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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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秘打!白鳥の湖。。。(って今日は一体なんのネタなんだよwww)

banner赤ずきん
今日はじゃがポックルが食えそうな予感がするんですのw

こんにちは。

来月実施予定の「狼旅団jr.の勉強会」の話題を書いてからなのか、、
最近、うちの会社に遊びに来る方が増えた気がします。。。(えぇ、、「相談」ではなく「遊び」です。。。)

先週から遊びに来た方の数を数えてみたら延人数でなんと25人。。。(アポなし訪問1名含むw)

普段はほとんど来客のないうちの会社。。(普段の来客なんてせいぜい月に10人も来れば多い方です)
一週間で25人も来られちゃうとひとつ困ることがあります。。。

それは「差し入れ」です。。

ワタクシはプロの不動産屋なのでデブになることが宿命。。(だってデブじゃないと同業者に舐められちゃいますからw)

プロの不動産屋=プロのデブ
と言うことでワタクシ個人としては差し入れは大歓迎なのですが、、、、(注:嫁にはくれぐれも内緒ですので口外されぬようお願いします)

新戦力君、、、うちの会社に来てから10キロほどお太りになられたようです。。(最近ダイエットに励んでいるようで10キロ増から3キロ減して現在+7キロだそうです)


そんな新戦力君近影。。。(お腹の出っ張り具合が酷似してますw)



で、そんな本日のお昼時、、携帯に着信あり。。

「あ、狼さん?ちょうど今、目黒で次のアポまで時間が出来ちゃったんで寄ってもいいですか?」

・・・

・・・

場所的にどうもうちの会社、、休憩所代わりに使われ始めた模様です。。。。


ワタクシ、夜の接待に備えてお昼は暴飲暴食しないように自宅からお弁当を持ってくるのですが、、
今日の来客者、、ワタクシのそんな涙ぐましい努力をぶち壊すかのように

ワタクシの大好物の森永チョコモナカジャンボを1ダース買ってきやがりました。。。(「狼さんの大好物だって聞いたので早速買ってきましたよーー!」じゃねーよww)

まだお弁当を食う前にそんな差し入れの森永チョコモナカジャンボをバリバリ音を立てながらこの来客者と世間話をしていたのですがそこで出た話で

「ここに自由に使える現金が1000万あります。私は属性的にス○ガを余裕で使える属性です。さて狼さんがこの立場であればどんな不動産投資を考えますか?」
と言う質問がありました。(あ、ちゃんと勉強するつもりで来てたんですねw)

実はこのお題。。
相談メールなどでもよく質問されるのですが、、、、

えーっと、、
どうしても不動産投資じゃないとダメですか?ww(いや、何度も言うけど、、(今は儲からn(以下略))


たしかに現金で1000万あれば都内近郊で借地か再建築不可の築古戸建くらいが現金で買えます。
しかしこれだとフルエクイティーになっちゃうので投資した現金を回収するのに10年以上掛かります。気長に回収を目論むならいいですが10年先にどんな災難が待ち構えてるかわかりませんし、貸せるようにするにはリノベが必要になるので物件取得費以外にさらなる経費計上が必要だし、たぶんうちでやれば己の労働力投入も有りうるのでそれだけは絶対避けたいワタクシです。(どうせドイトに使いっぱになるだけですからw)

そこでワタクシがこの立場であれば築古区分を転がす戦略を取ります。
前にもブログで書いた話ですが、不動産投資は別に賃料収入でCFを上げるだけが不動産投資じゃないと考えるワタクシ、、、

この1000万を元にキャピタル狙いでヒタヒタと買い進みます。。

この時に使う手出し金は500万。。
あとは銀行から融資を引っ張って買います。

出口の段階で想定される売値は2500万~2800万くらいがこれら築古区分レジの上限になるので買う物件の上限は2000万まで。(出来れば1500万くらいで買えると最高ですw)

まず手始めに東急線沿線か京王線沿線で急行が止まらない駅徒歩10分以上、15分以内で築35年超えの中古区分をロックオン。。

出来れば分譲系業者が建てたのがいいのですが無ければ管理会社が大手でかつ安い管理費で切り替わったばかりの区分レジを探します。

原則、住宅ローンを使うので専有面積で50㎡以上の2LDKか3DKの間取りで最終的な出口は実需の一次取得層狙い。(注:30歳中盤から40歳前半の初めてマイホームを買う層を狙います)

住宅ローンで区分レジを買う時は築年数が何年経過していようとも30年以上のローンが組める商品があるのですが金利は多少高め。。しかし高いって言っても1%台で組めるのでキャピタル狙いで売り抜ける気満々なのでそんなことは一切気にしません。

