プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

お盆の緊急企画(狼さんに聞いてみよう!ww)

banner赤ずきん
やっと今日から高校野球三昧なんですのw

こんにちは。

昨日のブログで質問とか書いて欲しいことを募集したつもりなんですが、個別の固有名詞バリバリ入った相談メールばっかりってことはワタクシにも無料面談やってくれって暗示なのでしょうか?ww(我々、宅建業者にコンサルだの無料面談なんてまさにカモネギですからホント、やめといた方がいいですってwww)

ということで当たり障りのなさそうな質問や要望などをネタで書かせていただきます。。

まず「市街化調整区域の物件ってどうですか?」ってお話。。(今回なぜか一番多い質問でした)

市街化調整区域、、すなわち市街化地域のように市町村が積極的に宅地誘導したくない地域(だって市町村全域を宅地誘導したら道路、水道、電気、ガスなどのインフラ通さないといけないでしょ?)ですので原則的に新築やりたくても既存宅地などの例外を除き建築許可は取得出来ません。

建築許可が出ないって事は「再建築不可」と似たようものなのですが決定的な違いは「将来接道義務などを果たせば普通に宅地になり価値が上がる可能性がある」のに対し、市街化調整区域は調整枠が外れない限り宅地としての価値にはならないってこと。。(土地としての価値は市街化地域にある宅地とは話にならないくらいの価格差が生じます)

恐らくこういう調整地域に存在する収益物件がやたら利回りがいいので(土地の価値が無いから割安感があるだけなのですが)融資さえ付けば買ってしまおうと目論んでいるんじゃないかと思いますが、そもそも土地に価値がありませんからもし買うとしたら買った物件が擦り切れてしまうまで保有する覚悟が必要です。(よく「ここの土地は将来的には市街化調整区域の枠から外れる、、」などと称して不動産ブローカーが暗躍することがありますがワタクシの経験では全てガセネタでした)

また地域によっては過疎化が進んで長期的に見れば段々住みにくくなるはずですのでいつまでも現在の入居率を維持できるとは限りません。空室率が上がってきたからと慌てて売りに出してもそもそも融資が付きにくい物件ですから結局買った時の値段で売れる可能性は低くなり正に「安物買いのなんとか」になりかねません。。

ということで、
調整区域内物件や再建不物件や借地物件などのように土地の価値が低い物件は買った後にどういうシナリオで利益を出すか明確に決めておかないとCF上は儲かってたはずなのに、、ってパターンによくなるのでご注意ください。


さて、次のネタいきます。
2番目に多かった「お値打ちな築古戸建ての見つけ方」です。。

最近の物件の高騰化が原因でにわかに脚光を浴びて流行りになりつつあるこの中古戸建ですが、正直、この分野もプレーヤーが増加しているのが現状。。

えぇ、、ネット広告等で物件を探そうにもいい物件なんてそうそう見つかるはずもありません。(ネットに載ってる時点で恐らくその価格はエンド価格でしょう)

「だからそんな都合のいい物件なんてありませんよ」って言ってしまうと質問の答えにもならないのでワタクシが実践してる手法を一つ書いてみます。

ワタクシは原則的に中古戸建のジャンルでは物件探しはしてません。
だってそこのジャンルには収益として中古戸建を探してる客層と実需の中古戸建を探してる層が混在していて誰よりも安く買うなんて不可能に近いからです。(稀にウチにもそういう物件の買取話が来ますがその時点で有り得ないくらいの強欲価格なので手が出ませんw)

そこでワタクシは古家付き土地というジャンルに狙いを付けてます。

このジャンルは一見、使えそうの無い家が乗っかっているのですが実はこれ、解体費が捻出できないので古家が乗っかってる場合があるんです。

ところで、ここ読んでる人って物件をを買うか買わないか検討する際に初っ端から謄本取り寄せてますか?(物件買う気があるならいくらもしないんですから自力で謄本くらいオンラインで取り寄せるくらいしないとダメですよw)

