プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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読者からの質問に答えつつセミナー告知やるよーw

banner赤ずきん
今週はは悲しいことがあったんですのw(詳しくは編集後記でw)

こんにちは。

昨日のブログで登場した「元付け」「客付け」の話でご質問が来てるので今日はその質問にお答えしつつ、解説します。(未公開コメントだったのでメールでお返事しようと思いましたがアドレスが入っていなかったのでブログ上でお答えします)

【ご質問】

ひとつ教えてください。
今売り出し中のマンションオーナーチェンジ物件。
マイソクを見ると「専任媒介」となっており、元付けと思われますが、手数料が「分かれ」となっていました。この分かれの意味を教えてください。買い主からの手数料を、買い主仲介とこの元付けで分けるという意味でしょうか?
ちなみに、この不動産屋のホームページには、「仲介手数料はありません。当社が売主または売主からいただくから」とありました。よろしくお願いいたします。



このご質問での分かれの意味ですが、
「業者間分かれ」という意味なのでこの文章は客付け業者さんへのメッセージで
元付け・・・売主から仲介手数料(片手手数料)を貰うから
客付け・・・買主から手数料(片手手数料)を貰ってください

と言う意味になります。

例を挙げると、3000万の売りレジがあったとすると仲介手数料は片手手数料で約100万。
従って、売買契約が成立した時点で元付けは売主から100万円の仲介手数料が貰え、客付けは買主から100万貰えるってのがここで言う「分かれ」です。(おそらく「分かれ=分け合う」と誤解して手数料100万を50万づつ山分けすると思ったのではないかと思いますがこの場合はそうではありません)

また、その業者さんのHPに「仲介手数料はありません。当社が売主または売主からいただくから」と書いてあるようですがこれは対象者は業者さんではなく買主さん向けのメッセージです。

ご存知だと思いますが、物件の売主が業者さんである場合、買主さんは売主に対して仲介手数料を払う必要がありません。(だって仲介行為をやってませんからw)
また、この業者さんがどこかの売主さんから物件を預かって仲介するケースの話では、買主さんが直接この業者さんに駆け込むと「あ、仲介手数料は売主さんからだけ貰うので買主であるあなたからはいただきませんよ」って意味ですので

売主・・・仲介さん・・・買主
でこの仲介さん、両手手数料を貰えるところ、、

売主→手数料 仲介さん 手数料←買主
となり仲介さんは売主さんからの片手手数料だけで仲介してくれるというパターンになります。(うーむ、、神様のような仲介さんですw)


さて、
本来であれば両手手数料が貰えるケースで「うちは売主さんから手数料貰うので買主のあなたからはいただきませんよ」なんていう神様みたいな仲介さんがいる反面、売主なのに仲介手数料まで手を出そうとする業者さんがいるってご存知ですか?

先ほども書きましたが不動産売買の場合、仲介行為をするから仲介手数料が貰えるのであって業者が自ら売主の場合、仲介手数料ってのは発生しません。

じゃ、どうやって仲介手数料をせしめるか?(ちなみにこの設問、狼旅団検定だと☆☆ですw)

簡単です。
売主と買主の間にダミーの仲介を1社噛ませればいいんです。。。w

不動産屋なんて横の繋がりなんて腐るほどあるし、金に困ってる中小の仲介さんなんて星の数ほどいます。
そんな仲介さんに、「ねーねー、、仲介印押してくれたら手数料の3割(税込みw)あげるけどハンコ押さない?」って頼んだらどうなるか?

えぇ、、
ワタクシの見識では10社あったら8社は喜んでハンコ押してくれるはずです。(ちなみに押さない2社は「半分くれないと押さないよ」って言ってる強欲業者さんですw)

実はこれ、中間省略系の業者さんで多いのですが(新中間省略の意味については過去にも散々書いてるので各自調べてくださいw)

1億で売られてる物件を8000万の指値で中間省略売買を企てる

1億で売れるので差額2000万ゲットw

ん?待てよ、、よく考えたらこの物件、、12000万くらい融資付くんじゃね?ww

そうだよ、うまくやったらあと600万余計にむしり取れるじゃんw(俺、天才?ww)

ねーねー、、仲介印押してくれたら手数料の3割(税込みw)あげるけどハンコ押さない?とハンコ押してくれそうな潰れかかった他業者に打診

でもハンコ代だから仲手の2割しか出せないよ。それでもいい?え?税金があるからあと10%上乗せしろ?じゃ、それでいいよ

決済終了後、近所の喫茶店で420万と180万づつ分配。。。(あ、こういうのも「分かれ」って言うんでしょうか?ww)

売主業者の分際で2000万の利益以外に420万余計にGETwww


これ以外にもそもそものオーナーが売り出すときの仲介がこの中間省略系業者に買わせて最終エンドに所有権移転をする際に出口側仲介として介入して仲介手数料の往復ビンタを目論む仲介さんもいるのでダミー仲介か否かを判断するのって難しいのですがちょっとした見分け方があるので今日はそれも併せて伝授します。。

