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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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新築やりたいって人向けに書いちゃうよーw(その1)

banner赤ずきん
あのネズミには背中のチャックが無かったんですのw

こんにちは。

さて、連休4日目ですが、
初心者の人で「中古物件でいい物件も無いのでいっそ新築でもやろうかな。。」ってやつに軽く説教するような記事を今日明日で連載します。

最近、よく「住宅ローン並みの低金利で融資を引っ張って新築投資物件やりませんか?」なんて広告が目立つようになりました。

築30年の築古物件が利回り7%だの8%で流通してる昨今の不動産事情を考えると新築で8%なんて広告を目にすると「新築のほうが得なんじゃね?」って思う気持ちはわかりますが、耳心地のいい話には必ず落とし穴があるもんです。。

まず最初に話すのはこの利回りについてです。

新築8%と書かれている耳心地のいい広告。。
これを紐解くと大体のケースで賃料設定の水増しが行われています。

売り手側は出来るだけ利回りをよく見せて高く売りたいって作用が働くので物件現地で一番高い賃貸事例を参考に賃料設定します。(さすがにあり得ない賃料で設定するとバレちゃうのでわからない程度に一番高い事例を見つけてきますw)

不動産投資初心者の人がこのカラクリを見抜くのは難しくこれに気が付くのは物件完成後、客付け業者に賃貸客付けを依頼してその仲介さんが「なんじゃ?このクソ高い賃料は、、、。」とひるんだ時の苦笑いの顔を見た時です。。(ま、仲介さんも出来るだけ顔に出さないようにはしていると思いますが、、よく見てると目線を逸らすのですぐわかりますw)

この時、売主である業者さんは物件引き渡しを完了しているので全額回収出来てます。

この時点で「あの時設定した賃料じゃ埋まらないみたいです」なんて寝言言っても「じゃあ、その分値引きします」なんて言うわけもありません。

結局「新築で8%」とうたわれたキャッチフレーズは新築なのに高額な広告費を払って埋めてみたら実質的に7%を割ってたなんて話、、、ホントよくあるんです。

融資を受ける銀行には8%で回す収支計画を出していると思いますが実際には7%。。(下手すると6%台なんてこともあるそうですが)

銀行から見たら「こいつも返済やばそうだからちょっと注意して見てようっとw」と判断されて当然、ここからガンガン買い進めようと思ってた次の融資は厳しくなるはずです。

無理した賃料設定で運営を続けると待っているのは「よくわからない早期退去。。」

この早期退去は「とにかくなんでもいいから埋めてくれ(じゃないと返済が始まったとき手出しになっちゃうじゃんwww)」と新築やったオーナーの叫び声に対して客付け業者が「なんでもいいなら仲介手数料だけ貰って多少年収が低くても押し込んじゃおっと」とちょっと無理してるお客さんを入居させてしまい、その入居者が半年ぐらいして「やっぱりこの賃料じゃギリギリ過ぎて住めないや」とそそくさと退去ちゃうのが原因の一端。。。(ホント、このパターン多いですw)

と、ここで一旦お聞きしますが、
こういう業界のダークな部分をご存知の上で新築やりたいって思ってましたか?(え?!こんな事初めて知りました」なんて思ってる人はもうちょっと勉強してからじゃないと無理です)

次に新築と言えば土地を探すところから始まりますが、
昨今は、相当なクズ土地じゃないとその収支すら合いません。。(戸建てで売りにくいロットオーバーの敷延、変形狭小地、私道の奥の2m接道ギリギリ、ガケを背負ってる、ノリ地など)

こういうと土地だと分譲戸建てすら建てるのが難しいのでアパート物件にして売り出そうと考える業者さんがいるのですが、
アパート物件でも建築までやると売り出し利回りが合わないからと土地売りに切り替えて売り出される土地情報。。。

この土地情報がネット広告に掲載されてます。

当然、新築をやりたいって考える人はこういうネット媒介で物件を探してると思いますが同じようにこれら新築アパートを建てて分譲しようと目論む業者さんもこんなネット媒体で物件を探してます。

業者の立場だと売り出すには投資家さんが求めている以上に利益がないと仕入れが出来ませんから(だって彼らは利回りで得られるCFで儲けるわけじゃないですからw)それはそれは、、相当安く買い叩きます。

しかし売主だって高く売りたいですからそうそう簡単にはそんな指値には応じません。
指値が通らなければ仕入れも出来ませんからそんな指値が通らない物件がネット広告に出るのですがこれに建築プランを入れて例の「近隣で一番高い賃料」で収支設定して「建築をうちの息のかかった工務店でやってくれたら土地はこの価格で買えます」とか「こんな好条件な利回りになる土地がありますけど買いませんか?」とオファーが来るようなケースがあります。

この場合、業者さんが土地を仕入れて建築して分譲すると収支が良くないので「建築のところで抜くだけにしよう」と土地売りの建築条件付きで売り出すのですが、これも結果的には外構や部屋のグレードアップなどの追加工事で費用が嵩み最終的には想定していた利回りを大きく下回る結果に繋がります。

えぇ、、建築には基本工事と呼ばれる最低限必要な部分と賃貸の客付けアップのための追加工事が必要で建築主が何も知らずに黙って工務店の言うがままにしてると最低限度の工事以外は別料金ですと開き直られちゃうんです。。。

土地を買う契約を締結する頃は「はい、最後まで責任もって頑張ります」なんて言ってくれはしますが彼らもどこかで利益を出さないといけません。工事期間中、雨が降ったり職人の手配などで工期が遅れて最終的に完成時期が遅れ始め、賃貸募集のおいしい時期に間に合わせたい施主と激しくぶつかり突貫工事が始まるころには工務店の出費が嵩みはじめ施主がわからないところでコストダウンを始めます。

と、ここでも一旦お聞きしますが、、
こういうわからないところでこっそりとコストダウンをして少しでも利益を取り戻そうと考える工務店さんのテクニックを見抜くことは出来ますか?(設計段階できちんと取り決めしてないとここでやっつけられちゃいますw)


長くなったので明日に続きます。。。



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この手の話だと長くなると読んでもらえないから2つに分割なんじゃんw

COMMENT

No title

ダークサイドに詳しいワタクシが通りますよっとwwwww

承認待ちコメント

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続きは

teruさんの生話ですね。(・∀・)コエー

まあでも、基礎の型枠1日で外す現場とか、普通に町を歩いて
いても見ますよね。

その影響が出るのは20年後とかなので、まずバレることは
ないですし。

ダークサイトを実行していたワタシも通過します…


私の場合土地と建物を同じ業者にお願いすることは無いと思いますが
建築業者がバレないようにコストダウンしても気がつかないと思います。

続き楽しみにしてます。

明日は私も夢の国に行きますのでネズミの背中を確認してみますw



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