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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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管理物件。。。。(からのゼンチン告知ネタ)

banner赤ずきん
最近、「いいね」ばっかり押されて肝心のポチが少ない気がするんですのw

こんにちは。

ここ最近、例の融資ゆるゆるキャンペーン(金利3.5%35年返済)絡みの「こんな物件を業者さんから紹介されたけどどうよ?」的な相談が増えてます。

相談されるってことは一応ワタクシのことを信用してくれているんだろうと思いますが相談者さんにとって「背中を押すような答え」にならずにいささか心苦しく思います。。。(だって「本音で答えてください」って言われたら歯に衣着せたような答えじゃ逆に失礼じゃないですかww)

そんな相談内容を見てると一番多いのが鉄骨造の下駄ばき物件。。。(ここが今回の融資キャンペーンの肝ですから当然ですね)

この相談メールに一通一通返事してると膨大な時間が掛かりそうなので今日はそういう物件を買おうとしてる方向けにいくつか注意点を書きます。(こういう物件を買おうとしている勇敢なチャレンジャーさん、、耳をかっぽじいて聞いてくださいw)

まず初めに仲介さん、
購入判断の検討材料として当然レントロールを送ってくると思いますがその中で現在空室になってる部屋を「業者風なんちゃってリノベ」してそれに対して期待以上の賃料設定してくるケースが多いです。

この業者風なんちゃってリノベですが、借主さんではなく買主さんにしかベクトルが向いていないのが問題です。。
業者からしたら売りたい相手が納得すればいいだけのリノベですから最近流行りのアクセントクロスだの無垢板風のフロアタイルあたりで買主の目をごまかそうとします。

賃貸時の武器になるようなリノベでしたらいいのですがそもそも売ってる物件がそういうリノベの出来の良し悪しで部屋を決めてる客層じゃないことが多いので(彼らはあくまでも賃料の安さで来ますからあまり素敵なリノベって意味ないんです)妙な客層を意識して高めの賃料設定されたレントロールに騙されて実は「微妙なクソ物件」を検討しているってことが多いです。(最近ワタクシ、こういう物件を買おうとしている人の目を覚ますのが日課になりつつあります。。)

またいくらリノベした後の部屋であっても埋まらない部屋は埋まりませんしそのリノベが値上げした賃料に見合っていなければ机上の空論的賃料設定になります。

えぇ、、想定利回りではなくそんなのは空想利回りですのでそんなしょぼい話に引っ掛からないでください。

しかも最近は転売業者が一旦物件を買い受けて一年間の満室保証を付けてくることが多いですが、
その家賃保証。。

当たり前ですが、あなたの支払った買値の中にあらかじめその一年間の賃料保証が含まれてます。

物件価値以上に融資がたんまり出るからと買うのはいいですが、それはあなたは受けた融資ですので結果的にその賃料保証されたお金も返済することになります。(要するにタコが自分の脚を食っちゃうのとあまり変わりませんってことですw)

あと、新築などでも1階に居室を入れちゃうと利回りが高く見えないからと埋まる見込みのない店舗事務所を強引にブッこんで「見た目高利回り」に見せて建築プランを出してくるバカ企画屋がいますがあれの末路みたいな物件が最近、中古物件で大量に出回り出してます。

このケース、、
大体、1階が埋まらない物件だから「売り物件が高値推移している今こそ売り逃げチャーーーンス!!ww」とばかりに出回っているのが真相なんですが、この状態で買うとよほどの強運でもない限り埋まりません。。

仮にそんな強運に恵まれて埋まったとしても恐らく賃料は相場以下。。(ここで最初の想定利回りと相当乖離してるはずです)

ま、相場以下でも埋まってしまえば返済原資の足しにもなるので埋めてしまいたくなるものですが、

そういう店子さん、、

他で申し込みを断られて流れ流れてこの物件に申し込んできた可能性が高いです。(他で断られただけあって相当与信も低いでしょう)

賃貸経営に慣れていればそんなヤバそうな店子であっても回収出来るかもしれませんが、今の時期にこういう物件に手を出しちゃう素人同然の投資家さんがマイルールバリバリ自営業の滞納に対して効果的な手段があるとは到底思えません。。

ただでさえ利回りを高く見せるための1階下駄ばき物件ですので賃貸面積比率もそれなりに高いでしょう。。
そんな賃貸面積比率の高い部分を真っ先に滞納されてしまっては賃貸経営事態にタダならぬ影響を受けるでしょう。

