プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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そうだ!狼さんに聞いてみよう!ww(考えるのが面倒なので今日はこのブログタイトルでいきますw)

banner赤ずきん
今日もせっせと更新なんですのーw


こんにちは。

さて、本日も昨日に引き続き読者さんの疑問・お悩みにバンバン答えていきます。(但し、編集がめんどくさくなってきたので質問は原文のままで書きます)


名前:○○○
タイトル:No title
ホスト:
********************
いつも楽しくブログ読ませていただいています。困っていることがあるので、是非ご意見を聞かせください。

とある物件の話を進めているのですが、何度も不動産業者を訪れ、◯◯◯万円で買いたいので売り主さんに聞いてくださいと言っているのですが、いつものらりくらりと話をかわされ、売り主さんに話をしてくれません。売り出されているので話くらいしてくれてもいいと思うのですが、売り主は業者に全てお任せしているようで、金額の交渉も出来ない状態です…どうしたら話を進めることが出来るでしょうか?
ちなみに私は隣の戸建を賃貸していて、買いたい物件は隣です。現在、再建築不可ですがうちの土地を一部道路にすれば 、条件付きで再建築可能になります。
********************

現在、再建築不可の物件を保有していて隣地に売り物件が出てその物件を買うと「自分の再建築不可物件の魔法が解ける」という千載一遇のチャンス、、、でまさかと思いますが、指値交渉しようってこと無いですよね?(○○○万が指値額に見えて仕方ないのですが、、w)

恐らく、その売値があまりに相場からかけ離れているならそれも致し方ない話ですが相場価格であれば接道していない土地の価格上昇分を考えれば相場価格で買ってもお釣りが来るはず。。

こういうケースでは多少売値が高くても積極的に言い値で買ってもいいはずですがこの売主、、相当吹っかけてきてるんでしょうか?

と、まあ、そんな答えじゃ狼相談室にならないのでワタクシのやり口を伝授させていただきますが、ワタクシであればその売り物件にさらなるあり得ない買い付けをあちこちの仲介から違う買主名で2〜3発ぶち込みます

①一般の方であれば仲の良い大家さん数人に似たような金額の買付を出してもらう。。。(もちろんこの買付金額はクローバーさんの○○○万よりかなり下の金額ですw)

②その後、実際に欲しい金額(もちろん最初の買い付けより高い金額ですよw)の買い付けを自分の名前で入れる。。(買付書式が全部一緒だとすぐ仲介にバレるので何パターンか違う買付書式をご使用ください)

例えるなら野球で言うと低めの球に目を慣れさせて高めのストレートで打ち取る、、って感じでなんですが、このダミー買付作戦、、素人の売主ほど効果があるのでぜひお試しくださいw。(わからなければ具体的なやり口教えますからご連絡をw)


さて、次の質問。。

名前:○○○○
タイトル:No title
ホスト:
********************
こんばんは。
いつも楽しく拝見させてもらっております。
ひとつ狼さんの見解を頂きたいのですが相続系大家ってどう思います?
********************

狼旅団内にもこの相続系大家さんって結構多いのですが、一般の非相続系大家さんと比較しての決定的な違いは「新規に投資物件をあまり欲しがらない」ってことでしょうか?(一部、買いたい病な方を除くw)

想像するにすでに地主である相続系大家さんの場合、受け継いだ財産を減らさないという方針である場合が多いので無茶な買い増し政策を取らずに節税対策に余念が無いという印象があり、それに対してのスキルは専門家をも凌ぐモノがありますw。

だた、人によってはそんな相続系大家に「なりたくてなったわけじゃ無い」ので規模のデカイわりに知識の持ち合わせが少なく某ハウスメーカーの格好のカモになっている人もチラホラ見掛けます。

ワタクシ、そういう旅団の相続系大家さんには今の時期、「買いたい気持ちがあっても買っちゃダメですよ」と言ってますが、相続間近の人だと「そんな悠長な事言ってられねーんだよww」とおっしゃいます。。(ま、新たに借金作んないと相続税増えちゃいますからねーw)

