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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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通称:ハイエナタイム。。。(亡きキンキンに捧げます)

banner赤ずきん
月の第一金曜日は例のアレの日なんですのw

こんにちは。

現在、ワタクシの会社で一番大きいロットの売り物件は約5億の売りレジなのですが都内の物件なので強気の売値設定でその利回りは4%台中盤。。(だってこんな利回りでも欲しいって人いるんですもんw)

とは言え、実際の成約となるとなんだかんだ言って限りなく5%台に近づきますが都内の築浅の売りレジは城南エリアであれば欲しいという方は表面利回り5%でも安く感じてくれるようになりました。

こんな利回りで物件をさらっていく人はもはや利回り重視の不動産投資ではなく減価償却資産として節税対策で物件を買ってることが多く、他で得られた利益を不動産物件を買って薄める・・・みたいな考えじゃないかと思います。

しかし、昨日の現地立ち合いで買主さん候補のおっちゃんに
「もうちょっと大きい物件は無いのかね?(ロットで行くと10億から20億くらいだと一発で済むし・・・だとさwww)」
と言われると

「オマエの買付に指値が入ってたら門前払いしてやるからな!!」って心に固く誓うと同時に

ホント、、こんな景気のいい話、、いつまで続くのでしょうかね?って気分になっちゃいます。。。(毎度毎度ネガティブな前振りで申し訳ございません、、w)


そんなワタクシ、、
歴史は繰り返すということで、ここでブログ書く前に書いてたmixi日記(2006年~2011年頃の連載日記)をリーマンショック前から読み返していたのですが、そのリーマンショックが弾ける3か月前に書いてた日記を一部抜粋するとこんなこと書いてました。

2008年6月5日10:31

今、浜松町にいます。
新築で利回り10%のビルがあると聞いてやってまいりました。

期待はしていませんでしたが・・やはりS造。。
しかもすべて飲食系テナントです。。

・・・・・

・・・・・

近所のウェンディーズで99円バーガーを3個頼んでこれからヤケ食いです。。


最近倒産寸前物件ばっかり見ているのでこのくらいの利回りでは感動しなくなりました。

いやはや、、慣れってのはコワイですね。。




このリーマンショックと言われている事象、、
実際には2007年の終わりころから我々の業界では「そろそろヤベーんじゃねーの?」と囁かれてたのですが(ベアー・スターンズという金融機関のファンドが日本でも不動産ファンドやってたのでそこが春先にぶっ飛んだ時点で相当な危機感を持ってました)
先読み出来た不動産業者はこの時点で一斉に保有物件を水面下で売り出したんです。

抜粋した日記に書いてある物件もその類の物件で当時はレジ物件なんかよりこの手の店舗物件の方が実入りもよく金融機関もお金を貸してくれた関係で相当高値で取引されてました。

しかし2008年になってからは金融機関もこの手の店舗物件への融資を渋るようになり土地ころがし的に転売を繰り返していた大手転売屋さんの資金繰りにも暗い影が漂い始めました。(「○○が今度は飛びそう」なんて噂話が増えたのもこの頃です)

一時期、この物件も売り出し利回りは6%程度だったのでわずか3か月で4%の利回り上昇。。(でも当時は10%で高いと感じてましたから恐ろしい乱高下してたんですね、、)

ちなみにワタクシが覚えてる限りで、収益物件が最大限に安かった時期は2009年の3月終わりから5月末までのわずか2か月間なんですがこの頃の売り物件、、バルク売りの余りの売りレジベースで

平成2年築  池袋駅徒歩6分のRCレジ物件
13000万(表面利回り7%)→6000万(表面利回り15.1%)
なんてのがよくありました。(ま、当然単体じゃなくファンドお得意の抱き合わせ販売ですけどねw)

当時のマーケットで見れば安いは安いけどこんな表面利回り15%なんて物件は都内であってもどこにでも転がってましたし、そもそも現金で買える人じゃないと買えないものでしたからその頃にハゲタカのように買い漁ってたのは日本国内でちょっぴりアングラビジネスなどで現金をしこたま貯めこんだ人達が多かった記憶があります。(また、その後のS○BCジャブジャブ融資の頃にサラリーマン大家さんに転身した人はこれらのファンド系転売物件を買い漁ることでそれなりに儲かったんじゃないかと。。)

