プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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指値理論③。。。(中途半端に最終回w)

banner赤ずきん
コーヒーにはちみつ入れるとおいしいらしいんですのw

こんにちは。

何気にポチも多かったので本日も昨日の続きです。。

指値をして買ったつもりが実は指値しても割高で買ってしまった、、と言う事例。。


昨日のブログの最後の方で書いた
③そもそもその物件がマーケットでどれだけの価値があるのかわかってない
というのが最大の原因じゃないかと思います。

ちなみにここで言う価値ってのは「売り出し価格に対してどのくらい買いたい人がいるか?」です。

例えば、1億で売り出している物件があるとしたら買いたい値段と買いたい人の人数の比率で考えます。(ちなみにここでいう「買いたい人」ってのは実際に買付を入れて来そうな気配のある人と言いますがこれは仲介さんとの交渉段階である程度把握出来ます)

【表1】
買いたい値段     買いたい人の人数
10000万・・・        0人
9000万・・・         2人
8000万・・・         8人
7000万・・・         50人
6000万・・・        120人
5000万・・・        800人

これを見ると9000万レベルで2人いるのでこの2人のどちらかが買えればという条件付きでこの物件の今の価値は9000万円台くらいが妥当だと判断出来ます。(指値が大きくなるにしたがって買いたい人の数は増えますが売りたい物件はひとつしかないので我々、その部分は一切考慮してませんw)

しかし以下のような場合、、
【表2】
買いたい値段     買いたい人の人数
10000万・・・        0人
9000万・・・         0人
8000万・・・         0人
7000万・・・         0人
6000万・・・         1人
5000万・・・         2人

1億~7000万までのレンジで買いたいという人の反響がまったく無いと査定した仲介さん、、メチャメチャ慌てるんじゃないかと思いますが残念ながらこの物件の価値を時価ベースで考えると非常にザックリですが5000万から6000万くらいが現時点での実勢価格だと推測されます。

【表1】、【表2】がそれぞれ別の物件で同じ1億の値段で売られていた場合、物件本来の価値がわからないと・・・
【表1】の物件に7000万の指値をして玉砕。。。
で、今度はリベンジで
【表2】の物件に7000万の指値して買えてご満悦。。。
なんてことが起こります。

「えー、、そんな価値なんてパッと見じゃわかんねーよww」と言われそうですが、
基本的に物件の実勢価格と言うのはその物件に出る融資の金額によるところが大きいので(ま、現金で掻っ攫っていく人もいるので100%そうだとは言いませんがw)一般の人がこの実勢価格を把握するとしたらこの方法が一番手っ取り早い手法です。

となると
【表1】で言えば8000万くらいは余裕で融資が付きそうな物件なので間違っても8000万以下の指値は通らない、、だし
【表2】で言えば4500万くらいしか融資が出ないのでこの物件の攻防戦ラインは5000万~6000万くらい、、とすれば5600万くらいで指値したら買えるんじゃねーの?ww
って感じで考えればいいわけです。

ただこれはあくまでも客付け側から物件を買おうとしている場合です。。

例の囲い込み政策を取ってる元付け系仲介さんと直接交渉となると両手手数料にしないと売買のテーブルにすら座れないこともあるし、両手で契約できるなら元付けさんも安く売ってくれる可能性もあります。

そういう時は仲介さん、、
融資上限ギリギリまたはそれ以下の無慈悲な指値買付であっても成約させようとしますのでそんなケースに出くわしたら「いくらくらいの指値しても売り主さん怒りませんか?」とストレートに聞いて言われるままに指値してもOKですw

と言うことで、、
これだけ書けばカンのいい読者の人ならどこの仲介さんに頼めばいい物件が安く手に入るかおわかりですよね?www(間違ってもウチの会社ではございませんのでお間違いなきようお願いしますww)


但し、、まだこれだけでは念願の「会心の指値」には届きません。。。

ここで
④仲介の元付け・客付けの心理がわかってない
⑤転売屋の存在に気が付いていない

って言うのが立ちはだかります。

仲介さんで「元付け」、「客付け」の存在って話はよくブログでも書いているのでご存じだと思いますが
自分が相対している業者さんがこのどちらなのか?で通る指値も通らないことがあるんです。。

端的に言ってしまえば普段から成約率の高い顧客を有する仲介さんからの客付けと一見さん的にまだ一度も取引したことがない業者さん、はたまたうさんくせー噂ばっかりの業者さんあたりからこんな指値付の買付を受け取っても「指値はいいけどここの仲介の客ってホントに買えるのかよ?ww」って思われると商談にすら入れないことが多いんです。。。

また、その仲介さんのスキルが明らかに低そうだと思われたり、連絡が取りにくい担当だったり、約束したエビデンスを明らかに偽造して送って来る仲介さんだったりすると「取引過程で問題になると面倒だから」という理由だけでさらに低い指値をしてきた善良な顧客を有する仲介さんに流れて行くなんてことが起こりえますw。

