プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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5連休なので約束通り質問に答えちゃうよーーw

banner赤ずきん
連休中は諸般の事情によりチョコモナカ食えそうにないんですのw

こんにちは。

さて、本日からシルバーウィークの5連休です。

と言うことで先日からお約束のコメント欄に集まった質問に回答しながらの更新です。。

まずはこれからいきましょう。

【質問】
No title
えーと
ブログで扱ってほしいテーマですが、
今度、中野にRCの物件を購入するのですが、現オーナーが地下を倉庫として使用しているんですね。
広さは120㎡くらいあるのですが、地下に通じる階段の間口が80センチしかなく、もちろんエレベーターもない状態です。
もちろん水周りの設備も何も無く、トイレもありません。辛うじて照明だけはある状態です。
通常は倉庫として募集をかけるんでしょうけど、何しろ間口が狭いので家賃を叩かれそうな雰囲気が満々です。
なので、地下の有効活用に関して経験とか事例を教えてもらえると売れしいです。
2015.09.17 Thu 19:09 |
ぺんぎん野郎 | URL | 編集



まず、このご質問に対して、昨晩、このコメント欄を見て「中野であればいい活用先があるから希望条件と詳細な場所を教えて!」と、連絡いただいた大物大家さんがいらっしゃいますのでご連絡ください。(来なきゃこっちから電話しますけどねw)

で、ワタクシであればこの120㎡の空間を貸しスタジオで時間貸ししたいです。(消防法とかうるさいこと言われそうですが中野界隈で地下の空間があったら個人的に使いたいですからw)

ワタクシも楽器をやってる関係でよくわかるのですが昨今、貸しスタジオが不足していて当日思いついて貸しスタジオに電話しても「すみません、、予約いっぱいです」と断られることが多いです。(「前日に予約しないとすぐ埋まるんです」って言われるけどこっちはその日に思いついて行きたくなるんだよ!w)

ただ120㎡を単体で貸すにしても2つに区切って貸すにしても防音壁を設置しないと地下といえども音漏れで近隣から苦情が来る可能性もあります。多少お金は掛かりますが場所柄この立地であればなんとかしてこんな貸し方をご検討いただきいたいです。(もう個人的感情が入りまくりですwww)

あと地下室と言うことでご注意して欲しいのが湧水と湿気対策です。
その地下室の下には中野ということを考慮すると高確率で湧水が湧く可能性があります。地下ピットに湧水ピットなどがあり湧水ポンプが稼働できる状態であれば問題ないですが地下室の下にそういうものが無いと建物周囲で水が出ると湧水として後日水が地下室から出ることがあります。倉庫使用などで物品がある際にこれが起きると大事件になるのでここは念のためご確認下さい。(仲介経由でオーナーに聞くといいです)

湿気についても80センチ通路で窓が無いなんて場合、地下の湿気の逃げ場がなくなりたちどころにカビが生えますのでこれもご確認ください。


さて、次の質問です。

【質問】
No title
外国人マンション
中国人、インド人、インドネシア人、ベトナム人、、、、、
などがいる多国籍マンション買おうと思うのですが
注意点をお願いします(´Д` )
2015.09.17 Thu 19:14 |
匿名希望 | URL | 編集


これってほぼ全部の部屋が多国籍軍なのでしょうか?(なにやらその雰囲気、、北関東の気配プンプンです)

ワタクシの過去ブログにも書いたかと思いますが、アジア系外国人居住者での脅威は貸した人以外の人の占有ではないでしょうか?

