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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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空室が一気に埋まりました

ワタクシのお客さんの収益マンションのお話です。

春先の震災直後にも関わらず果敢に購入していただいた物件。

場所:小田急線「経堂」駅徒歩8分
間取り:18㎡ワンルーム 3点ユニット E/V無しの3階
築年数・構造:平成10年築のS造
賃料:60000円+管理費3000円 敷金1 礼金0
環境:狭い道路ですがまわりは閑静な住宅街 活気のある商店街付
状況:14部屋中5部屋空室

前オーナー所有時はほぼ満室運営だったのですが新オーナーに所有権が移った瞬間、なぜか退去ラッシュになりましたw。

震災の影響かどうかわかりませんが退去者のほとんどは実家に帰ってしまいました。しかも狙いすましたかの様に揃いも揃って4月に入ってからの一斉退去。募集の旬を逃した時期の退去なので新オーナーもきっと青ざめたことでしょう。。

・・・仲介としては全く悪気はないのですがやはりこの局面、多少責任を感じます。。。

新オーナーからは「こういうのはじめからわかってて売ったんじゃないの?」何かある度にチクチク文句を言われていました。(ナマズじゃないんだからこんなことまでわかるわけないでしょww)

それまで新オーナーが賃貸をお任せしている仲介会社の営業マンからは「家賃が近隣より高いから下げろー下げろー」と言われ続け新オーナーもかなり弱気になってたところでしたのでまぁしてやったりです。。ちょっとはワタクシの株も上がることでしょう。

ま、言われてみれば確かに3点ユニット20㎡以下のワンルームですから昨今の賃貸事情からするとかなり苦戦するタイプのお部屋。
築年数はそれほど古くはないのですが、マンションの見た目もいかにもS造っぽい造りで部屋の作りも少々チープ。リノベしてから賃貸という方向性も考えて貰いましたが新オーナーはわざわざ費用掛けてまでのリノベには消極的でした。(費用の回収を考えると躊躇するのは当然といっちゃ当然です)

ちなみに賃料下げろというのは大体地場の不動産屋。
彼らは近隣の相場を良く知っていますから案内する優先順位からするとどうしても同じような部屋ならうちのような部屋は後回しにしてしまうでしょう。


これではいつまでも埋まらないだろうと先週、急遽知り合いの業者に客付けをお願いすることにしました。

入居者がなかなか決まらない時には何らかの原因があります。こういうときはそれが何かと言うことを的確に探る必要があります。

ワタクシは業者の案内手法に問題があるのではないかと考え全く違うエリアの業者さんに客付けを依頼しました。

経堂という物件の場所からすると通勤・通学は近所ではなく新宿か渋谷ではないかと考え新宿は西口の業者、渋谷は渋谷警察署側の業者に依頼。

渋谷は道玄坂・宇田川町あたりの客と渋谷警察署側の客では客層が全く違うのでチープなワンルームの募集は警察側の業者さんが得意です。新宿はオフィスが圧倒的に西口側なのでこちらの業者さんの方が得意です。新宿東口の業者さんは伝統的に飲み屋系のおねえちゃんを案内で連れて来る傾向があるのでパスw。

どんな居住者が入るかイメージすればそんな人種がどこを歩いているか考えるだけです。
これは地場の業者さんがなかなか客付けしてくれない時によく使う手法。。

更に新宿・渋谷あたりの路面店舗の客は飛び込みで来ることが多いのでネット掲載させずに「掘り出し物です」と車に乗せて連れてきてしまえば成約率は地場の仲介の案内より格段に上がります。

新宿とか渋谷の路面店に飛び込んでくるようなお客さんですから自分の知ってる場所でしか探しません。ちょっとなじみの無い地名でそこそこ安いとなればこちらの物件になびくのは至極当然。

100戸の部屋を埋めるなら通用しませんが3つ4つの部屋を埋めるなら造作もありません。

知り合いの業者なので「決めブツ」になるように案内してよと頼めばそれなりに動いてくれますから今回はあれほど厳しいと言われた部屋を今回の3連休で5組案内して一気に4部屋中3部屋を決めてくれました。(この業者は経堂を決めブツにする際、中野坂上とか初台あたりのちょっと家賃が高く部屋がチープな部屋を先に案内して経堂まで連れて行きます。客には自動的に経堂の物件が一番良く見えるように案内するのでうちの物件を決めブツにという手法を使います)

結局、仲介も手数料を取ってなんぼの世界ですから彼らが効率よく稼げるように考えるのも大家の勤め。
なかなか決まらないからといってあちこちの業者にばら撒くと仲介も他決を恐れて「決めブツ」として案内してくれません。仲介さんはそんなものです。

全てが全てこれでうまくいくとは限りませんがなかなか決まらない時にこんなことも考えるといいのではと思います。

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