そういう人には「値下がりしにくい新築物件を探せばいいじゃん(最近はタワマン買えとは言わなくなりましたw)」と教えてますが、値下がりしにくい新築物件ってのもそうそう存在しません。(新築物件って土地から真剣に考えないとクズ土地に仕込んだ業者出来合い物件を摑まされちゃうしw)

ただ、建築費の高騰や需要減で一部の地域ではボチボチ土地の値段も下がって来る頃でしょうから(オリンピックまでなんて高騰が続くわけもねーしw)そろそろ動き始めてもいい時期かもしれませんね。。(と言っても動き始めるのは来年くらいからですけど)

あと地主さんであれば自己で保有する土地がどのくらいの価値を持ってるかくらいは(土地のポテンシャルってやつです)考えておいて欲しいです。

どう見ても何の価値も無い土地にハウスメーカーの言いなりに新築アパートを建てて「家賃保証30年!」なんてドヤ顔営業されちゃうとご先祖様も悲しんじゃいますよw


さて、、次の質問です。。。


名前:まるもり
タイトル:2017年4月の
ホスト:
送信者URL:http://marumoriooya.seesaa.net/
********************
消費税10%に上がる前後での不動産の相場変動についての狼閣下の予測をおしえてください。
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一般的に消費税が上がる前に駆け込み需要があって実需の物件はそれなりに高騰するのですが、投資物件でこれを考えちゃうと大体、業者のカモになっちゃいますw。

特に中古の収益物件では、土地の価格の方が高いことが多いので「消費税に掛かる建物費用が2%上がるからその前に物件買ったれー」ってことはなかなか起きにくく「来月から消費税が上がるから急いで物件買わなきゃ」なんて考えなくても消費税くらいいくらでも吸収出来るはずなので消費税増に対しての価格差を考える前にそういう業者の煽りに乗らないことが肝心です。

そんな中でワタクシの予測ですが、
やっぱり消費税増税前は物件価格は上昇するでしょう。。但し目に見えるほどの価格上昇はあくまでも一般消費者を相手とした実需層に限定されるはずですので投資物件ではあまり悩まなくてもいいんじゃ無いかと思います。。


次いきます。。

名前:○○
タイトル:質問です
ホスト:
********************
築年数と利回りの関係がよくわかりません。
例えば、ほかの条件がすべて同じだとして、新築7%と築25年10%、どちらが良いのか??
築古になるほど経費がかかるでしょうが、〇年で〇%ぐらいというような目安はあるのでしょうか?
********************

うーむ、、
この質問が今回、一番答えにくい質問なんです。。(ちょっと厳しめの回答になりますのでご了承ください)

なぜならこの比較をしてる時点で不動産投資を何らかのパターンというか公式的にモノゴトを見てるんじゃないかと思うからです。。(実はこれ、机上の理論だけで考えてる人に多い質問です)

まず不動産価格に目安というものは存在しません。(全ては需要と供給のバランスでのみ価格が決まってますから)

えぇ、、今回の質問だと新築7%と築25年10%のどちらがいいかとなってますが、他のスペックが全く同じ条件であってもどちらがいいかと簡単には答えられないんです。。

例えば新築7%の場合、この設定賃料が高めの設定であったら、、、多分買った瞬間に儲かることは無いでしょう。。(見た目の利回りに騙されちゃうパターン)

また築25年10%の場合、大規模修繕されないまま売りに出ている10%であってもいつか多額に修繕費で押しつぶされちゃうでしょう。。(多額の修繕費が掛かる前も物件を摑まされるパターン)

投資物件はあくまでも一つの物件単位として捉えるべきであって、この手の机上の比較で考えるのは非常に危険です。

昨今はいろいろな不動産必勝本が売りに出されていて「○○式投資法(大体が再現性がありませんw)」なんてのがモテはやされてますが、この手の括り方でモノゴトを考えると恐らく「ホントは儲かっていたはずの物件」の物件を見逃し、「こんなの買っても儲かるわけねーだろ!w」って物件を買っちゃうハメになるんじゃないかと思います。

