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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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専任破りの話。。

banner赤ずきん
団員増やしてもポチが増えないんですのw

こんにちは。

前にも書いた話ですが、
売却物件の仲介をやってるとよくある話で「専任破り」ってのを喰らいますw。(ヤられると強い殺意が芽生えますw)

専任媒介ってのはご存知のように「売主自ら買主を探す以外別の業者さんで販売活動を依頼しません」ってタイプの媒介契約なのですが(売主自ら自己発見するのもダメってのが専属専任媒介ってやつです)、「専任破り」とはこの契約を売主さんにいろいろ働きかけて媒介契約を奪い取るという恐ろしい裏技。。w

レインズに売却物件を掲載してそろそろ3ヶ月過ぎようかってタイミングを見計らい「うちにもこの物件が欲しいって言ってるお客さんがいるので是非ウチにも販売させてくれ」って言うのが一番古典的な手法なのですが、よくよく考えたらこの業者さんはレインズ見ないとこの物件の存在すらわかるはずも無いし本当に買いたいってお客さんがいるなら専任業者に普通に問い合わせて契約すればいいだけの話です。

それでもなぜ売主さんに専任契約を破棄させて仲介しようと考えるのは当然、「両手仲介狙い」だからです。。

ワタクシ、こういう専任破りの連絡が入ったら「ホントに別の仲介さんで高値で売れるならうちは専任切ってもいいですよ」とお客さんに言ってます。(ホントに買主がこんな高値で買ってくれるっていうならウチの販売能力に問題があるってことですから専任手放すくらいどうってことありません。えぇ、、少しだけ枕濡らしちゃいますけどねw)

でも、これが落とし穴なんです。。。

えぇ、、ワタクシの経験ではこの後、
①違う会社で媒介契約を締結
②当然、お客がいるわけなので即契約、、となるはずが融資不調に終わり契約が流れる
③「このお客以外にも弊社には買えるお客さんがいるのでちょっと待ってください」引き延ばす
④なかなか高値で買ってくれるお客が現れず時間だけが過ぎる
⑤2週間経過くらいでこの仲介、「この金額だと反響が無いので売値を下げましょう」(こらこらwww)
⑥かなり指値の入った買い付けを持って来て「この辺で手を打ちましょう」と働きかけて半ば強引に契約
⑦契約書を見たら業者欄はなぜか一社仲介の瑕疵担保免責契約w(要するに両手仲介で転売業者が登場ですw)
⑧買取業者がこの物件を即転売(しかなぜか再販時の仲介さんもこの仲介さん)
⑨楽待でエラい高値で売られている自分の物件を見て売主さん、ボチボチ騙されたことに気がつくw
って道を歩むのが一般的な流れです。(この手法、典型的な業者養分パターンですので覚えておいてください)

さて、ワタクシの会社ですが売却依頼は原則的に専任媒介じゃないと引き受けません。

なんでかと言えば一般媒介で売り出しやるとなると、媒介を依頼された数社の仲介からしたら依頼された業者同士でも一番早く客付けしないと成約出来ない可能性を秘めることになるからです。

となると新戦力君が売主のために高値売却しようと考えて「は?そんな安値じゃ売るわけねーだろww」と中間省略目当ての買い付けなどを蹴散らしてるうちに「とにかくほかの仲介で契約されちゃう前に安くても売って手数料だけはゲットしよう」と考える仲介さんにさっさと成約されちゃいます。(人って不思議なものでそこそこの買い付けが入っちゃうとつい、舞い上がって売る気になっちゃうんですw)

売値よりの売却スピード重視であれば何も問題ありませんが仲介さんの「売値に関係なく早期成約を目指す」って心理を考えるとやっぱり一般媒介で物件を売るってのはワタクシ、あまりお得な気がしません。。

レインズに掲載する時の媒介は一社に仲介を出しておけば掲載物件を見た業者は全社その専任業者とコンタクトを取ってきますので別に複数の会社に別に一般媒介で出す必要も無く出す必要もありません。

