が住むのか分かりませんし、マーケティング等でターゲットを仮定しても、やはり人って千差万別。好みも十人十色ですもんね。おまけに流行もありますし。。。

No title

現在、新築RCを建てている私。
新築後に大家さん仲間の見学会を開催しようと思っていましたが・・・
ボッコボッコにされるは嫌なので、中止!
体型は太いけど、神経はメッチャ細いんです。

建てる前に図面でフルボッコが良い

建ててからでは心折れるので、まずは図面段階でフルボッコに
されるのが良いかと思います。^^;

私も「これどうやって生活するの?」と真顔で聞かれたことが・・・(; ;)/~

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