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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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一日の乗降者数の話。。。

banner赤ずきん
本日は杜の都から有名人がやってくるんですのw

こんにちは。

よく収益物件の紹介時に仲介さんからのメールなどで「この町は人口○○万人で一日の乗降者数○○○万人で・・」と説明されて「なるほど、、そんなに人が多いなら買っても大丈夫だな」とシタリ顔して買付入れてる投資家さんがいます。。

またその買いたい物件の最寄り駅の仲介さんに「この辺の家賃相場はいくらですか?」と聞いてその回答を参考に買うかどうするかを検討されてる方も多いんじゃないかと思いますが、、、

買う物件が部屋数10戸とかの築古アパートなどである場合、こういう数値をアテにすると痛い目に遭うことが多いです。。

ちなみに日本で最大の乗降者数を誇る新宿駅の一日の乗降者数は約211万人。。(ウラは取ってませんがたぶんそんなもんでしょ?w)

で、第2位の池袋駅で150万人くらいなのですが準地元である池袋駅周辺をくまなくパトロールしてると徒歩10分圏であっても大量の空き部屋が見て取れます。

そんな空いてる部屋の募集図面を取り寄せてチェックしてみるのですが「なんでこの部屋でこんな強気な賃料設定なのよwww」ってパターンがほとんどで(旧態依然のリフォームでなぜ近隣の新築レジより高い賃料設定なのよ。。。とw)オーナーからすれば
「なーに、、乗降者数100万人超えの超駅力の物件なんだから埋まるでしょ?w」
くらいにしか考えていないのかもしれません。

ちなみにですがうちの会社で保有する築5年のレジ。。
駅力で言うと一日の乗降者数・・・・・なんと18000人。。。(大きな声じゃ言えないので小さいフォントにしましたw)

埼玉県の岩槻駅でさえ一日の乗降者数36000人ですから都内にそんなサビれた駅があるってだけでも驚きですが、そんなチープな駅にありながら空室で苦労することはありません。

だって、うちの物件の部屋数、、たったの12部屋ですもん。。。(大きな声でいうとこじゃないですがw)

ワタクシいつも思うのですが総戸数300戸とかの巨大ワンルームレジを買うなら多少は乗降者数を気にしてもいいと思いますがたかだか10戸~20戸程度の物件を買うのにこういう指標をアテにしちゃダメだと思うんです。。

しかし仲介さんはなんとしても売りたいですからこんなアテにもならない指標を数値化してセールスしてきます。

賃貸物件は物件の価格やグレード・使いやすさなどを他の物件と相対評価で決めてるお客さんが多いですから埋まらないといって賃料を下げる前に何が悪いのかを考える必要があります。また埋まらないからと言って的外れな対策を施すとさらにドツボに嵌るので出来ればこういうのは物件を買う前に頭が真っ白になるくらいジックリ考えてから買付入れて欲しいと思います。


また近隣の賃料相場もそうです。

我々仲介が物件の相場を教える時の指標は坪単価計算上の指標です。(「あ、○○駅徒歩○分なら大体坪単価○○円ってとこだね」って感じです」

賃貸仲介専門の業者さんだってデキる営業じゃない限り地域全部の物件の賃料を把握していませんから「この周辺相場はいくらくらいですか?」と聞かれたら「坪○○○○円くらいですよ」と答えるはずです。

そうじゃなくて自分の買う物件の部屋を見て「この物件と似たような間取りで似たような年式で似たようなライバル物件」をロックオンして「○○の部屋とこの部屋だとどっちがグレード高く見えますか?」から始まり、「(私が買おうとしている)この物件ならいくらで貸せますか?」みたいな聞き方しないと正確な賃料は算出出来ません。(だってどの物件かもわからないで聞けば坪単価の相場しか教えませんからww)

ただあれです。
買おうと思ってる物件がたまたま満室で部屋の詳細がわからない場合だとそもそも比較しようにも部屋の雰囲気もわかりませんからライバル物件をロックオンしようもありませんよね?

こういう時は「前のオーナーに買った時やリフォーム時なんかで撮った部屋の写真ありませんか?」って聞いてみます。(どうしても無いって場合はネット上で過去に掲載された賃貸時の物件写真をグーグル画像検索で探しますw)

昨今の不動産投資家は物件を買う時やリノベ時に部屋の写真を撮っていることが多いので運が良ければそういう写真を貰えるかもしれません。(実はこれ、仲介さんで売り主に聞ける気の利いた人って少ないですけどw)

ホント、仲介さんが高利回りだと思わせようと強引な家賃設定での利回りで物件を買ってしまって「おかしいな?これだけの乗降者数があるのになんでうちの物件は埋まらないのよ?」ってパターンが最近、非常に多く見受けられますので基礎中の基礎のお話ではありますがこんな話でも頭の片隅にでも置いておいてください。。

9月末まで金利3.5%銀行あたりが使えそうなS造物件でこんな小芝居じみたギミックに簡単引っ掛かる人が多そうなので今日はこんな話をネタにしてみました。


と言うことで、これから杜の都からの使者を接待すべくワタクシと新戦力君、、新宿歌舞伎町の闇へと移動します。。。(そんな我々を探さないでくださいw)


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しかし二次会はカラ館で恒例のデスメタルカラオケなんじゃんw

COMMENT

効果的な空室対策ってのが私のような素人には難しくて…
結局賃料下げる位しか考えられなかったりするのですが…
勿論必要に応じてお金をかける事はできるのですが的外れになるかも~
なんて考えると結論が出ないですw

もっとも埼玉県の奥地で田舎なので根本的に人がいませんがwww

最近悟ったこと

小遣いよりも、リフォームよりも、賃料下げるのが一番早く
空室が埋まるという・・・(; ;)/~

まあ、そんなもんですよね・・・

No title

岩槻駅は、今行っている改装工事が終了したら、駅力が五万倍くらいになるから、サイタマ国一番のステキエリアになりますねww

ソレを見越して、狙ってるんですねw
狼さん、サスガでしwww

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