プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
検索フォーム

ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。

banner赤ずきん
今日は水曜なのにやたら電話が多かったんですのw

こんにちは。

まずは昨日の七夕のお願い事の話。。

神様が裸足で逃げ出すようなド厚かましいお願いコメントが乱立するのかと思ってたら案外、慎ましやかなお願い事ばかりで皆さん、、意外に欲が無いようですねw。。(だた慎ましやかなお願いではありましたが切実なお願い事が多かったので少々泣けましたw)

そのコメント欄で「facebookで友人申請しているのに承認されない」と書いてる人が多かったのですが、おそらく友人申請のボタンだけ押して申請してるんじゃないかと思います。

えぇ、、ワタクシfacebook上では無尽蔵に友達の数を競ってるわけではないので基本的にメッセージとかが無いと承認してないんです。。

「申請してるのに承認されない」って人はおそらくこれではないかと思うので「ブログ見てます」とか「狼さんLOVEです」など何かお知らせメッセージ入れていただけると幸いです。

あと「旅団員になりたい」ってお願いも多かったのですが、、、、
最近は「狼旅団通信」も発行してないし売買物件もFB上で出すことが多いのでそもそも団員になるメリットも薄い気がします。。(そういや最近、旅団イベントもめっきり減っちゃったし)

また何より、300人くらいいるはずの団員でさえめんどくさがってポチボタンを押さない忠誠心のカケラも無い人が増えてる団員の数が多すぎては誰が誰だか把握できなくなりつつある、、ので当面、これ以上団員を募集することは考えていません。(実のところ1人でやってるのでこの辺が限界なんです、、)

もうちょっと仕事に余裕が出来たら考えますので粘り強くお待ちください。。。(あと3か月もすれば新戦力君も一人前になるかとw)


さて、話は変わりますが
とある銀行融資担当の人とお話してたのですがそこで「物件の遵法性の是非」の話題になりました。

一般的に最近の金融機関は容積オーバーの物件には融資しないというのが定着しているのでそういう物件で融資を引きたければノンバンクがそれに準ずる銀行にお願いするのが基本。。(ただし金利は高いですw)

ただし、今は昔と違って容積対象の計算式も変わり共用部の一部を容積参入から除外させて遵法性を整合させて融資を引くという技もあるので関西圏の「最初から容積オーバー(ww)の物件」であっても金融機関によってはまんまと融資奪取に成功しているという話もあるそうです。(ワタクシ、関西圏の物件の売買は最近ほとんどやらなくなったのでこの辺はあまり詳しくありません)

ちなみにその銀行(名前は伏せますが某地銀です)では公簿面積の時点で容積オーバーだと判定されると融資実行はほぼ不可能なので先日、その銀行で否決されたお客さんが他の銀行(ちなみにこっちは都銀らしいですw)で融資実行を受けて「なんで都銀で出来て地銀で出来ないのか不思議なんですよw」と地団駄を踏んでおられましたw。

実はこの手の容積オーバー物件。。
今では融資が引けない物件の典型ですがちょっと前はそんな物件でも「容積オーバーが20%未満なので大丈夫です」とか「うちは容積オーバーについては問題ありません」なんて言って普通に融資実行してた時期があるんです。

ワタクシも過去にそういう物件を普通に売買してたのですが最近、その中の持ち主の一人がその物件を売却しようとして仲介に依頼したら「この物件は現金客じゃないと買えないから高くは売れませんよ」と言われて途方に暮れてるんです。。(ってかなんでうちに売却依頼しないのかってとこも問題じゃないかと思いますがw)

あの時は「え?容積オーバーなんて問題ないですよww」とジャブジャブ融資してた銀行も時代が変わり「は?容積オーバーの物件ではそもそも稟議書が書けませんよ(おいおいw)」と言うようになっちゃうんですから長期で融資を引く不動産投資ではこの銀行の心変わり(ま、融資基準がコロコロ変わるのは金融庁の指導のせいかもしれませんが)、、
一瞬で天国から地獄に引きずり降ろされる可能性を常に秘めてるってことに等しいのではないかと思うわけです。。

当然ですが融資が引けない物件は高くは売れません。
数年前にあった「築古木造アパートには融資しない」と突然、方向転換した某地銀のおかげでまんまと売り逃げを狙ってた投資家さんもこの騒動で出口を失い、また一時期マーケットに売り出される築古木造アパートの利回りが急上昇したということも歴史の一部として学んでおかないといけない部分です。(最近の投資家さんでこの出来事すら知らないって人が増えてきてるのを見るとまさに「ゴム印矢の如し」ですw)

で、この物件のオーナーですが、売買希望金額が25000万。
場所も城南エリアなので買った時の価格もそれなりに高額で当時の利回りでは8%。
買って7年経つので家賃の下落もそれなりで現在、この希望売却価格で売ると6%前半になります。