ちなみに「〇年で〇%ぐらいというような目安」ですが、その欲しいエリアでの期待利回り(キャップレートと言います)で自分の欲しい利回りかどうかで判断してそれより高ければ「なぜ高いのか?」を、低ければ「なんでこんなに安いのか?」って理由を調査、推測する習慣を身に付けると築年数と利回りの関係なんか考えなくてもいい物件を自分の目で選ぶことが可能になってきます。

まずは欲しいエリアの物件を片っ端調べてその価格が恐らく一番高値でしょうからそれより割安感を感じる物件を感覚でわかるようになっていただきそこでさっき書いた「なんで安い」「なんで高い」の嗅覚を鍛えると旅団中堅クラス並みの選球眼が身につくと思います。。(旅団の中堅クラスの人、、ホント、イヌ並みに嗅覚鋭いですよww)


さて、次が最後の質問です。。

名前:えふえっくす
タイトル:これからのFXについて
ホスト:
********************
狼さま、これからFX、ドル円はどのように動くと思っておられますか?
******************

えー、、相場を予測するとロクなことがないといろいろな意味で骨身に沁み入る経験を踏まさせていただいたワタクシ。。(やっぱ投資に絶対って無いんですねw)

そう聞かれれば「神の味噌汁ww」と言いたいのですが、現在のワタクシの買い目はあくまでも「円安ドル高」です。。。

と言うことでワタクシの予測(希望)は
「円安ドル高」方向とさせていただきます。。

9月は無理でもアメリカもきっと12月くらいには利上げするでしょうし、いつまでもこんなユーロ高も続くとは思えません。(何のためにECBが金融緩和してるのよ、、とw)

ただ中国が今後どのくらい暴走するかでまたいろいろ動くでしょうから場合によっちゃ瞬間的に何回かは円高に振られちゃうでしょうね。。。(何度も言いますがワタクシ、シストレ派ですので1月スイスフランショックでも何ともなかったですよw)


そんなわけで、、
他にもたくさんいただいた質問が残ってますが、これは何かの折でブログネタにさせていただきます。。(これでしばらくはブログネタで苦労することが無くなりましたwww)


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ネタに詰まった時はこの手法でいくんじゃんw

COMMENT

No title

公売についての狼さんの意見をききたいです。
それと競売の「件外建物」有りについても教えてください。
ネットでは業者さんが「素人が競売や公売に手を出すな!」って答えていますけど、どうなんですか?

どうも質問に

答えて下さりありがとうございました。

 他の質問の回答も含め勉強になります。今後ともよろしくお願いします。

狼さま、質問に答えて頂いて有り難うございました。FX関連のネタも期待しております。毎日、ポチ致しますので宜しくお願い致します。

No title

狼閣下も必殺さんも
アスベストネタはブログでは
語ってくれないのねorz....

ありがとうございます

築年数と利回りの関係について質問したものです。
ご回答ありがとうございます。
昨日のになかったので、今日どうかな~と思いながら見てみたら、なんと回答が!

やはり一筋縄でいくものではないのですね…。
自分の目を鍛えるしかないのだとわかりました。
この問題についてずっと考えていて、回答が見つからなかったので、「そんなものない!」と言われてある意味すっきりしました。

盆休みなしのブログ更新、お疲れ様でした。
今後も愛読させていただきます。

仕事再開

相続系大家、確かにガツガツ感があまりない人が多いかも。
今ある空室を埋めるのに精一杯というケースも多いですが・・・^^;

まあ、悩みは人それぞれですね。

質問をちゃんとストックしていることがさすがです。

回答ありがとうございます。まさかの指値交渉しています(≧∇≦)さすが狼さん、全部お見通しですね。やり方をご教授いただきたいのでご連絡いたします。

No title

質問に答えてくださり
ありがとうございます。
今後の対応が見えてきた感じがします。
また ご教授いただけたら幸いです

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