しかし仲介さんは埋めてさえすればあとはあまり関係ありませんのでなかなか部屋が埋まらずに困ってるオーナーさんには往々にしてこういうお客をぶつけてくるもんなんです。。(これからそんな物件を買うとして、もし、下駄ばき部分が住居に転用可能であればそっちの方が安定的収入になる可能性が高いのでそんなことが出来ないか検討してください)

ま、ぶっちゃけ、そんな物件をすでにお持ちの方であれば今ならそんな物件を35年なんていつになったら元金が減るのかすらドンブリ勘定するカモ客がウヨウヨいる確変タイムである今こそ、逃げ切りを謀り、「これから買う」って腹を括った男気ある人は念のため、「この物件買うのはいいですが1階の空室が埋まらなかったら御社で借りてくれますか?」と聞いて仲介の目が泳がないかを確認してくださいw(「この物件仲介さんなら買いますか?」なんて聞いて「買う」とか「買いません」なんて話しても無駄ですよww)


あ、そうそう。。
そういや今から4年くらい前に都内某所で空の一棟ビルを素人投資家さんに売り付けてた業者さんがいたのですがその時の売り文句、、

「店子が決まらないようならうちの会社が事務所として借りますから安心ですよww」
で購入を決断されたようですが、最近、その物件の前を通り掛かってみれば

当然のように全空状態。。
(社員5人の会社でこんなビル一棟借りしたら家賃払えねーだろと心配してましたが予定通りのことが起きたみたいです)

しかも「賃貸募集」でもなく「売り物件」でもなく

「管理物件」
という表示になってました。。。


管理物件。。。

うーむ、、

あの時の買主さん、、今、どこでなにしてるんだろ。。。。。。(この物件の謄本を開く勇気がないワタクシです、、)



さて、ガラッと話は変わりますが今年のゼンチンフェア。。
今日は神奈川某所で開催される花火大会に出撃する関係でワタクシ、明日の出撃になります。

築古組の組員ではないワタクシですが最近、ワタクシと「双子の兄弟」を揶揄されてる組長の川村さんもブースに座ってるでしょうから背後から接近してその横に静かにパイルダーオンしてみようと思います。。(会社から「旅団の団旗」を持って行ってそのままブースを乗っ取るってのも鋭意検討していますw

聞けば明日はジェービルさんのセミナーもあるとか。。(今日はなんと大家学さんの最初で最後のミニセミナーがあったと聞いて今日も行っておけば良かったと後悔してます。。)

あと、毎年出撃した日には適当に集まって飲み会を開催していましたが明日はどこかの企画に乗っかるか会場で合流した人と新橋界隈に流れての突発的な飲み会を予定しています。。(現在の参加予定者は3名ですww)

会場でワタクシを見かけた人で夜、お暇な人はぜひご参加ください。。。(たぶんニュー新橋ビル界隈の居酒屋になると思います)


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どうでいいけど新橋にはトリキが無いらしいんじゃんw

COMMENT

No title

ゼンチンもフルチンで頑張ってくださいねw
フッターの人気ブログランキングのアイコンを「いいね」アイコンを使えばいいじゃん!www

https://goo.gl/4kRiKF

No title

そんな下駄履き物件でも、私の手元にたどり着く前に想定利回り8%とかで売れてしまいます。

「何もしなくてもいい状態で10%、修繕必至だから12%だな」

二度と連絡が来なくなる魔法の呪文です。

買えないんじゃなくて買わないんだもん!

ほぼ毎日ポチポチしている忠犬ポチ…。

No title

 何も知らずに入ってきた素人さんに壮絶なババを引かせる業者さん.....。

 きっとわかっていて嵌めこむんですよね.....。まあ売ってしまえばあとは買った人の自己責任ですから...。

 Fxや株とちがって(これは損失がリアルタイムではっきりしますが.....。)失敗したことに気づくのに時間がかかるところが不動産投資の怖いところですね。

 でもそんな物件を相談にくる一般人を踏みとどまらせようとする狼閣下に頭が下がります。

遅効性の毒

私もそんなのを検討していた時期がありました。
1Fが駐車場のやつとか。

買わなくてよかった・・・

No title

ビル一棟売るのに、決め台詞が
「自分の会社が一階に入ります」って
言う方も凄いけど、それで買ってしまうのも
凄いですね。


京浜東北の停電事件、大丈夫でしたか?
ヤバかったらしいですね。。。

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