中古物件の謄本には売主さんや仲介さんが教えてくれそうもないネガティブな材料が乗っかってることがあるのですが土地に古家が乗っかってるケースでお金に困って売ってる(もしくは売り急いでる)ケースが多いんです。。

ワタクシの経験では大体、「解体費分引いてよ」って言うと自分で解体費を捻出できない売主であれば案外簡単に指値に応じてくれます。(トロそうな仲介や売主であれば解体費値引きとは矛盾することですがオマケで「建物については瑕疵担保免責でいいからその分も引いて」作戦も結構使えますw)

この作戦を不動産ジャパンやアットホームの元付け業者に対して両手取引になるから安くしてとお願いしつつ、更に元付け担当者に餌付けでもすれば売主さんを凹ましてでも指値交渉してくれるはずです。

あと、この手の古家付き土地ですが大手仲介さんのHPにレインズより先行させて登録していることが多いので欲しいエリアの大手仲介さんのHPは要チェックなのは言うまでもありません。。

こんなこと繰り返していれば今の高値相場でも割安な物件を手中に収めることが可能です。(ただし、融資付けは自力で出来ないとダメなので間違ってもその仲介に「どこか金融機関紹介して」なんて言わないように、、二度と相手にされなくまりますよw)

さて、、
今日は最後に「質問した本人だけがわかる」疑問にお答えして終了しますw

********************
タイトル:No title
ホスト:○○○○○○
********************
○の巨匠 ○○○○○○さんの投資法は、
狼閣下から見てどうですか?

まだまだ、素人って感じでしょうか?
********************
(固有名詞でヤバイ部分は全て伏字とさせていただきましたw)

ワタクシ、この人と会ったこともなければどんな投資をしてるのかもよく知りません。。(ただセミナー会費がワタクシの10倍なわりに、、いや、、なんでもありませんw)

ただこの方は宅建業者では無いので不動産に素人だろうとなんだろうと本人が儲かってると思ってれば投資の分野では成功者ではないかと思うのでそこで素人かプロかってのはあまり関係ないかと思います。

あと今日のヒロ☆さんのブログにも書いてありますが素人の分際でてめーの「限りなく再現性の低い投資手法」を看板にコンサル紛いなことで儲ける手法が実はコアなビジネスだったってオチじゃなければいいかな、、、とは思ってます。

ワタクシ、プロの業者を自認してはいますが、まだまだ他人からお金を取って不動産投資を教えるなんておこがましいことを出来るスキルでは無いと思ってます。(だってワタクシなんかよりメチャメチャスキルの高い不動産業者なんてそこらじゅうにゴロゴロしてますからw)

そういうスキルの高い人がこの世に存在することも知らないですてめーの得た知識だけで他人からお金を取ってコンサルとして生きてるヤツ、、個人的意見ですが単にかっこ悪いだけの存在です。。(以前にワタクシ、サシで話を聞こうと某コンサルのところに行きましたが、、逆にこっちが教えることが多かったので「てめーが金払えよ!」と怒鳴った黒歴史がございます。。。)

話が若干逸れてしまったようですので今日の続きは明日、また書きます。。



人気ブログランキングへ
まだ43個質問が残ってるんじゃんw


COMMENT

なるほど~

戸建てはやはり再建築不可や借地みたいなものよりはきっちり
所有権で見て行った方が良いのですね。

そういうのもよく見てみます・・・

43個も質問が........。

 ブログネタが切れなくていいではないですか。

 適切な答えが帰ってくるっていう安心感で皆気軽に質問してしまうのでは?

 うーん、人気者ののつらいところですね。

No title

狼閣下

質問にご回答していただきありがとうございました。
勉強になりました。

狼閣下にお答えいただいて感動です。

毎回見てます^^

毎回必ず見てます^^
本当に面白いけれど大変そう…

EDIT COMMENT

非公開コメント