むしろ一般媒介だとレインズに掲載する義務も無くなっちゃうので(一般媒介はレインズ登録の義務はありません)他者がレインズ掲載をしなければ水面下物件として流通させることが出来るというメリットもありますが、一般媒介で3社くらいに依頼すれば間違いなく一社くらいはレインズ掲載しちゃうので一度値付けを間違えたらその瞬間、晒しモノ物件へと変貌します。(レインズでは一般媒介で長期にレインズ掲載されてると業者はゴミ物件と判断して足元を見たような容赦ない指値が入るものですw)

これで某収益物件のポータルサイトにでも掲載されようものならもこの時点で完全にゴミ物件として仲間入りとなります。(一般媒介なので物件情報も数社掲載するでしょうから同じ物件が重複されて掲載されてしまい更に晒しモノ物件として永く君臨することでしょう。。)

これが専任であれば買い付けが入っていなくても専任業者が「買付たくさん入っています」と嘘つけばウラも取れないので事実になりますw。(「ただ満額じゃ無いので買付保留してます」って言っとけばいつかは満額近い買い付けが入って来るんですw)

よく一般媒介で売り出すか、専任媒介で売り出すか悩む人も多いかと思いますが我々業者はこういう風に見てますので「早く売りたいのか」それとも「高く売りたいのか」をよく考慮して媒介を頼む時の参考にしてください。。

この話、狼セミナーではもはや定番ネタなのでご存知の方も多いと思います。
次回のセミナーではボチボチこの専任破り系の業者さんの実名を挙げつつ更なる悪事もしゃべってやろうと目論んでおりますw。(いつもの通り「聞いた話は墓場まで」でお願いしますよw)

そんなセミナーの話ですが、
募集開始3時間で定員100に対して150人くらいの申し込みが一気に入ってしまったので21時の時点で締め切ってしまいました。。すみません。

定員100を会場側と交渉して20席くらいは増やせそうですがそれでも席が足りませんので今回応募の方で抽選になります。ただ、18時台に申し込んでくれた方は原則的に全員当選としますので(きっと募集開始をリロードして待っててくれたんですよね?w)19時以降に応募した方での抽選とします。


ってか、何度も聞きますが、
多重申し込みして当選確率上げようとしてる人がいてこんな短時間に大量の申し込みが入ってるんじゃないですよね。。。?w(で、当日、席見たら半分も埋まってないってオチはイヤですよww)


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BOSSジャンのプレゼントの時、使った作戦なんじゃんw

COMMENT

冒頭の一言が、ネタに思えず、本文読まずにポチりました!

お客さんが本当に高く売れるのなら専任切ってくださいというくだりで、
その誠実さにこちらが感涙でつw

ポチの頻度で当確じゃないのか…!
18時に上から順にブログを読んで、申込フォームを開き、打ち合わせが終わってから入力。
う〜ん、やはり高速スクロールが正義だったか(笑)

やっぱり光速スクロールでとにかく早く入力した方が良かったです~
抽選組確定です~ 引きは弱いので自信なしです~
団員にもなれなかったっぽいのでしょんぼりでございます。

ポチ増えない!?

おっかしなぁですよね。
私、PC&スマホでポチしてますよー
聞けば聞くほど、売買は、あなおそろしや~!
銀行系か地元業者しか、と狼さんしか信用できねー!!
いつも情報ありがとうございます。

話の持っていきかたで

業者さんの思惑でどうにでもなってしまうというのが恐ろしいですよね.....。

 勉強しないと素人は養分になるだけ....。本当に物件売買ってこわいですね....。

No title

やっぱりセミナー外れたコメが多いですねw
外れた悔しさと人気の凄さに驚嘆する声でいっぱいです。
ワタシもその一人です(泣)
よ~く考えたら新団員募集に圧倒的な応募有ったんですもんね
100人位ならあっという間ですよねww

決して侮ってた訳では御座いませんよ、閣下(;^ω^)
お許しくださいませw 次回にかけます!(つもり)

頼る相手

誰を頼るべきか、やはりことを起こす前に、色々な大家の会
などにいって情報収集をして比較する、とかは最低限した方
が良いですよね。

私も活動をしている中で狼さんとの縁がありましたし。^^

No title

今回申し込み遅れてしまい参加できません。

キャンセル待ちは可能ですか?

あるいは、同じネタでもう一回セミナーはやる予定はないんですか?

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