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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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ドル円が116円になった件、、、w(別名 追証の一夜w)

banner赤ずきん
今日もNY時間が怖いんですのw

こんにちは。

ブログで世界的景気減速の話を書いてしまったからなのか、、一気に株の全面安の波が広がった感もある昨夜の断末魔も叫び。。(どうやらワタクシのブログもいよいよワールドワイドに読まれているようですw)

株価が下がれば当然為替にも影響が出るわけですが、そんなブログ更新後、家に帰るまでの短い時間にも関わらずSNSやメールで「どわーーー!!狼さん狼さん!!、、ドル円116円まで落っこちてますけど生きてますかーーーー?!!」とワタクシの安否確認をするかのようなメッセージが殺到しました。。(繰り返しになりますがワタクシ、裁量ではなく0.01ロット刻みのシストレなので滅多なもんじゃ飛ばないんですw)

実はワタクシ、
5月の連休前のギリシャ問題でユーロがダダ上がりした際に今よりもひどい目に遭った関係で(トバされる寸前に損切りしてギリギリ回避しましたよw)8月の上旬までの相場がいい時期に残り玉とせっせと消化させて昨日の時点ではすでにやばそうなポジションはほぼ解消していたんです。(ちなみにドル円は123円になった時点でノーポジでしたw)

ま、それでもさすがに昨夜のビッグウェーブですから他の通貨の含み損では一気に100万超えましたが(ww)FXはトビさえしなければ理論上、スワップなどが付いていつかは取り戻せるもの。。(一応、リーマンショック級のミサイルが飛来してもトバされない設定にはしてますけどねw)

またワタクシ、落ちるナイフを掴むかのようにドル円116の時に全力ロングで全ツッパなんて裁量博打も打ちませんから報道ステーションで古館さんが青い顔してニュース原稿読んでてもワタクシ、あまり動じることもありません。(しかし今思えばあの時、ニラちゃんと電話してる時間があったらUSD/JPY116Lで10万ロットくらいの大勝負・・・いや、、なんでもありません、、、)

とは言え、これだけの騒ぎが世界中を揺るがしたわけですので中国だけでなく他国も経済の安定化を求めて様々な対策を打ってくるはずです。(25日になって中国も短期流動資金をジャブジャブ市場に投入し続けてますので海外に流失した資金の穴埋めにも余念がないかと。。w)

だからと言ってこれで騒ぎが収まるとも思えません。

これはネットでも散々言われていることですが中国の実体経済と中国政府発表の自国の経済指標の整合性がワタクシのような素人目に見ても怪しさ満点です。。かと言ってこれで中国経済が崩壊なんてことになれば共産党政府も崩壊してしまうので口が裂けても景気が悪いことを白状するわけもありません。。(これだけの情報社会で情報統制しようって言うんですからすごい国ですw)

えぇ、、こういう国が飛ぶときは前触れなくニッチもサッチもいかなくなった時にいきなり飛ぶはずですのでその時になって寝耳に水なんてことが無いようにご注意ください。。(そろそろ辻褄が合わなくなってくるはずですから)

そういや昨日、不動産投資で物件が値下がりする時は銀行融資が止まる時、、みたいなことを書きましたがよく考えたらもう一パターンありました。。

それは今回みたいな暴落時の心理的パニック売りです。。。

実はこれ周辺賃料の急激な下落と似ているのですが、賃貸物件にも周辺の賃料相場があって相場賃料以下で賃貸に出すと(要するに価格間違いで募集した場合です)瞬間的に決まってしまうことがあります。

これは相場賃料以下で募集してしまったから起こることなのですが時々、相場賃料並みの賃料設定なはずなのになかなか決まらないってことが起こります。

何か原因があるから決まらないのですが、その仲介さん、「埋まらない原因がなにか?」なんてことは深く考えずに「この周辺の賃料相場が下がっているので家賃下げて募集しましょう」とだけオーナーに伝えてしまうと「あ、賃料相場が下がっているんじゃ仕方ないですね。じゃ、それで募集お願いします(これ地主系大家さんに多いですw)」なんて安易に賃料を下げてしまい、やがてその賃料相場がスタンダードになり周辺一帯の賃料相場の下落を招くというなんとも恐ろしい現象。。。(最近だと小田急線各停駅周辺でよくありました)

この際に今まで20㎡のワンルームの賃料相場で50000円が相場のところに同じ仕様で39800円(但し共益費9000円w)なんて表記で募集しちゃうとごく稀に「え?!この周辺の賃料って4万切るのかよww」と早飲み込みする仲介さんが続出し「大家さん、、この周辺の賃貸物件でとうとう4万切る物件が出てきましたよ、、だからこんな49800円なんて賃料じゃ埋まらないんですよ」と伝えその大家さんも値下げして募集・・・これの繰り返しで知らないうちにこの駅周辺の賃料相場が一気に1万円近く下落しちゃうんです。。(渋滞の先頭ってどこ?みたいな話です。。。w)

昨日の株価下落もそういう売り優勢どころか「おいおい、、これってどこまで下がるんだよ!!!」って狼狽感から一気に売り一色になりどこまで下がるか見えない恐怖が世界中の投資家に襲い掛かったってことでしょうか?