やはりこの方も今のアベノミクス景気とオリンピック景気を信じているらしく仲介さんのありえないくらいの高値査定(容積オーバーしてる物件なので築年数を考慮するとさすがに6%台ではちょっと難しいんじゃないかと。。。)にすっかり気をよくして売り出しをやってるんですが、困ったことにこの仲介さん、、
例の「囲い込み政策実行中」のためこの物件はレインズ登録することなく常に両手狙いで半年間粘ってるそうですww。(しかもこの仲介さん、思った通り最初は高値査定で媒介契約を取り、舌の根が乾かないうちに「利回り10%で買いたいお客さんがいるのですが売りませんか?」と15000万ちょいの買付をシレッと持ってきたそうですが15000万では残債も消せないじゃんw)

ワタクシ、本物件を25000万で売り切る自信が無いので今のところ知らないふりしてオーナーの愚痴を聞いてますがワタクシにもし先に相談していたら「この物件は今は売り時じゃないから擦り切れるまで保有しましょう」とアドバイスしてたと思います。(ま、こんな物件売りつけておいてこんなフォローしてるから売却依頼来なかったんでしょうね。。。)

物件にもよりますが現在のマーケットではこの手の遵法性に問題がある物件の売却は非常に不利な状況です。
そういう時に周りの好景気な熱に煽られて高額売却を狙っても買える人が少ない時は誰も高くは買ってはくれません。

これはワタクシ個人の意見ですが
元々、投資目的で物件を買ってるわけですから毎月家賃収入もあるはずなので家賃収入が安定していればこういう物件でも融資が出る局面になるまで待つか、物件が朽ち果てて全空になるまで待つかして売るなり再建築するなりの戦略の方がマシではないかと思います。(ま、こんな物件売りつけておいてマシだのなんだのなんて言える資格もありませんが)

ちなみにワタクシ、この物件を買わせてしまった罪滅ぼしの意味も含めてこの物件の融資の相談をしたのが先出の地銀の融資担当さんで、
「この物件、、どこをどうやったら融資引けますかねー?」と出るわけもない融資の相談をしてるついでにそんな遵法性の話になったのですがその地銀の融資担当、、、

ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。

融資担当「狼さん、、そういや検査済み証がある物件ってもの最近いろいろ問題あるんですよ」

検査済み証とは文字通り物件が完成した際に役所が検査して遵法性に問題がなければ交付されるお墨付き的証明書ですが彼いわくその検査済み証を巡って銀行内の年次審査で度々問題が起こるそうです。

融資担当「この前なんか、とある普通の戸建住宅を検査済み証発行後に思いっきり改造して利回り物件に仕立てたやつがいるんですよ。住宅ローンで金借りといて収益物件にしちゃうのってもはや契約違反のナニモノでもないですよ。。。。」


・・・・・


・・・・・



融資担当「とにかく最近、この検査済み取得後の改造で遵法性がおかしくなってる物件が増えてきて審査がより厳格になりそうなんです。。融資先が段々細くなると私らも営業が難しくなるんで何とかしてほしいですよねー」


・・・・・


・・・・・



検査済み証さえあれば建築に詳しくない銀行員の査定ではそうそう見抜けないようなことが厳格化されちゃうと今までセーフたっだ「検査済み証取得後改造しちゃいました物件」でも将来的に融資が出ない物件になるんじゃないかとちょっと怖くなってきました。。


えぇ、、
ロフトいじくるとかくらいならまだいいでしょうけど戸建からシェ○ハ○スってのはホント、勘弁してください。。。(これで融資が厳格化されたら一生恨んでやる、、、)



人気ブログランキングへ
ちなみにこのオーナー物件の評価、、怒涛の建物ゼロ評価だったんじゃんw

COMMENT

No title

狼閣下の偉大なブログ、4ヶ月かかってようやく2巡目完了です

1巡目はググりながら、
そして他の書籍などと読み合わせしながら読み進んだ甲斐あって、
2巡目はずいぶん理解も進みました
(伏せ字の解明も高得点ですw)

これからもよろしくお願いしまーす

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

自己用住宅の用途で確認済証を得た物件を転用する話って、あるある話ですよね。
ちゃんと用途変更の届け出とかしてんのかなぁと時々思います。

融資頼み

融資が付くかどうかで天と地ですよね。
あまりやんちゃなものは手を出さないか、現金前提の値段で
買う、という姿勢を崩さないようにしないと怖いですね・・・

No title

ゴム印矢の如し…(笑)
コンスタントにポチし続けている私は犬なみの忠誠心ですね。

確認後に悪いこととか、ウルトラCみたいな抜け穴とかは自分が携わってた仕事のように熟知しているものでないと怖くて無理です。
話は変わりますが、不動産の先達の皆様(尿酸値の高そうな)は当然リノベとかリフォームとかされたことがあると思います。家屋分の固定資産税ってリノベしても上がってないと思います。
でもほんとはリノベ分を固定資産税に反映しようと思えばできるんです。新築そっくりさんも新しくした壁やクロスやユニットバスなんかもほんとは評価できるんです。現行の固定資産税を決める評価基準や評価基準を解説した本にも記載があります。
ただ実務上、課税コストが合わないから見送られているの実態です。
これから新築を抑えて中古住宅を維持という風に国の施策が変われば簡単に変わる可能性があります。
ルールブックをいじれる人たちはおっかないです。

そうなると、もうなんでもありですね(笑)でもこういったダークな話って色々ありそうですけどね、。

EDIT COMMENT

非公開コメント