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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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「当社では市場に出回らない業者間の優良物件情報を会員様限定でご紹介します!」ってやつのカラクリ。。。

banner赤ずきん
ホント、毎日毎日鬱陶しい天気なんですのw

こんにちは。

本日のブログネタは昨日の予告通り
「当社では市場に出回らない業者間の優良物件情報を会員様限定でご紹介します!」ってやつのカラクリを書いてみます。

まず最初に、ネット系業者さんの殺し文句とも言うべきこのセリフですが、ネット上でこんな殺し文句を見ちゃうとつい「未公開物件の情報が貰えそうだから会員登録しとくかな」って気になっちゃうかと思います。

しかしながら基本的にこれを信用しするやつははっきり言って情弱です。
(我々からすると「なわけねーだろww」って感じです)

そもそもこれってレインズに載ってない物件なら未公開物件でもいけるだろってことで市場に出回らない業者間物件ってのはほとんどの場合、これにあたります。

またレインズに載ってないってことは安いんじゃね?と思う方も多いですが悲しいことにほとんどの場合、レインズに載ってる金額と変わりません。(未公開物件とか言いながら利回りはレインズ物件より低いケースもザラです)

なぜこんなことが起こるかというと、、、
不動産物件と言うのはほとんどの場合、売主は不動産屋に相談します。
不動産屋に相談すればその相談された不動産屋は必ず絵を描きます。。(※ここでいう絵を描くってのはこの不動産屋が「自分にとって最大限儲かるにはどうすればいいか?」を考えるってことです)

その時にまず思い描くのは言うまでもなく両手仲介。。

両手仲介にするには自社で客付けしなければいけませんから自社に顧客がいることが最大の要件になります。
しかし、得てしてそういう時に限って自社でこの物件が欲しいというお客さんがいません。

さてどうする。。。

こういう時不動産屋さんはごくごく内輪の同業者に「この物件買ってくれそうなお客さんいないかなー?」と打診します。

なぜ内輪かと言うとこの時点ではまだ売値が安い可能性があるので買主と言うエンド(「おしり」とも言います)をつけて中抜き転売が出来ないか検討するからなんです。(「じゃ、オタクが間に入って貰って捌くときにマージン出すからね」なんて握っちゃいますw)

1億でエンドが買ってくれそうな物件で売主さんがこの物件、、不動産屋が査定する前にあちこちで市場価格を調べたかもしれませんが昨今の融資情勢は素人さんが思ってる以上に高いもの。。(1億くらいだと2000万くらいの売値差が出ちゃうのが昨今の不動産マーケットですw)

それを「いろいろ難ありだから8000万くらいで売れたらいいよ」なんて言ってしまえば依頼された業者さん、、素直に「いや、この物件、、1億以上で売れるかもしれませんよww」なんて言うお人好しのほうが珍しいです。(ちなみにワタクシのまわりの業者でもそんなお人好しは一人もいませんw)

と、この時、たまたまその依頼された仲介さんの先にいた買主があなただったとしましょう。。(要するに1億で買うエンド客があなたです)

レインズに載せれば12000万で売り出しして多少指値が入って11200万で成約出来るだけのポテンシャルを持ったこの物件。。(ちなみにレインズで設定した12000万って売値は「これ以上高く売りだしたら反響電話すら鳴らない」っていう究極的な高値ですw)

1億で買えれば安い買い物ではないかと思います。

しかし、不動産屋さんは1億なんて破格の値段で買えるんだから単なる仲介料3%じゃ売らねーよと言う時があります。

だってエンド価格で12000万で売れる可能性があるなら1億で一旦買ったことにして中間省略で12000万で売れば2000万のサヤ抜き出来ちゃいますからww。(これを片手手数料300万ちょいで終わらせる絵を描いてしまっては焼き畑系不動産屋はたちまち干乾びてしまいますw)


「と言うことでこの物件を買うなら手数料の他に業務委託費として6%余計にください」


えぇ、、相場価格より安く買えそうな時ってのは、不動産屋さんはその分もなんとかしてお金にしようと考えるんです。

しかし一瞬でも2000万くらい安い物件だと見せられてしまうとトータル金額じゃなくこの安く変えた1億の売値に目が行ってしまうのも人間の悲しい性(サガ)。。

「1億で買えるんだから6%余計に払っても安いよなー」って思っちゃうかもしれませんが恐らくそれは中間省略でケツを探してると売主が待ちくたびれちゃうのでさっさと取引を終わらせようって作用が働くからこそ6%もの業務委託手数料を払ってくれそうな人に話が飛んでくるんです。。


・・・・

・・・・

おわかりいただけたでしょうか?