ワタクシも過去に上野のタコ部屋的アパートの管理を経験してますが何か問題があって物件に行くと毎回違う人が住んでいて気が付いたら何世代も入れ替わって誰に家賃請求していいのかわからなくなったことがありました。

「エ?ナニモワカラナイヨ」と煙に巻かれ「ソンナコトヨリトイレノツマリヲナオシテヨ」とすごまれ泣きながらウ○チまみれの便器に手を突っ込んで詰まった異物の除去をやらされましたが(一応別のコメントでウ○チネタを所望されたのでさりげなく挿入しておきます)あとになって2人入居の契約に対して8人居住が判明した際は散らかし放題の部屋にいた不法入居者全員にウ○チをぶつけてやりたくなりました。

アドバイスするとしたらこういう物件は自力で管理しようとしないで買った時の管理会社を使うといいんじゃないでしょうか?(恐らく慣れているはずですから)

その管理会社に対してですが「今までのオーナーと違って私はちょっとうるさいこといいますよ」的な雰囲気を出すことをお勧めします。もしかしたら前オーナー、、そういう埋まりにくい部屋だからと多国籍軍ばっかり入居させてにっちもさっちもいかなくなった可能性も否定できません。。(なんとなくですがワタクシの経験がそう言わせてますw)

あとこの手の多国籍入居者、、時差の関係で本国の家族あてに夜の夜中にデカい声で電話したりします。

オーナーチェンジした際の最初が肝心ですのでこういう時がガツンと文句言う姿勢でいるのは言うまでもありません。。(ただしその意思表示はあくまでも管理会社経由でお願いしますw)


と言うことで本日最後の質問です。

【質問】
セミナー受付
いつも、セミナーに申し込んでから、受付完了のお知らせメールがくるまで、きちんと着いたか、気が気ではありませんでした。これからは、自動的に、応募完了しましたというメールが届きますか?
2015.09.17 Thu 18:16 |
セミナーちゃん | URL | 編集



今までは申し込みメールに対して一つ一つコピペでエクセルに移してそこからメールを送っていましたが次回からはこれを出来るだけ自動化してもっと早くお返事できるようにします。

ただ申し込みに対して自動メールで返信すると「呼びたくないやつ」にも自動返信してしまうのでこれを防ぐためにもワタクシが事前に申し込み者全員をチェックするようにしてます。(たまに勘違いした非狼旅団系の人がフツーの顔して申し込んでくるんですw)

なので旅団セミナーの申し込みはそのチェック対策のため自動返信出来ませんが、基本的にこちらに届かなかったメールはエラーになって戻ってるはずなのでそういう方は30分あけて再度お申し込みください。(多重申し込みを防ぐため30分に2回以上の送信ができないように設定してます)


さて、今日はこの辺で終わりにしますがコメント欄からの質問が今回は少ないのでこれ以外に質問が無ければ月曜日はバーニィさんの質問で「昨今の不動産高騰を踏まえた戦い方についてご教授を! 」と「新築収益不動産での戦い方」を残りの連休中、ぶっ通しでお送りしますw。(どうもバーニィさん、、初めて物件買うってのにいきなり新築やりたがってるみたいなのでお灸をすえる意味でもたっぷり書いてみたい部分もありますw)



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と言うことで引き続き質問を待つんじゃんw

COMMENT

No title

連休中の更新お疲れ様です。

ご無沙汰してます、チームボロのまだおです。

質問週間wってことなので2つお聞きしたいことがございます。

1つ目の質問です。


既存不適格の物件に融資を付ける
何かいい方法はございますでしょうか?

現在まだおのブログでマイホーム検討中についていろいろ書いていますが、
既存不適格(容積率、建蔽率オーバー)の戸建をマイホームとして購入しようと考えております。

616万円上物アリ更地渡し
上物木造築70年

当然建物リフォームして使います。
建蔽率容積率を適合させるつもりはありません。

既存不適格で融資おりるかどうか金融機関に問い合わせると当然断られます。


現在、2行打診中です。

中京銀行さん(前回のまだおランドの時の仲介さんの紹介です)の方では、建築当時は既存不適格ではないという証明があれば前向きに検討していただけるということで
仲介さんに相談したところ、連休明けにでも役所に行って確認してきてくれるということになっております。

もう一行はUFJ銀行さんに持ち込みました。(このUFJさんはこの物件の前に検討していた物件の事前審査の時に仲介さん経由でお世話になりました。)
あえて、既存不適格のことには触れなかったら、なんだか融資通りそうな感じでしたが、UFJとしては当然把握しているんでしょうか?
表向きではNGと言いつつ黙認したりもするのでしょうか?