このダミー系仲介さんですが、そもそもハンコを押す「ハンコ代」しか貰えませんから重説作るにも自らわざわざ物件調査なんかに出向くわけもありません。

なのでほとんどの場合、売主である中間省略業者が最初の仲介さん作成の売契、重説をコピペしただけの書類を最終的な買主に交付しようとするのですが、そもそも物件調査してないので物件について細かいことがわかってません。

そこで契約時になんとなくよそよそしく座ってるだけの仲介さんに物件を見ないとわからないことを質問します。

「あ、そうそう、、物件裏のゴミ捨て場ですけどあれって清掃用の水道栓ってありましたっけ?」
とか
「屋上へあがる階段部にチェーンとかしてありましたっけ?」
とか
「エントランス左側にある桝ってなんの桝でしたっけ?」
などなど現地に行かないやつじゃ絶対わからないような質問をぶつけて目が泳いだり売主業者の顔を凝視したらほぼ間違いなくクロです

中には中間省略系の業者までもが一度も現地に行かずに中抜き契約に臨もうとするときもあるのですがそういう場合でこんな質問すると、セカンドとショートが凡フライをお見合いするかのようにお互い見つめ合ったままフリーズしますww。

フリーズするだけならいいのですがこういう業者から物件を買うとこのダミー仲介さんにあとでどんなクレームが発生しても対応出来ないので面倒なことが起きます。。(え?そんなことがあったなんで知らねーよと平気でのたまいますw)

本来であれば売主直で仲介手数料も無しになるところこんな余計なダミー業者を噛ませて払う必要のない仲介手数料まで中抜きされた挙句、仲介に文句言っても「知らない」と言われ、挙句に仲介じゃ話にならないと売主にクレーム付けると
「うちはあくまでの売主なので文句があるなら仲介に言ってくれ(wwww)」
とシレっと言いのけるツワモノ売主業者さんもいるので中間省略で売買を持ち掛けられた際にはこんな部分もチェック入れてみてください。


さて、最後になりますが、ぼちぼち12月5日の狼旅団セミナーの告知をさせていただきます。

狼旅団☆プレゼンツ
「狼旅団不動産セミナー冬の陣~年末のクソ忙しい時期だけどボクの話も聞いてくださいwIN池袋」

■セミナー
開催日時 12月5日(土) 13:00~18:00
開催場所 いつものセミナー会場
セミナー内容 いつものオオカミ節で旬なお題を考えてのワンマンライブw

■懇親会  
開催日時 同日 18:30~終電まで
開催場所 未定(たぶんいつもの場所かとw)

募集人員 セミナー 100名
       懇親会  70名

会費 セミナー・・・3000円
    セミナー+懇親会 8000円

毎度の話で申し訳ありませんが、ワタクシのセミナー、、毎回募集と同時に100人くらいの申し込みが一気に入りその日のうちにほぼ定員に達します。なので不意打ち的に募集するとクレームが飛んでくるので募集は明後日9月12日(土)18:00のブログ更新時に開始とさせていただきます。(コメント欄で応募の意思表示しても無効です)

あと時々メールアドレスを携帯メールにする人やメールの記載ミスで折り返しメールしても届かない人がいらっしゃいます。今まではそういう人に電話して確認を取ってましたが今回からはそういう人は容赦なく無効にしますので連絡先の記入時には記載ミスが無いよう十分ご注意ください。

応募者が定員を超えた場合、抽選になりますがその際、最低限の記載事項しか記入されていない人より余計なことまでビッシリとメッセージで書かれている人を優先する場合がありますのでご了承ください。(なんかそういう人のほうが不動産投資に対して熱意がありそうな気がするんですw)



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【編集後記w】ホントは今回からホテルの会議室でやろうと思ったけど「団体名は狼旅団でお願いします」って言ったら気味悪がられて断られたんじゃんw

COMMENT

お礼

質問した者です。今日のブログで取り上げていただき、誠にありがとうございました。大変詳しく教えていただき、カンシャカンシャです。
時々、読者さまからのQ&Aコーナーがあればいいなあと思いました。
最近、また連日のブログ更新となり、大変うれしく思います。
毎日、更新を楽しみにしています!

私、最近はメルマガ登録しまくってるんですが、無料のメルマガは有料商品へのステップアップが多いですね。
そんなメルマガの中に冒頭の、詳しくは編集後記でっていうメルマガもありました。
いつか閣下のお耳に入れたいと思っておりましたが、このメルマガ、秋○康もびっくりのなんとか48商法してるので目から汗が出そうになりました。
あっ、こんなこと書いちゃうと永久承認待ちコメントですかねww

amazon1位、目指しちゃうんじゃん!

それは

それは悲しい出来事でしたねw
仮にでも少しカタい名称でもつければ良いんじゃないですか?

やっぱりかましますよね

売主から貰うからいらない、なんて言うわけないかw
私が始めて買った区分は、最初売主が個人でしたが、途中から
仲介が中間省略で入って、それとは別に仲介を挟みました。
うちの手出しは一切変わらなかったので、全部売主さんが
被ったんですね、あれ・・・

No title

アパート改名理論を採用してWolf brigadeとかBrigade de loupとか適当に横文字にしとけばOKかも

No title

うひ、12月5日は、でんこ2種技能試験じゃん(泣

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