これがよくある「当社では市場に出回らない業者間の優良物件情報を会員様限定でご紹介します!」の一例です。。。(ドヤ顔していう話でもありませんがw)



しかし中には
「え?俺様はそんな6%なんか払わなくても馴染みの業者さんから優良物件を紹介してもらえたよ」って方もいらっしゃるかと思います。

はい。
確かに必ずしも業務委託6%別途なんて強欲なこと言わないで優良物件らしきものを紹介してくれる業者さんも実在します。。


でもあれです。

何度も言いますが、

不動産業者で優良物件が目の前を通って自分で買わずに仲介に出すってやつはそうそういないものです。(実は業者間で流通する優良物件と呼ばれる類のものはまずエンドのお客さんには紹介なんかしないんです。。。万が一、可能性があるとしたら自社で物件を買う能力が無いから仲介に出してるってパターンじゃないかと。。)

なぜかというと
単に価格間違いで売り出された格安物件だとそれに気が付いた不動産業者が現金でもなんでも一瞬で奪っていきます。

次に
傷ありのために価格が安い物件だとエンドに売って面倒な瑕疵担保問題や消費者保護法で揉めちゃう可能性などの観点から単に瑕疵担保免責、現状で買って何も文句も言わず業者間ルールの手数料6%(但し業法に従ってくださいw)で融資特約も付けない業者がいたらどっちに売ったほうが仲介さんは楽かってことを考えると、

間違っても「業者間で流通する優良物件と呼ばれる類のもの」を掴める可能性があるわけありません。。(水は上から下には流れますが下から上には流れないんです)

あるとすれば値段をつけ間違えちゃった元付けさんとたまたま面識があって多少の傷なんて気にしないし古い物件だから瑕疵担保もいらない、現金で買うから融資特約も要らない、って話を他業者が聞きつける前にGET出来たって人くらいじゃないでしょうか?(それでもこれだけのハードルを越えるのって大変そうですが転売業者が手を出しにくい物件はこの手法で安く変えることが多いです)

さて、、、
ここで思い出して欲しいのが
元付け、客付けの区別の話です。。(このブログ読むならこの区別だけは必ず押さえておいてほしいとこです)

不動産業者には「元付け業者」と「客付け業者」が存在するという話は過去にも散々書いてますが、上記の殺し文句を吐く業者ってのは90%以上の確率で「客付け業者」です。(一部、大手仲介さんで両方こなす方もいますがおそらくこれって売主側の味方じゃないd、、、げふんげふん)

客付け業者の立場だと売り物件のグリップ力は元付け業者の1/100以下ですから客の融資付けなどのスピード感が勝負。。。(あとは買主の即断即決力w)

元付け業者としてはどんなやつが買っても成約さえすれば手数料になることがほぼ確定しているので元付け業者ってのはわざわざエンドの顧客を囲い込む必要がありません。なぜなら元付け業者の立場ってのは売主から物件を預かる身ですので売主さんが見捨てない限りずっと物件をグリップすることが出来るからです。

これだけの違いがありながらほぼ90%以上と言われる客付け業者さんからの「業者間で流通する優良物件」を期待して待ってるくらいなら値付け間違いしそうな業者さんをロックオンしてそこのHPをチェックしつつ担当に叙々苑で焼肉奢って待つほうが遥かに「業者間で流通する優良物件」を獲得する確率は高いはずです。

ちなみにこの「値付け間違いしそうな仲介さん」、、、
わざと値付け間違いしてるってことですから誤解なきようお願いしますwww(要するに不動産物件を安く買いたければ「両手仲介上等!」って仲介さんを探しましょうってことですw)



さて、、
ここんとこ書いてる「見栄」の話とか「叙々苑」ネタ、

実は今日のネタに繋げるための布石で書いたのですが、

不動産投資家たるもの、
こういう人間関係のアヤというかしがらみみたいなのを感覚的に理解してないと最後の最後に「普段からマメな人付き合いしてた知らない人」に買い付け3番手くらいからサクッと捲られちゃいますよwwと書きつつ今日のブログは終了です。。。


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そういう目に遭った人を何人も知ってるんじゃんw

COMMENT

日々のポチだけではなく、回らない寿司と叙々苑(東京ホルモンのがいいのかな)やうなぎなどの前払いが大切ってことですね。
もうすでに金欠で首が回りませんが…(汗)

こーゆーアブラっこいお話好き〜

No title

不動産投資だけでなく不動産業者としてもためになる
お話です。

人間関係のアヤとしがらみ。。
奥が深いなぁw

人間臭い世界

ものすごいこってり感ですが、まさに人と人との付き合いで
決まる部分も大きいのでしょうね。
本当に安く買える人はそれが自然に出来ているのか・・・

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