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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ネズミ―ランドから愛を込めて。。。(今日も質問に答えちゃうよーww)

banner赤ずきん
今日は出先からなので簡単な更新なんですのw

こんにちは。

連休ですが本日も質問にお答えしていきます。

【質問】
「消費税?」

こんにちは。
さて、10月1日に決済(買い側)を控えています。
先日、仲介業者(両手仲介で、大手業者)から諸費用の計算書が来たのですが、固定資産税相当分の日割り計算の建物の方に消費税が付いてました。
売り主は、課税業者です。(不動産業者では、ありません)
契約時、固定資産税相当分を日割りにする説明はありましたが、消費税がかかる話はありませんでした。
これは、買い主が払わないといけないのでしょうか。
よろしくお願いします。
2015.09.20 Sun 08:26 | パンダ | URL | 編集


決済時にこの固定資産税の話で、揉めるときがあるのですがワタクシもこの固定資産税と言う税金になんで消費税という税金が二重に課されるのか、ホントに疑問でした。(税金に税金掛けるってなんだよwwって感じです)

しかし、不動産売買時に於いてこの消費税を考えると1月1日(東京の場合)の時点で所有している人に課されるこの固定資産税。。

よくよく考えると固定資産税としての支払い義務者は売主であって買主じゃありません。(決済時に売主へ支払うものです)
となると決済時に売主に渡す固定資産税日割り額は買主から見たら税金でもなんでもなく「単なる売買代金清算時の利益調整のための金銭の授受」となります。

支払名目は固定資産税ですが実質的に税金として買主が負担しているわけではないので建物分の固定資産案分の日割り清算には消費税が課せられることになります。(だたし売主が消費税課税業者であることが条件になりますが)

10月1日に決済ということですがここはおとなしく支払うほかありません。。。(しかし納得いかない話ですね。。。)


では次行きます。

【質問】
「No title」

閣下、では質問です

過去ログに「おお!っとケツが浮いて」、
「とりあえず買い付け入れちゃえ!」という
萌えシーン(セブンのカプセル怪獣投入シーンにも似た高揚感)がありますよね。

これって、
・閣下自身が買う
・いつでもいろんなニーズの顧客を抱えているのでその方向け
・再販しても利ざや確実なのでとりあえず買い付け入れて新中間省略とかで抜く
・ヒマだったから

どういうことなのか教えてください
2015.09.20 Sun 08:16 | まうい3巡目改めヤギ男 | URL | 編集


これ、いろいろなパターンがありますね。。
と言ってもうちの場合、原則的に自社で買うつもりで買い付け入れてます。

いい物件だからとお客さんに「どうですか?これ?」なんて聞いてるうちに売れちゃうことが多いし、ワタクシが「これ買いじゃんww」とケツを浮かせる物件だと両手仲介にしてあげないと相手の仲介さんもうちを優先するはずもありません。。

なのでその手のケツが浮く物件は自社買取前提で話を進めてます。(実際のところ融資特約無し、瑕疵担保特約無しの業者買取の仲介が一番楽なんです)

ただ、うちもそんなにお金がある訳でもなくなんでも融資が付くわけでもありません。

こういう時に限り、旅団で馴染みの人で「この人なら買っても大丈夫」って人にこっそりと連絡し、買って貰うこともあります。

ただ、最初に「うちが買います」と言って物件を押さえてる関係でその後、「あ、この物件、、仲介でもいいですか?」なんて言うと次からうちに物件が出てくることは無くなるので(両手仲介したいからうちに物件出してくるんです)こんな時は、うちは仲介に入らず、団員が物件を買うのを後方支援してます。

この時点でうちの利益は無くなりますが、団員が買ってくれることで両手狙いの仲介さんは次の物件でもうちに紹介してくれますからその時、手数料にならなくても結果的にはうちが得することになります。

