プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

団員の更新手続きのご案内。。。

banner赤ずきん
今日は団員さん必読なんですのw

こんにちは。

お盆休みもなんだかわからないうちに終わってしまいましたがここをお読みの方はきっと素敵な夏の想い出が出来たんじゃないかと思います。。(え?物件の草むしりでそれどころじゃなかったって?ww)

さて、そんなわけで先日告知した「狼旅団団員の更新手続き」をご案内させていただきます。

現在。約300名程度いらっしゃる(はず)の旅団員。。
その中でもすでに「こんなブログ読まなくても充分やっていけます」とか「ダラダラ長いだけのブログなんて読みたくない」なんて団員さんも多いんじゃないかと思います。(ポチ数見てるとどう見ても40%くらいの人が幽霊団員にしか見えないんですw)

また、そんなダラダラとクソ長いブログを団員でも無いのに応援してくれてる人がいるのも事実。。

と言うことで幽霊団員さんと新規に入団したいという人の入れ替えを実施致したく今回、更新手続きを実行することになりました。

ただ、今回はあくまでも「現団員さんの更新手続き」なので新規に入団希望の方は申し込み出来ません。(団員番号を入力しないと手続き出来ないようにしてあるのでご注意ください)新規に入団希望の方は更新手続きで減った人数分だけ募集しますのでしばしお待ちください。。


と言うことで
↓↓お手続きはこちらです↓↓
 狼旅団更新手続き入口
(更新期限8月20日0:00まで)

さて、昨日、一昨日の相談ネタで「アスベストネタにも触れてくれーーー!!」というクレームに近い叫び声が聞こえた気がするのですが、、ワタクシ、、正直アスベストが含まれる物件の売買があまりに少ないので偉そうに語れる身分じゃないんです。。。(重説で最低限書かなきゃいけないことくらいしか知識無いし。。。w)

あ、そうそう。。
重説と言えばこんな質問も来てました。。

--------------------------------------------
【質問】
えー、ポチガタ落ちとの定評高い宅建ネタでもよいのでしょうか。。。

ではさっそくw

H26のQ42の1項が腑に落ちません。

Aは宅建業者で、
「Aを売り主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、
Bが37条書面を作成し、その宅建取引士をして当該書面に記名押印させれば
Aは、宅建取引士による37条書面(これ重要事項説明書です)への記名押印を省略することができる」

これは誤りとのことですが、
Aは単なる売り主としてわざわざ別の業者を仲介としてたてているのですから、
宅建取引士として(仲介責任を負うってことですよね)記名押印しなくてもよいのではないかと思うのですが。
ちなみにこの場合、Bは両手になりますよね?

業者が直接自分の売り物を素人に売る時ケースもどうなのでしょうか?
自分で契約ができちゃうわけですが、仲介なしだと仲介責任とか仲介手数料とかどうなるのですか?
--------------------------------------------

そういや、今年の宅建試験まであと3か月ですね。。
しかも今年は例の宅建士に名称も変わり「士業」変更に伴う試験の難易度もアップするらしいので今頑張ってる人はそろそろ参考書主体の学習から過去問だけに特化した学習に切り替えた方がいい時期かもしれません。。(ワタクシの時はこの時期くらいには参考書なんか読んでもいませんでした)

で、この質問。。
答えを知る以外にも勉強になる部分があるので併せて添削します。。

この設問がなぜに誤りかと言えば業者であるAは仲介手数料が発生するしないに関わらず買主Cに対して仲介業者Bと同じ説明責任義務があるんです。(もちろん仲手はBが両手で丸儲けですがAは業者である以上法的に説明責任があるという悲しい決まりなんです)

じゃ、業者Aがそのまま仲介Bを飛び越えて買主Cに直接売ってしまった場合の説明責任ですが、これは当然、業者Aになります。
この際、売主が業者で買主に直接売るわけですがこの時は原則、仲介手数料はAがたとえCに対して重要事項説明をやったとしても発生しません。(よくある「業者売り主物件につき仲介手数料不要」ってやつですw)

しかし、重要事項説明をCに対して行う以上、仲介責任というか説明責任は当然Aの負担です。

と言うことで、
実は中古の戸建を転売する買取り系業者さんを頭を悩ませてる原因はここにあります。

ホント、嫌なんです、、
築古中古戸建って売買時の利益なんて雨漏り・シロアリ一発で軽く吹っ飛びますからwww(築古中古戸建が収益物件としてブルーオーシャンだってのはこれが理由での一つです)


さて、次に売り主Aが非業者(宅建免許無し)で仲介業者を通さずに直接買主C(宅建免許無し)に売るってケースを考えてみます。

この場合、結論から言って重要事項書面にハンコを押す人間もいませんからそもそも重要事項説明書無しで売買になることが多いです。また仲介業者もいませんから当然仲介手数料も掛かりません。。

不動産取引に長けた大家さんが異常繁殖するであろう今後を見据えるとこんな「仲介抜き」での取引がまかり通るかもしれないなんて可能性を秘めたこの取引態様、、、、

ここ見てる人でこんな取引でもへっちゃらって方、、何人くらいいますか?(ってか素人大家さんでこのレベルの人が増えちゃうと我々、とても脅威ですけどw)

