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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
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指値理論その①。。。(仰々しいこと言ってますが要は昔の焼き直しネタですw)

banner赤ずきん
ココイチのカレーは3甘がお好みなんですのw

こんにちは。

最近、うちの会社で載せてるレインズの登録物件を巡り仲介さんからありえない指値での買付に悩まされてます。。

普通、「ありえない指値」で買付入れる場合、事前に「こんな買付入れますけど大丈夫ですか?」と軽く打診みたいなものから入って来るのですが「買主がこの金額で買いたいっていうから買付入れました(ドヤ顔)」とやってくると売り主さんにも話を持って行けず(だって売値は高いにしても最低このくらいは欲しいって金額を遥かに下回った買付なんですもんw)また、「ん?もしかしてワタクシの売却査定が間違ってんのかな?」と勘違いしそうになることもしばしば。。

売買物件を見たらとりあえず指値して買おうって気持ちはわかるのですがフルに近い融資が付きそうな物件とかでケチくさい指値してしまい満額現金の買付がズバっと入って来て毎回毎回買付で負けちゃうってことばっかりの人、、最近多いんじゃないかと思います。(「なら満額で買付入れとけば良かった、、っ」て話をよく聞きます)

ワタクシが思うにこれの原因って
①その物件が買うことが出来るのは自分以外にいないと勘違いしている
②どのくらい融資が付く物件なのかを理解していない
③そもそもその物件がマーケットでどれだけの価値があるのかわかってない
④仲介の元付け・客付けの心理がわかってない
⑤転売屋の存在に気が付いていない

あたりでしょうか?

とは言え、不動産投資で物件を買うわけですからご自身が「この金額なら買う」って決めていると思います。(正直、旅団系の人ってこういう人ばっかりですw)
だって利回りが合わない物件買って後々苦しい思いをするくらいなら欲しい金額で買付入れて「万が一売ってくれるかもしれないって部分」に賭けたいですよね?(こういう買付が通るとうれしいものです)

しかし、そうは言っても昨今の不動産マーケットにはそんな人以外に適当な収支計画を見せられて「この利回りでも充分儲かる」とそそのかされて満額買付、オーバーローン融資で浚っていくプレーヤーも多いんです。。そういう鬼のようなことが出来る仲介さん、ここ数年でメチャメチャ儲かってるそうですw

だた、そういう異次元のプレーヤーと同じ土俵で戦っては自分の欲しい金額にはなかなか下りてきませんし、そんなの待ってるといつまでも物件は買えません。(最近、届くお悩みメール、、こんなのが多いですw)

買わなきゃ不動産投資は始まらないし、かと言って高値掴みなのは買いたくない。。

今、そこそこ不動産投資をやっててなかなか買い進めないって人ってこんな感じではないでしょうか?(そんな時は無理して買っちゃダメなんですけどね、、)

さて、
この手の話、過去のブログでも散々書いてるし、旅団セミナーでもしょっちゅう喋ってるネタなのでもう書かないつもりでしたがまだまだこの手の質問メールが多いので今週は連載でこの辺をもう一度おさらいしてみます。

と言うことで
本日は①の「その物件が買うことが出来るのは自分以外にいないと勘違いしている」って部分を掘り下げてみます。

この①のパターンでの原因ですが
①「未公開物件」と聞くとなんとなく他の人はまだあまり知らないと思ってる
②仲介さんとの信頼関係が構築されているので自分に真っ先に出してくれたと思ってる
③こんなゲテモノ物件を買えるやつは自分くらいだと思ってる←(思い当たる人が一番多いと思いますw)
④物件をキャッシュで買える能力があると仲介から判断されているからだと思っている
あたりでしょうか?

まずお聞きしますがその極秘物件、、どのような連絡手段で届きましたか?

ほとんどのケースがメールで届いているんじゃないかと思います。
と言うことは、このメールでの連絡手法で届く時点でこの仲介さん、、あなたと似たような属性の人に一斉送信しているはずです。(送り主だけを変換できるメーラーとかを駆使するのなんて今では普通にやってます)

正直、仲介さんは誰が買おうが関係ない話でその物件をいかにして自分の顧客に押えさせるかが勝負です。(だって他の仲介に取られたら手数料にならないじゃないですかw)

しかし、仲介さん、「他に人にも情報出してます」とはなかなか言いません。(ま、時々「早い者勝ちです」と煽り判断能力を奪うやつもいますがw)

恐らくは「まず一番の顧客であるアナタにだけ出してます」とか平然と言いのけるんです。
この攻撃をされると大体の人が信じちゃうので防ぐ手立てはないものかと昔はよく考えたものですが、彼ら仲介さんのその後の行動を見てると「この情報は俺様だけに出してるわけじゃねーなw」ってのがすぐにわかることがあります。

その①
時間を掛ければ都銀、地銀、信金でも融資が通りそうなのにやたら融資承認が早い銀行を紹介したがる

その②
物件が出た直後に担当に電話するとなぜか毎回長電話。。。(誰とそんなに長話ししてるんですか、、、と)

しかしこれだけでそう判断するのは多少強引過ぎるし無理もあります。

そこで同じ仲介さんに自分と似た属性を違うアドレスで架空登録してみるって手法を伝授させいただきますww 

この手法、うちで公開してる物件がネット経由で公開されていないかを確認するためにやってるのを応用しているのですが毎回毎回同じ内容のメールが本物と偽物のメーラーに同時刻に届くのをワタクシ、しょっちゅう確認してますw。(ワタクシ、現在、ネット系からの物件情報は5つのアカウントを使いこなして収集してますw)

この偽アカウント、、
どこを似せてどこを似せないかで相手が見破る恐れもあるので同時期に本物と偽物を登録するとか両方のメールから質問しちゃうとか間抜けなことはしないであくまでも偽アカウントは一切返答しないアカウントとして使ってください。


と言うことで今日の教訓です。
「デキル投資家はメインアドレスと架空アカウントのアドレスの二つを使い分けている」

これでまずは①をクリア出来る、、、気がします。。。w



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なんか連載しょっぱなからうさんくせー手法なんじゃんw

COMMENT

No title

メルマガ送ってもらう為に、投資家○ちゃんにしか教えてないアドレスに、色んな商材のセールスメールが来ますwwww

サービスですかね?

ココイチは4辛です!
キャッシュがない、どう考えても回らないから指値するんです。
でも今の市況では、、、Zzzz
数年後に凍死しちゃう人が増えそうですね。

情報収集能力

メールで物件情報が来る便利な世の中になりましたが、その便利
さも上手く活用すれば違う情報が炙り出せますね。

そういうずる賢さもないといかんですかね・・・

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