ここの部分、、ワタクシの会社では最初の物件確認の段階でほぼ捕捉出来るので仲介さんの社名を聞いただけで「そこには資料送んなくていいよ」とまで言い切ります。(過去の経験で100%問題起こすのが実証されてますからw)

これだって普段からお付き合いしてる仲介さんの担当と接してればわかりますから、「なんかこの仲介、、うさんくせーなw」と思えば違う仲介さんにお願いするのも一つの手だし場合によっては元付けを調べ上げて直接交渉に持ち込むという戦術なんてのも有効になってきます。(直接交渉の場面で、物件の管理会社の看板が物件に張り出されてたら「なんかこの物件、、売りに出ているらしいんですけど、どこに問い合わせたらいいんでしょうかね?」って聞くと結構な確率で元付けが判明しますが、場合によっては管理会社に伏せて売却してる可能性もあるので実行する場合は慎重にやってください)

最後に
⑤転売屋の存在に気が付いていない
って話。。

これは投資物件を買う際のライバルは他の投資家だけでなくこの転売屋というサヤ抜き目的で物件を買い漁る業者さんの存在抜きには語れませんって意味です。。(指値で物件買う場合の最大のライバルと言っても過言じゃありませんw)

なにしろ彼らは一般の投資家さんより敏感な情報収集アンテナを持ってます。(業者名簿片手に片っ端ローラー作戦で「売り物件はないか?」と元付け業者に架電しまくるんですからww)

しかも彼らに融資特約も瑕疵担保責任も存在しませんから一般の投資家がなかなか勝てる相手じゃありません。

しかし、そんな彼らにも弱点があります。。
それは彼らは転売する際に利ザヤが無いとダメなので最終エンド価格の時点でその物件にどれだけ融資が付くかとその時の利幅が確保出来るのかを考えての買取の条件になるからです。。。(最低でも15%くらいの粗利が取れないと買取できません)

一般の投資家さんは買ってしばらくは保有してCFの積み上げで利益を得るので多少の高値買いは可能ですが、彼ら買った瞬間に利ザヤを取るのでこの利ザヤが出ない物件に手が出せないんです。。

となると狙いは買い取り業者さんが買い取れる金額の少し上のレンジでの指値、、、、となります。。

この転売業者の微妙に手が届かない金額帯での指値。。。
昨今はそんな指値の遥か上の価格で物件を掻っ攫っていく素人投資家さんが増えているのでなかなかこんな指値は通りませんがワタクシが理想とする指値はこれです。

それともうひとつ、
築古アパート、築古戸建などでよくある話で売値2500万なんて物件を800万なんて恐ろしい指値してまんまと買えちゃったって方がいらっしゃいます。

この2500万って査定をした仲介さん、、決済の時に売り主からさぞかし冷たい視線で見られたんじゃないかと思いますが、この手の鬼差し現象がなぜ起こるかと言うと、

要するに転売業者が手を出せない(転売出来ると思えないので買わなかった)って時に起こります。(業者って瑕疵担保責任があるのであまりに古いと手が出せないんです)

と言うことは
転売業者が手を出せない物件をロックオンすれば想定外の指値が通る可能性が高くなりますのでこの「転売業者が転売して利ザヤを稼ごうと思わない物件」というのが目利き出来ればこれは相当なアドバンテージになるはずです。。(たぶんこのネタ、4年くらい前の旅団セミナーにてドヤ顔でしゃべったネタじゃないかと、、w)


あ、そうそう。。
それで思い出しましたが、、
当時、セミナーでこの話を聞いて昨日と今日のネタを混ぜて実践している方も多いそうなのですが、、、想像するにこの手法で結構利益出てるはずです。(目を閉じると3人くらいの顔が思い浮かびます)

しかし、そのわりにワタクシに回らない寿司を奢ってくれた人は皆無なのはなぜなんでしょう?ww


と言うことで、
お心当たりの方がいらっしゃいましたが一度ご連絡ください。


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これが言いたいだけの連載だったんじゃんw

COMMENT

勉強になりました。

 こういう教育的な内容はいいですね。基本的には投資として考えるなら実際にこれくらいならちゃんと経営できるかなっていう値段で買い付けをするべきなんでしょうけど、不動産って実勢価格ってあるようで、じつは業者さんの思惑でおおきく左右されるっていうのがよく理解できました。

 セミナーに参加していずれ狼さんに回らない寿司を奢れる立場になりたいものです....。

No title

私はハチミツコーヒーが水代わりですが…

No title

表面利回りとエリアによっても大きく変化するのでしょうが、、、どんな条件でも私、表1の1/120に入れそうです。

大家の強み

持って待てるのが大家の強みですよね。
転売屋さんはそこは中々できない(やりたくない)部分でしょう
から、そこでおこぼれを上手く拾いたいものです。

No title

回らない寿司、奢った事あるじゃないですかーーw

二割引のヤツwwww

すごくわかりやすかったです。
きゅうにはできないと思うけど色々な物件の値段で勉強します!

No title

狼さんに質問です。

転売屋の業者さんの見分け方が分かりません。見分ける判断の基準が有れば、教えて下さい。

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