ちょっと前ならそんな区分を住宅ローンで買って賃貸に出しても金融機関にバレることは滅多にありませんでしたが(やり方を書くとまずいのであれですが住んだことにするのは簡単ですw)最近は金融機関もいろいろ捕捉方法を学んでますのでここは実際に居住します。

居住している間にいろいろリノベを施すのですが50㎡クラスの区分レジなんて200万もあれば水回り一式、クロス、フローリング、CFまでリノベ出来ちゃいます。

自分で住むとなるとこのリノベは住む前にやってしまいたいところですが本来の目的はキャピタル狙いですのでこのリノベは「売り出す直前」にやりますw。(自分で住んでる時は我慢して現況のままで居住です)

ワタクシの経験ではこの200万のリノベ費用は最低でも倍になって自分のフトコロに帰って来ます。(ちなみに最高記録は8倍でした)

住んでる間は賃料収入は入ってきませんが自分が住んでる分の家賃は浮くのでこれのある意味、不動産投資と同じ効果があり返済したお金は家賃ではなく自分の利益とも捉えられますから仮に売らずにそのまま住んでても不動産投資をやってるのとあまり変わりません。

3か月~数年後、本物件を売却することになるのですが実需で住んでた区分レジを自力で水回り、フローリングなどを自腹でリノベして売る素人なんざほとんどいませんから(仮に実行したらおそらく200万なんかじゃ絶対あがりませんw)売る直前の1か月からリノベの準備を始めます。(ここまでに引っ越しは完了させておきます)

2000万で物件を買った場合の出口の売値はこのエリアで買っているのであればエンド価格は2800万円(リノベ費用込)くらいにはなってます。

購入時の取得経費と売るまでの固定資産税、銀行金利などを含めても売却時に投入した500万は400万ほど増えて900万になって戻ってくるはずなので1000万だった種銭も3か月から数年で1400万に増えると思います。

そしたらまた同じ手法で2000万くらいの築古区分を探します。。

景気動向も気になりますがこの手の2000万円台の築古区分レジってのは好不況に関係なくいつでも融資が下りるので実際にはあまり影響はありません。(国がそういう家を買わせる政策を取ってるので10年スパンで考えても失敗する確率は相当低いです)

「え?素人がこんなことやったら反復販売になるんじゃねーの?」
って質問も出そうですが住宅ローンで自分の家を買ってるだけなので買ってから売り出すまでの期間が1か月だろうと関係ありません。(ただ住宅ローンを何回も繰り上げ返済しちゃうことになるのでもしかしたら次回の融資に問題が出ちゃう可能性は否定できませんが、実際のところはまだそういうことで融資の制限をされた話は聞いたことがありません)


この手法でワタクシの友人は500万から始めて昨年までに7回物件を転がして500万から4100万に種銭を増やしてます。(昨今の区分価格上昇の波に乗って去年売り逃げた区分では1500万儲けたそうです)


ま、この手法、、今の高止まりな区分レジマーケットでどれだけ再現性があるかわかりませんがこのネタを初めてセミナーで喋ったときや初めてブログで書いたときに始めた人はそろそろキャピタルゲインが出る時期ではないでしょうか?(「狼さんのおかげで儲かったから」とチョコモナカジャンボ買ってきたらぶん殴りますのでご注意くださいw)


と言うことで、、
ワタクシがこの立場であればこんなことでチマチマ種銭増やして今後下落するであろう不動産マーケットでその下落した収益物件に全弾ブチ込みます。。。w(その頃のス○ガってどうなってんのかなー・・)




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ちなみにチョコモナカジャンボのカロリーは10個で3010キロカロリーなんじゃんw

COMMENT

区分回し戦略ですか....。

 確かに都内で住んでいる方だと需要があるのでうまく回せるかもしれませんね。自前リノベできる人は最強かも....。

 ところでカロリーのこと言ったら、回らない寿司もそれなりのカロリーかと....。お礼は食べ物ではあまりよろしくないのでしょうか.....。

 でも消えものでないとガラクタになる可能性もありますかね.....。

No title

気軽に遊びに行ける休憩室なんですね。
チョコモナカジャンボの処分を手伝うことは可能です。

タネ銭、そこに生活費も入っているのはタネ銭じゃなく見せ金ですね。
それしかないとなかなかこの手法は取り入れられません。

狼さんこのブログ、凄いお勉強になります。

今まで、パワービルダーや新築販売の
会社で就業してきて、次は
投資用物件を扱う会社での
就業になるのですが、とっても参考になります。m(__)m


築古区分投資法

まだまだ収穫は先になりそうですが、無事収穫できたら
回らない寿司なり鉄板焼きなり・・・

なるほど。キャピタルゲイン狙いの投資
も確かにありですよね。実際僕は、今築古レジを売ろうとしてまして、それなりの利益は出そうです。

No title

あの北の大地が育てたサクサクのポテト、じゃがポックルを食べれるなんて・・羨ましいです。

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