2つ目の質問です。
この物件に指値するとしたらいくらくらいでしょうかw?
(現地見てもいないから判断できねーよなんて言わないでくださいw。)

指値の根拠ですが

物件価格に解体更地費用が含まれていること。

下水が隣地の土地を通っていて名義変更時に下水を
前面道路につなげる約束を交わしていること。

多少の残置物(冷蔵庫、レンジなど細々したもの)

建物自体2年前まで住まわれていたこともあり

そこそこきれいではあります。
(サッシ開きますw。床抜けてませんw。一部雨漏りした形跡アリ、シロアリ不明、内覧時土足厳禁w


まだお的には400万円でどうかと考えています。
(当然の瑕疵担保免責&現状渡し)

これに200万円くらいかけて業者リフォーム(水回り3点など)
あとは住みながらのセルフリフォームのヤドカリ作戦w

で行こうかと検討してます。

ちなみに路線価8.8万

固定資産税評価額447万円でした。

連休中でお忙しいこととは思いますが、

よろしくお願いいたします。

PS名古屋大家塾でのセミナーは日曜日でお願いします。
ところで名古屋セミナーはいつやるんですかw?

高難度物件

設備的なものは色々やりようがありそうですが、人的なものは
できれば避けたいです。^^;

自分の精神を削りそうで・・・^^;;

No title

閣下、では質問です

過去ログに「おお!っとケツが浮いて」、
「とりあえず買い付け入れちゃえ!」という
萌えシーン(セブンのカプセル怪獣投入シーンにも似た高揚感)がありますよね。

これって、
・閣下自身が買う
・いつでもいろんなニーズの顧客を抱えているのでその方向け
・再販しても利ざや確実なのでとりあえず買い付け入れて新中間省略とかで抜く
・ヒマだったから

どういうことなのか教えてください

消費税?

こんにちは。
狼旅団合格通知は、今までもらった合格通知の中で一番嬉しかったです(涙)
さて、10月1日に決済(買い側)を控えています。
先日、仲介業者(両手仲介で、大手業者)から諸費用の計算書が来たのですが、固定資産税相当分の日割り計算の建物の方に消費税が付いてました。
売り主は、課税業者です。(不動産業者では、ありません)
契約時、固定資産税相当分を日割りにする説明はありましたが、消費税がかかる話はありませんでした。
これは、買い主が払わないといけないのでしょうか。
よろしくお願いします。

No title

毎回面白い記事に惹かれて、団員でもないのにふと振り返ったら1年以上このブログを見てたことにきづきました。
ええ、もちろん団員に興味はあるんですけど無収入なんで不動産投資とかできなんですけどね〜

ユルユル融資が終わる時

いつもありがたく読ませて頂いてます。
まだ質問を受け付けてくださるとのことなので、お願いします。
狼閣下のブログだけでなく、今は不動産が高い、もうすぐ不動産バブルが弾けるという記事を見るようになって結構たちます。
融資も引き締められて、高金利で買った人たちが破綻すると。。
これは、今出ている融資の引き上げとかもありうるってことですか?
若い不動産屋さんに聞いても、ちゃんと返済している融資が突然引き上げられるのは聞いたことないと言います。
そういうことではなくて、家賃が下がったりとかそういうので破綻する人が出るってことですか?
破綻したくないので、是非教えて下さい。。

え?初心者が新築狙っちゃうとお仕置きですか?
なかなか良い物件に出会えないので新築した方が早いかなとか安易に考えてましたw
新築投資について詳しく聞きたいです。

私の住んでるエリア(埼玉県北部)の場合しか分かりませんが物件価値が無くてもある程度の利回りで値付けされてる物が多いように感じます。

私が知らないだけでもっと良い物件があるのかもしれませんがw

いっそのこと新築の方が良いのでは?と考えてしまいます。

このあたり詳しくご教授ねがいたいです。

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