不動産投資でも一度この手の火の手があがると「おいおい、、知らないうちにあの物件、、こんな安値で取引されてんじゃんww」って噂を耳にして「もしかして自分の物件も高く売れないんじゃねーの?」と疑心暗鬼になり世の中が一斉に
レベル1「今売れば多少は損するかもしれないけど手出しの金は回収できるから売ってしまえ」

レベル2「今なら多少のキャッシュが残るからこの価格でも売ってしまえ」

レベル3「今売らないとマイナスになっちゃうから急いで売ってしまえ」

レベル4「とにかくいくらでもいいので買ってください」(この辺からお願い調に変わります)

レベル5「死んでお詫びします・・・。」

と言う流れになります。。(バブル崩壊時はレベル5までいかなくてもレベル4くらいはよくありましたよw)

この時のレベル1→レベル3くらいまでの到達スピードが速いので(大体、2~3か月です)普通の投資家さんは気が付きません。。

だって、この時も不動産融資はレベル3まではジャブジャブですもんwww。。(金融機関は前日までジャブジャブで翌日、いきなり水門を落としますw)


さて、
団員が増える時期でこのブログの閲覧数もうなぎ登りだってのにダメを押すかのようなネガティブネタ満載だとあれですのでこういう時の救済策も書きますが、もしレベル3くらいまで知らないうちに進んでいたってのに気が付いてしまったらここは出口なんか考えずに嵐が去るまでひたすら保有してください。

不動産価格がいくら下落しても賃料に影響するのは極めて限定的だし「この物件の価値がこれだけ下がったんだから家賃も下げて」なんて言う借家人は絶対いませんw。。

もちろん支払い原資>家賃収入になっても有り金かき集めて我慢です。。(今まで積み重ねていったなけなしのCF吐き出してもホールドです)

なぜ逃げ遅れた場合、売り急ぐ必要が無いかと言えば、、、10年前と今の投資環境が大きく変化しているからです。。

恐らく、不動産価格が何らかの理由で下落に転じても10年前と違い、不動産投資を考えている素人プレーヤーが相当数増えてます。この中には属性レベルの違いこそあれ一時的にこそ買えない時期があるかもしれませんが必ず息を吹き返すプレーヤーも多いはずです。

この手の人はその物件の5年から10年前の実売価格なんて知ってるはずもありませんからちょっと安くなったと思えば「お、今なら買い時かも」と勘違いして多少手金を積んでも買おうとします。(リーマンショックの時はこういうプレーヤ数が少なかったので激安で買い漁ることが出来たんですw)

時間軸で考えるとおそらく1年から2年くらいの我慢でしょう。。
その時期になれば儲かりはしませんが
レベル1「今売れば多少は損するかもしれないけど手出しの金は回収できるから売ってしまえ」
くらいには復活しているんじゃないかと思います。。


えぇ、、
不動産投資もトビさえしなければ理論上、全額とまではいかなくてもいつかは取り戻せるものなんです。。。


だけどあれです。
今の高騰時だってのに物件評価<融資って物件買ってちゃダメですけどね。。。(だって物件価格の下落局面だとこの差の乖離はバブル期と同じで超ハンパないっすよw)


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と最後はネガティブなオチできっちり締めるんじゃんw

COMMENT

No title

>筆者は、正確性が高いと思われるデータから中国経済の実態を少しでも正しく把握できないかと考えて来た。そこで筆者が注目したのは、中国の輸入額(金額)の推移である。輸入額は、他の国との関係がありある程度は正確に公表されていると思われる。そしてこの輸入額の推移を見ると、やはり最近の中国経済に大きな変調があると見られるのだ。

http://blog.goo.ne.jp/2005tora/e/9328d7e234ab1c30b6950d9b5eeebffd

今日あたりが株価の大底でしょうね

明日あたりから、徐々に戻すのではないでしょうか。
私はとりあえず静観しています。

No title

景気が悪くなるってことは7000円の名店が復活するのも時間の問題になりそうですねww

No title

序盤が金融ネタだとコメントの入りがゆっくりですね。

No title

歴史は繰り返すってことですか。

「レベル5」で不謹慎にも笑ってしまいましたが、
いたんですよねぇ ホントに。

今日のブログ、とても参考になりました。経済問題のセミナーも、是非実現して頂きたいです。経済評論家のセミナーは興味ありませんが、狼さまのお話しが聞きたいです。

レベル5の先は・・・

やっぱり生命保険で決済なんでしょうか・・・

不動産屋です

はじめまして、つっちーと申します。

株式の事はわからないんですけど
家賃の下落は問題ですよね。

私は売買専門ですが、やはり収益物件を
いくつか欲しいと思っています。

物件価格<融資は売る方にとっては
都合が良いんですけどね。

最近はサラリーマン大家さんが増えたので
僅かな自己資金で買おうとするかたも
チラホラおられます。

そういった方には融資の付き易い物件が
良いですよね。

なるほど。
2-3ヶ月で、かなり状況って変わるんですね。
注視しておくようにします。

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