ワタクシは業者ですからこういう直取引で物件を買ったことが何回もある関係上、(だって売り主が手数料払いたくないから直接やりたいって言ってくるんですもん、、、w)この取引で怖い思いをしたことがありません。。もちろん買い取るにあたってはいろいろ調査はしますが何があってもすべて全責任を負う覚悟ですので買った後にウダウダと売り主に文句も付けません。(実際、素人売り主から業者買いする時には一切文句言いませんから仲介なんていなくても大丈夫なんです)

「重説無しに銀行融資はどうすんだよ」って話と「物件の情報入手を仲介に頼らずに」って部分に問題が残りますが、理論上、物件を何が何でも安く買うって根性があるならこんな買い方も頭に入れておいても損は無いと思います。。(なんなら仲介のヌキ方も伝授しますよww)

この話、要するに重要事項説明する義務があるのは宅建業者であってそれ以外の人にはその義務がないってことと重要事項説明無しでも不動産取引は可能、、ってことです。(最終的には司法書士だけ絡ませて所有権移転するようになります)

これだけ大家さん同士がネット上で仲良くなって「なんなら俺の物件買う?満室だよーww」って物件を仲介無しで直接買うなんてことも今後、起きうる話なので「宅建なんかなくても不動産投資出来るよ」と思わずにちょっとカジって見てもいいかもしれません。。(知らないよりは知っておいた方がいいって知識はやはり宅建を勉強するに限ります)

ただあれです。
重要事項説明だけで安心して不動産物件を買うってのもメチャメチャ危険です。(重説ってのが仲介さんが「ほら、私はちゃんと買主に説明したから罪はないですよ」ってアリバイ作りのために法的に最低限のことだけ説明してる文書ですからねww


ワタクシ、いっつも口酸っぱく言ってますがこの世に同じ不動産は二つと存在しません。

また時間が経てば同じ物件でも重説に書く内容も変わります。

なのに今どき、前の取引の重説を丸写して説明責任を果たそうと目論む仲介さん、、、


いっそのこと「たぬきハウジング」からやり直した方がいいかもしれませんね。。。w


なんて軽く個人間売買を推奨すかのようなことを書いてみましたが結局のところ一番危険なのがこの素人間売買。。

我々仲介無しに法的な事や土地建物のことなど調べに調べ尽さないととてもじゃないですが不動産の売買なんてホント難しい取引ですから良い子は真似しちゃダメですよw


人気ブログランキングへ
どうでもいいけどホンマさんの物件査定、、意外に辛口なんじゃんw

COMMENT

No title

閣下、クレームに対応頂き感謝します。
個人間売買、行政書士抜きで自分で登記が最終目標ですが
かなりリスキーですよねw
精進してべんきょうします!!!

No title

ご回答ありがとうございます!

おととし購入した中古区分の我が家の重説を改めて見てみました。

実はウチの部屋は長いこと不動産屋さんが法人名義で住んでいた自家用住居だったのですが、
重説の売り主欄にもちゃんと宅建主任者としての署名押印がされていました。

決済時に仲介が両手でもらっていたのはみているので、
ご解説の通りの「売り手でありながら重説責任あり」ということですね。

やっと納得できました。
これで合格確定ですw

No title

今日の日記とあまり関係ないのですが、国が始めるマイホーム借り上げシステム、狼さんはどう思いますか?私が読む限り全くお得感がないのですがw
http://www.jt-i.jp/index.html

ちょと
通ります
ε=ε=ε=ε=ε=ε=┌(; ̄◇ ̄)┘

団員だと思ってましたが,,,

今晩は、そばヲ(盛野 そばヲ)こと鹿島俊美です。
いつも愉しく拝見してます(当然、ポチもしてますw,,,)、
さて掲題の件ですが、団員のつもりでおりましたが肝心の番号付与を頂いていなかったので、
私はパチ団員だったようでした(泪!)
目指せ! 正式団員! 宜しくお願いします そばヲ 拝』

No title

たぬきハウジングって、六本木の方に有りませんでした???

直取引

木造ならなんとかなりそうな気もしますが、RCはS造では
怖くて出来ないですね・・・

まあ、私はちゃんと狼さんに仲介をお願いします。(・∀・)

確かに宅建ぐらいは勉強した方がリスクヘッジにはなりますよね。でも、意外と時間とられますよね、この資格。。。

37条書面は契約書では?
重説は35条書面であったかと。

No title

買うのは、ボロだし。
シロアリお友達だし。
天井も床も壁も解体するし。
配管も配線も引き直すし。( ´艸`)

重説も瑕疵担保もいら無いんだけど、
役所に行って調べ物とか、そういった事は仲介さんがありがたく感じますね。
この辺も一度経験して、自分でやる様になら無いと駄目だと思ってるのですが。。。


現金戸建は自分で登記で司法書士さんも要らなぁ〜い(*´д`*)

No title

実家の隣家が売りに出そうになった時、母がこの直接売買(「相対:アイタイと言ってましたが)で購入しました。
現在は貸家にしています。

No title

以前の1000万持ち逃げの顛末教えてください。

No title

仲介ヌクとか面白そうですね♪
私には怖くてできませんが。

EDIT COMMENT

非公開コメント