もちろん新中間層略すれば全部の物件でサヤを抜けるかもしれませんが、
実はこれをやり始めると物件を出す仲介の目線が変わっちゃうので出来ないんです。。。

えぇ、、そんなことをやろうものなら次回から地方のやたら積算ばっかり出るス〇ガ系クソ物件の資料ばかり送りつけられるようになっちゃうんです。(「え?オタクもス〇ガ系顧客ばっかりの会社なんでしょ?」と誤解されると二度といい物件は出てきませんw)

時々やる「狼旅団〇販大家さん」ですがそういう流れで物件情報が入って来てるので間違ってもス〇ガ利用で買えるような物件じゃありません。(積算なんか全然出ませんから現金を大目に入れないと買えないし、相当な決断力が求められる物件です)

その代わり、ワタクシが買ってもいいやって思う物件ですので買ってしまえばまず損することはありません。。

ワタクシのケツが浮く物件ってのはそんな物件です。。(まういさん、ちゃんと答えたから今度ジューダスのソロ教えてくださいw)


と言うことで次の質問。。。(ちょっと重い質問です)

【質問】
「ユルユル融資が終わる時」

いつもありがたく読ませて頂いてます。
まだ質問を受け付けてくださるとのことなので、お願いします。
狼閣下のブログだけでなく、今は不動産が高い、もうすぐ不動産バブルが弾けるという記事を見るようになって結構たちます。
融資も引き締められて、高金利で買った人たちが破綻すると。。
これは、今出ている融資の引き上げとかもありうるってことですか?
若い不動産屋さんに聞いても、ちゃんと返済している融資が突然引き上げられるのは聞いたことないと言います。
そういうことではなくて、家賃が下がったりとかそういうので破綻する人が出るってことですか?
破綻したくないので、是非教えて下さい。。
2015.09.20 Sun 11:14 | りらっくま | URL | 編集


今の不動産バブルですが、複合的な理由なのでこれが原因ってのはありませんが、基本的には金融機関の融資方針がジャブジャブなために物件価格が高騰しているのは間違いないでしょう。。

物件価格が高騰すれば利回りが下がるのは当然として、問題なのは「一度下げた賃料はそうそう上がることは無い」ってことです。
とは言え、一部屋あたりなんらかのリフォームをして数千円は上がるかもしれませんが、賃料が2倍になるなんてことはないでしょう。。

しかし物件価格は容赦なく高騰しているので結局今から物件を取得しようとしたら低利回りの状態で物件を仕込むことになります。

それでも「まだまだ不動産価格は上がるから今のうちに買っとけ!」って言ってる人も多いですが、家賃がそうそう上がらないってことが確定している状態で物件を仕込めばその収支はうまくいっても横ばいにしかなりません。(横ばいであれば大成功って領域ですがw)

ほとんどの場合、平成初期以前に建築された物件の建て替え等で、他の競合物件の出現を招き、今保有している物件の家賃は下落の一途を辿り、空室が埋まりにくくなり「広告料と部屋のリノベ資金がある大家さん」以外は非常に深刻な事態を迎えるくらいは容易に想像できます。

しかも返済率いっぱいの状態で融資を引いてる人だとなんかあったときの対策費が捻出出来ず身動き取れない状態になることも想像に難しくありません。(ちなみに今のワタクシのFXがそんな感じですw

これで元本返済が順調であればどこかで間違いに気付いて損切り売りとなっても残債の返済は出来るかもしれませんが昨今のような「10年経っても元本が全然減ってねーじゃんww」って融資を引いてる場合、インフレになって金利が上がる心配をしてるうちにもっと身近な足元すくわれて悲惨な惨事を陥ります。

ワタクシが心配しているのは金利上昇で返済が出来なくなるのではなく今、融資をジャブジャブ出してる銀行が手のひら返しで融資を渋り始めるときです。(毎回、毎回、このパターンで不動産バブルは終焉を迎えます)