もちろん当時の状況と今の状況ではそもそも団塊の世代と言われる人たちが相続問題に直面する前の話ですから今のように「減価償却資産として節税対策で物件を買ってることが多く」という時期でも無く相違点も多く同じような比較はできませんが、
何かの弾みで銀行融資が止まった時、同じようなことが起こるのは明白な事実です。

当時の我々も頭では「いつかヤベーんじゃねーの?」と思いつつ、「でも金融機関が金を貸してくれるうちは大丈夫だよね」と安易に考えてた人が多かったのでバブル崩壊で痛い目を見たってのにまた同じ失敗を繰り返しわずか20年の間に浮き沈みというか車輪が一つぶっ飛んだジェットコースターのような人生になった方も少なくありません。。(ワタクシの周りでもそんな方を数えると両手両足の指では足りません。。。)

これはワタクシの個人的見解ですが、今の不動産マーケットの活況ぶりはリーマンショックの2年くらい前の2006年くらいの様相ではないかと思ってます。

ただ当時と違いプレーヤーがプロの業者ではなく非業者である一般の投資家が多いというのが今後、どのような影響になるのかを読みにくくしています。(プロの業者はさすがに2回もヒドイ目に遭ってるので「マジで3回目はコリゴリ」って人が多く現在、様子見してます)

この3回目の大波に飲まれないようにするには銀行が融資を絞る前に持ってる資産に対して自己資本比率を出来る限り引き上げておくことが一番ではないかと思います。(なんか仰々風に書いてるわりに言ってることは一般論ですけどw)

自己資本比率を引き上げておけばある日突然、銀行が融資をストップした際に、慌てて売らずとも耐えることが出来るし、また時期が来れば再び高値で売ることも出来るし、なにより、、

その時、大量に発生するであろう生ける屍になった人の持ってる物件をハゲタカのようにぶっ叩いて買うことが出来ますからwww(やっぱり最後にモノを言うのは現ナマでございますw)

・・・・


・・・・


えーっと、、

要するに
「不動産投資はトバなければ売ってチャラでも成功です」
って言いたいのですが、

不動産投資での「生ける屍側」になることなく「ハイエナ側」に居続けてこそ何度でもチャンスは転がり込んでくるということをご理解いただければいつも冷静な目でマーケットを見ることも出来ますよって意味でもあります。(どんな投資でもそうですが逃げ切れない領域まで足を踏み込んじゃいかんってことですw)


そんなワタクシ、
一時期はこの足を踏み入れちゃいけない領域まで両足を突っ込み生ける屍寸前まであと10万円、、なんて時期もありましたが
今晩の米雇用統計次第では念願のハイエナ側のクアドラントに移れるチャンス(通称:ハイエナタイム)の段階に差し掛かっておりますw(先月の米雇用統計はまさかの大外れで醜態を晒してしまいましたが、今月のワタクシは一味違うんです)


えぇ、、ワタクシには見えるんです。。
今日の夜9時半には間違いなく円安ドル高になることを・・・・。(ADP雇用統計とリンクしないと先月学んで賢くなったワタクシですからw)



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昔テレビでやってたキンキンの「クイズ ハイ&ロー」を思い出しちゃったんじゃんw

COMMENT

為替は

基本的に大人が操作していますから....。
 スイスフランショックにしたって、為替の介入をやめると宣言する前にスイス銀行にしっかりグリップしていて、その情報を得ている人がいたはずで....。(公式見解がでる前に情報を得られる人はいるので.....。)政府見解でどうにでも触れさせることのできる為替は中長期的には大人の栄養になるだけかと.....。

 基本的には長半博打で場代として手数料とられて、サイコロの目は自由に出せる賭博場でどれだけ稼げるかって話ですから......。

 こんな万国低金利でなかった時代は2倍、3倍で通貨もってるだけでスワップだけで結構リターンあったんですけどね.....。(ドルの公定歩合が5%の時はUSD/JPY 3倍でもってるだけで年利15%くらいついてましたから....。今は昔ですけど....。)

No title

たしかに9時半には円安ドル高になったが、その後は、、、、
狼閣下、一瞬でうりぬけましたよね!?

まさか、ポジション持ち越してないよね( ^ω^ )

No title







え?




手動操作出来ないから、、、





あれ?




いつの間にか下がってんじゃんwwwww





波が激しい

ドルだけ急激に・・・
とはいっても、1%位ですか。

バーナンキ議長の「ハロー」で1円以上動いた頃から見たら
大人しいものですね・・・

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