プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
10 | 2017/11 | 12
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 - -
検索フォーム

指値理論その②。。。

banner赤ずきん
ドデカミン500mlが最近の水替わりなんですのw

こんにちは。

昨日から連載を始めた指値理論。。
昨日のポチ数を見る限り、どう考えてもウケてない気がするのでちょっと書き方を変えてみます。

さて、ご存じの通り、
不動産物件価格は売る人と買う人がいて初めて価格が成立します。(要するに時価ってことです)
と言うことは欲しいという需要があれば売値は高くなり欲しいという人がいなければ売値は安くなるのは当然の市場原理。。

例えば今の実勢価格1億の物件を10億で売り出せば基本的に反響の電話は一切鳴りません。(あ、単に自社広告で撒き餌にしたい業者さんだけはそんなのお構いなしに極めて事務的に問い合わせしてくるので「一切」ってことは無いですねw)

しかし、昨今のマーケットでは実勢価格1億の物件を9000万で売り出せばその反響は想像を絶するものがあります。(物件が高止まりしてる今だとそりゃもう、具合が悪くなるくらい電話が鳴りまくりますw)

世の不動産屋さんは仕事としてこの価格の乖離した物件を探すのが本業なのでサラリーマンが本業で忙しい時でも朝から晩までそういう物件がないかと常に目を光らせているので実勢1億の物件が9000万で売りに出されたら誰よりも早く自社の顧客に融資をつけさせて誰よりもはやくモノにしたいと考えてます。

そこに「自分の考える収支計画だと9000万ではとてもじゃないけど高すぎるので7000万の指値で買いたい」と思ってる人がいたとします。

恐らく物件を保有するうえでいろいろなリスクを考えた結果、9000万なんかで買ったらエライことになるって思ってるから冷静に「7000万で買えたら買う」って発想なんでしょうが、今の時期に7000万の買付を入れたところですでに9000万の満額の買付が平気で10本くらい入ってるはずなのでブツ元業者にそんな買付入れたところで相手にもされません。

ただ客付け業者によっては満額9000万で買うってお客が自社の顧客名簿に無い場合、「7000万でも買付が入ったんだからもしかしたらこれで売ってくれるかもしれない(業者流に言わせると「売り主にぶつけてみます」ってやつですが元付け業者はこんな買付みせて売り主から反感を買うのを恐れてまず売り主にぶつけてくれませんがw)」と考えブツ元にシレッと買付を流すこともあります。(これが昨日のブログ冒頭に書いたパターンです)

このパターンであればブツ元側はすでに9000万の買付の中から誰が一番安全確実に決済して貰えるかの選定作業に入ってる段階ですからせっかく送った7000万の買付、場合によっては裏紙にされている可能性もあります。(ま、実際には個人情報なのでシュレッダー処理される運命ですけど)

これが一般的な「指値を入れたら買えなかった」ってパターンです。

しかし場合によってはその指値が通りめでたく物件を手中に納められる場合があるんですが、これは「自分以外に買付を入れた人がいなかった」でかつ、「売り主がその指値に応じた」場合が多いです。

こんなこと書いたら怒られるかもしれませんが実はこれ、、いわゆる「両手狙いの囲い込み」以外は
「指値したら通っちゃいましたwww」ではなく
「その金額でも高過ぎたので誰も買う人がいなかった」ってパターンが多いんです。。。。

ただ誤解してして欲しくないのですがこのパターンで買ってしまったから「高値掴み」ではなくこの買った人がこの買値であれば収支が合う(セルフリノベして安く仕上げれば十分に戦えるなど)と判断してる場合は「自分だけがこの物件の真の価値を理解できていた」ってことですのでここから先に書いてあることは読み飛ばして構いませんw。

さて、
先ほども書きましたが、不動産価格は売る人と買う人がいて初めて成立するものです。
売りたい人がいくら高い値段で売り出そうと思ってもその金額でも買うって人がいなければ成立しません。

今、ネットで出回ってる物件で「これは格安だ」と思える物件が不思議と鬼差しして買えたという場合、往々にして「元々の売値では高過ぎた価格設定だった」というパターンばっかりなんです。

これは物件が出回るルートによるところが大きいのですが、
普通、物件を売りたい人がいたとしたらまず初めに親しい不動産屋さんや価格査定をしてくれる業者さんに「この物件はいくらでうれそうか?」を打診します。当然、自分でも「このくらいで売れるだろう」って思ってもいますから業者さんが査定した金額を自分の考えてる売値が一致すればスムーズにその売り値に近い金額で販売開始になるでしょう。