と言うことで、
この融資と言う名の「水道の蛇口」がいつ閉まるかが今、囁かれてることであって金利が上がるから破綻者続出ってことではないってことを覚えておいてください。

この融資情勢は銀行の姿勢ではなく金融庁の方針でコロコロ変わるので「不動産投資で楽々と儲ける素人が増えるのはけしからん」と世論が騒げばそれを回避するためにすぐに方針を変えたり下手すると法律まで改正します。

自己責任で不動産投資やってる人にとってこんな他人のつまらない影響で人生が大きく変わるなんて・・・と思うかもしれませんが、それが不動産投資の本当の怖さです。

最近は「今後は物件を〇億円まで買い増ししてセミリタイアしたいんです」なんて言ってる人も増えてると聞きますが、買い増し限度額いっぱいまで融資を受けちゃうと突然の金融庁の方針変換のの犠牲者になりかねないってことも併せて覚えておいてください。


と言うことで明日も質問にお答えします。



あ、そうそう。。
コメント欄にTeam boloまだおさんの質問がありましたが、あれは週末の名古屋セミナーのあとの懇親会でマンツーマンで教えるので今回の質問企画では取り上げません。ご了承ください。。w



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小一時間説教してやるんじゃんw

COMMENT

No title

二郎なら苦にならない行列の中で書いておられるのでしょうか。それとも心理的瑕疵全開のホーンテッドマンションの現調でもして暇をつぶしておられるのでしょうか。ご家族のためとはいえお疲れ様です。

せ、せ、説教((((;゜Д゜))))ガクブル

承認待ちコメント

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質問【固定資産税と仲介手数料の計算について】

すいません、教えて下さい。

固定資産税の精算金の消費税ですが、内税ではなく、別途消費税8%追加されるのが一般的ということでしょうか?

例えば、土地20,000円、建物100,000円の固定資産税を半年分精算する場合、土地分10,000円と建物分54,000円になるということでしょうか?
土地分10,000円(内、消費税0円)と建物分50,000円(内、消費税3,703円)ですよね?

あと、「だたし売主が消費税課税業者であることが条件になりますが」とのことですが、消費税課税業者であるかどうかにかかわらず、納税義務があるかないかの差だけで、建物分は課税取引で消費税が内税で発生しているが契約書上、領収証上は消費税について記載しないだけだと思うのですが、いかがでしょうか?

仲介手数料の金額についてもいつも疑問に思うのですが、
売主・買主双方とも業者の場合は、土地5,000万・建物5,400万(税込)の場合の仲介手数料は(10,000万×3%+6万)×1.08=3,304,800円になると思うのですが、
売主・買主双方とも一般の個人の素人さんの場合、
同じ値段の場合でも(10,400万×3%+6万)×1.08=3,434,400円の仲介手数料を請求してるような気がするのですが、どうでしょうか?

また、宅建業者が免税業者の期間は、消費税を8%ではなく半分の4%しか業法上は請求できないと思うのですが、4%しか請求しているケースを見たことがありませんが、みなさんどうされてますか?




融資の貸しはがし

バブル後には普通にありましたよね。
物件評価額が変わって担保割れになったので、追加担保入れるか
一括返済するかにしろって言われるケース。

銀行って借り手を育てる為に貸す場合と、潰しても良いと思って
貸す場合とがあるってことを知りました・・・

ありがとうございました。

ありがとうございました。
改めて説明していただくと、狼さんがすでにブログで書いてあったことを私がうまく理解できていない部分があったとわかりました。。
回らないお寿司をご馳走できるよう勉強も頑張りますw
これからもよろしくお願いします!

ワタクシ、高値で買った人たち音を上げるの待とうと思うハイエナ根性です。
新築は6〜8部屋のアパート建てて、自分がその一室に住めればなぁってレベルの話です。
ホーンテッドマンションの現調は楽しいですね。

No title

狼閣下 ご回答ありがとうございます!
家族全員でポチさせて頂きました。
これからもよろしくお願いします!

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