ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。
今日は水曜なのにやたら電話が多かったんですのｗ
こんにちは。
まずは昨日の七夕のお願い事の話。。
神様が裸足で逃げ出すようなド厚かましいお願いコメントが乱立するのかと思ってたら案外、慎ましやかなお願い事ばかりで皆さん、、意外に欲が無いようですねｗ。。（だた慎ましやかなお願いではありましたが切実なお願い事が多かったので少々泣けましたｗ）
そのコメント欄で「facebookで友人申請しているのに承認されない」と書いてる人が多かったのですが、おそらく友人申請のボタンだけ押して申請してるんじゃないかと思います。
えぇ、、ワタクシfacebook上では無尽蔵に友達の数を競ってるわけではないので基本的にメッセージとかが無いと承認してないんです。。
「申請してるのに承認されない」って人はおそらくこれではないかと思うので「ブログ見てます」とか「狼さんＬＯＶＥです」など何かお知らせメッセージ入れていただけると幸いです。
あと「旅団員になりたい」ってお願いも多かったのですが、、、、
最近は「狼旅団通信」も発行してないし売買物件もFB上で出すことが多いのでそもそも団員になるメリットも薄い気がします。。（そういや最近、旅団イベントもめっきり減っちゃったし）
また何より、
もうちょっと仕事に余裕が出来たら考えますので粘り強くお待ちください。。。（あと３か月もすれば新戦力君も一人前になるかとｗ）
さて、話は変わりますが
とある銀行融資担当の人とお話してたのですがそこで「物件の遵法性の是非」の話題になりました。
一般的に最近の金融機関は容積オーバーの物件には融資しないというのが定着しているのでそういう物件で融資を引きたければノンバンクがそれに準ずる銀行にお願いするのが基本。。（ただし金利は高いですｗ）
ただし、今は昔と違って容積対象の計算式も変わり共用部の一部を容積参入から除外させて遵法性を整合させて融資を引くという技もあるので関西圏の「最初から容積オーバー（ｗｗ）の物件」であっても金融機関によってはまんまと融資奪取に成功しているという話もあるそうです。（ワタクシ、関西圏の物件の売買は最近ほとんどやらなくなったのでこの辺はあまり詳しくありません）
ちなみにその銀行（名前は伏せますが某地銀です）では公簿面積の時点で容積オーバーだと判定されると融資実行はほぼ不可能なので先日、その銀行で否決されたお客さんが他の銀行（ちなみにこっちは都銀らしいですｗ）で融資実行を受けて「なんで都銀で出来て地銀で出来ないのか不思議なんですよｗ」と地団駄を踏んでおられましたｗ。
実はこの手の容積オーバー物件。。
今では融資が引けない物件の典型ですがちょっと前はそんな物件でも「容積オーバーが２０％未満なので大丈夫です」とか「うちは容積オーバーについては問題ありません」なんて言って普通に融資実行してた時期があるんです。
ワタクシも過去にそういう物件を普通に売買してたのですが最近、その中の持ち主の一人がその物件を売却しようとして仲介に依頼したら「この物件は現金客じゃないと買えないから高くは売れませんよ」と言われて途方に暮れてるんです。。（ってかなんでうちに売却依頼しないのかってとこも問題じゃないかと思いますがｗ）
あの時は「え？容積オーバーなんて問題ないですよｗｗ」とジャブジャブ融資してた銀行も時代が変わり「は？容積オーバーの物件ではそもそも稟議書が書けませんよ（おいおいｗ）」と言うようになっちゃうんですから長期で融資を引く不動産投資ではこの銀行の心変わり（ま、融資基準がコロコロ変わるのは金融庁の指導のせいかもしれませんが）、、
一瞬で天国から地獄に引きずり降ろされる可能性を常に秘めてるってことに等しいのではないかと思うわけです。。
当然ですが融資が引けない物件は高くは売れません。
数年前にあった「築古木造アパートには融資しない」と突然、方向転換した某地銀のおかげでまんまと売り逃げを狙ってた投資家さんもこの騒動で出口を失い、また一時期マーケットに売り出される築古木造アパートの利回りが急上昇したということも歴史の一部として学んでおかないといけない部分です。（最近の投資家さんでこの出来事すら知らないって人が増えてきてるのを見るとまさに「ゴム印矢の如し」ですｗ）