しかし、売り主の希望価格と業者さんが査定した金額があまりに乖離している場合、力関係で売り主の要望が通ることが多く「こんな売値じゃ売れないけど媒介契約も歩合に影響するから一応貰っておこう」とその乖離した売値でもOKする業者さんがいます。

このパターンで売り出される物件はなんの戦略も無しに売り出されている物件ですから買付が入るとしたら相当深刻な指値攻撃の対象になります。(売値1億に対して5000万なんてやられるのがこのパターンです)

どいつもこいつも5000万くらいの買値を希望されると業者は「この物件って5000万くらいの価値しかないみたいですよ」と売り主に報告します。そうなると売り主は「じゃ、価格変更して7000万くらいでしよう」と考え売値変更します。

最初に1億で売られていた物件が7000万になると今までこの物件を追っかけていた業者さん、、
「1億で売られていた物件がなんと3000万オフで売られています」とは言わずに「10%で売られていた物件が13%で売りに出てます」と利回り換算でお客さんに打診しだすんです。

するとどうなるか?
えぇ、、一般の不動産投資家さんは利回りを見てる場合が多いので利回り換算で打診があるとつい買いたくなっちゃうものなんです。。。

こんな話に追い討ちを掛けるように昨今の某金融機関の融資姿勢は
融資期間→さらに長め長期返済(30年から35年へww)
金利→4.5%→3.5%(ちなみにこの金利は変動金r、、、、、以下略)
なんて話になってきましたから机上の収支計算ではCFはプラス。。。(理論上はザクザクキャッシュが貯まる計算になるはずです)

しかし買主さん、、ここから自分で考えた理想の収支を追いかけます。
買主「じゃ、さらに指値して6000万で買えないかな。。」

売主はこの時点で「5000万でなら買いたいって人がいるんだから6000万に乗っかってきたら売ってもいいかも」なんて思う時期と重なり指値が通る条件である「自分以外に買付を入れた人がいなかった」でかつ、「売り主がその指値に応じた」に近づいてきます。。

売主→6000万円台なら売ってもいい
買主→6000万円なら買ってもいい

はい。。
本来であれば5000万くらいが実勢価格だったのに売主と買主の思惑が偶然一致しちゃうとマーケットでは5000万の価値しかない物件を6000万でも安いと思ってしまった人が「鬼差しが通って買うことが出来た!!!」と思ってしまう不幸な現象がこのパターンです。。

当然、このパターンでは5000万で買いたいって人が多いですから6000万の買付を入れた人はごくごく少数。。
「自分だけがこの物件の価値を理解していた」のパターンであればいいのですが単に周りの雰囲気に押されて買ってしまうとこの物件は将来的にかなりの負担を伴う物件と化します。

しかも融資条件の緩和で買った当初はザクザクお金が貯まってる感もあるので「将来的に訪れるデッドクロスの前に売り切っちゃえばいいや」と安易に考えてしまい売ろうと思ったら「思ったより残債が減っていなかった&中途解約ペナルティー&本業と副業の合算収入による税金」のトリプルコンボで「これ以上売値を下げたらガミるじゃねーかよ!!」という別次元の物件に仕上がってしまう可能性が急浮上。。(あ、これ、あくまでも可能性の話ですからみんながみんなこうなるわけじゃないですからねw)

さて、
こんなことが起こる最大の原因は昨日書いた
③そもそもその物件がマーケットでどれだけの価値があるのかわかってない
なのですが

この時のマーケットの価値は
②どのくらい融資が付く物件なのかを理解していない
④仲介の元付け・客付けの心理がわかってない
⑤転売屋の存在に気が付いていない

の部分が理解できるとほぼ解決出来るんじゃないかと思います。

何度も言いますがこの話、過去の旅団セミナーでは口が酸っぱくなるほど説明しているので理解できている人は多いと思います。(また断片的にですがブログでもこの辺の話は嫌ってほど書いてます)


この話、、もう聞き飽きたからって人が多かったら今日で終わりにしますがまだ聞きたいって人がいるようなら明日も続けます。



↓と言うことで判断はこいつに委ねますww
人気ブログランキングへ
なにすればいいかわかってんだろーな?なんじゃんw

COMMENT

あれ、ワクテカしながら待ってたのは私だけ…?

誰が最初にガミるか

今のところネットで露出している有名人ではガミって退場した
人は見当たらないですかね。
いつの間にか音信が途絶えている形になるのでしょうけど・・・

EDIT COMMENT

非公開コメント