で、この物件のオーナーですが、売買希望金額が２５０００万。
場所も城南エリアなので買った時の価格もそれなりに高額で当時の利回りでは８％。
買って７年経つので家賃の下落もそれなりで現在、この希望売却価格で売ると６％前半になります。
やはりこの方も今のアベノミクス景気とオリンピック景気を信じているらしく仲介さんのありえないくらいの高値査定（容積オーバーしてる物件なので築年数を考慮するとさすがに６％台ではちょっと難しいんじゃないかと。。。）にすっかり気をよくして売り出しをやってるんですが、困ったことにこの仲介さん、、
例の「囲い込み政策実行中」のためこの物件はレインズ登録することなく常に両手狙いで半年間粘ってるそうですｗｗ。（しかもこの仲介さん、思った通り最初は高値査定で媒介契約を取り、舌の根が乾かないうちに「利回り１０％で買いたいお客さんがいるのですが売りませんか？」と１５０００万ちょいの買付をシレッと持ってきたそうですが１５０００万では残債も消せないじゃんｗ）
ワタクシ、本物件を２５０００万で売り切る自信が無いので今のところ知らないふりしてオーナーの愚痴を聞いてますがワタクシにもし先に相談していたら「この物件は今は売り時じゃないから擦り切れるまで保有しましょう」とアドバイスしてたと思います。（ま、こんな物件売りつけておいてこんなフォローしてるから売却依頼来なかったんでしょうね。。。）
物件にもよりますが現在のマーケットではこの手の遵法性に問題がある物件の売却は非常に不利な状況です。
そういう時に周りの好景気な熱に煽られて高額売却を狙っても買える人が少ない時は誰も高くは買ってはくれません。
これはワタクシ個人の意見ですが
元々、投資目的で物件を買ってるわけですから毎月家賃収入もあるはずなので家賃収入が安定していればこういう物件でも融資が出る局面になるまで待つか、物件が朽ち果てて全空になるまで待つかして売るなり再建築するなりの戦略の方がマシではないかと思います。（ま、こんな物件売りつけておいてマシだのなんだのなんて言える資格もありませんが）
ちなみにワタクシ、この物件を買わせてしまった罪滅ぼしの意味も含めてこの物件の融資の相談をしたのが先出の地銀の融資担当さんで、
「この物件、、どこをどうやったら融資引けますかねー？」と出るわけもない融資の相談をしてるついでにそんな遵法性の話になったのですがその地銀の融資担当、、、
ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。
融資担当「狼さん、、そういや検査済み証がある物件ってもの最近いろいろ問題あるんですよ」
検査済み証とは文字通り物件が完成した際に役所が検査して遵法性に問題がなければ交付されるお墨付き的証明書ですが彼いわくその検査済み証を巡って銀行内の年次審査で度々問題が起こるそうです。
融資担当「この前なんか、とある普通の戸建住宅を検査済み証発行後に思いっきり改造して利回り物件に仕立てたやつがいるんですよ。住宅ローンで金借りといて収益物件にしちゃうのってもはや契約違反のナニモノでもないですよ。。。。」
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融資担当「とにかく最近、この検査済み取得後の改造で遵法性がおかしくなってる物件が増えてきて審査がより厳格になりそうなんです。。融資先が段々細くなると私らも営業が難しくなるんで何とかしてほしいですよねー」
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検査済み証さえあれば建築に詳しくない銀行員の査定ではそうそう見抜けないようなことが厳格化されちゃうと今までセーフたっだ「検査済み証取得後改造しちゃいました物件」でも将来的に融資が出ない物件になるんじゃないかとちょっと怖くなってきました。。
えぇ、、
ロフトいじくるとかくらいならまだいいでしょうけど戸建からシェ○ハ○スってのはホント、勘弁してください。。。（これで融資が厳格化されたら一生恨んでやる、、、）
ちなみにこのオーナー物件の評価、、怒涛の建物ゼロ評価だったんじゃんｗ