プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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よかねーよw。。。

banner赤ずきん
ギリシャ様のおかげなんですのww

こんにちは。

よくある話ですが物件を購入する際、それまで付き合ってた管理会社を新しい管理会社に変更するってシーン。。

ほとんどのケースが今、自分が使ってる安価で使い勝手のいい管理会社に切り替えるのではないかと思うのですが時々、仲介してくれた不動産会社さんの意向で不動産屋系の管理会社に移行するってケースがあります。。

管理業務のフィーの相場は毎月の賃料の5%程度が目安なのですが月に100万の賃料収入があれば毎月5万円は無条件で管理会社に引かれてしまうので年間で60万。

大体この管理業務ってのは滞納督促とか賃借人からのクレームなどの一次対応電話の受付、入退去時の精算業務、日常清掃などの管理などですがこの5%には建物管理の実費は乗ってません。。(そこまで乗ってると5%じゃワリにありません)

この管理費、、
キャッシュフローベースで考えるとそこそこ金食い虫な出費なので最近はこの賃貸管理を自主管理でやろうと考える方も増えてきましたが昼間本業のある人はどうしても管理会社に委託するしかありません。(仕事中に一次対応の電話なんか受けられませんからw)

さて、冒頭のように自分の息のかかった管理会社に頼むのはいいですが後者の買った時の仲介さんの管理会社に委託するというケース。。

場合によっては管理契約が取りたいがためになんでもいいから物件買わせちゃえってケースが少なからず存在するようです。

昨日、そんな相談を受けるために出撃したのですが、この方、
まさに管理会社を潤わすのが目的でこの物件買ったんじゃねーの?wwって物件を保有されてました。。。

表面利回り8%ちょいの本物件。。
購入半年で買った当初の利回りから11%ダウンしてます。

さらに春先の繁忙期の入退去時にリフォーム工事を経て客つけしてますが見積もり見るとあり得ない位高額な見積もり。。(不動産投資家に出す見積もりでクロス平米1400円ってのは養分扱いですw)

管理費5%はいいとしてそれ以外に「滞納保険(なんじゃそりゃw)」という項目で毎月各部屋900円づつ加算。

ま、それでも満室運営出来てればいいのかもしれませんが(よかねーよw)3月までの繁忙期を逃してしまったのか現在、25部屋中4部屋空室。。

管理会社が賃貸代理として客つけ活動やってるんですが二言目には「家賃が高いので埋まらないんです」と「てめーで物件売って起きながらそのセリフはねーだろw」と思うのですがこのオーナーさん、、まず勘違いしているのはこの管理会社が客付け業者に賃貸図面を血眼になって配っていると思ってる点。。

ワタクシの経験では貸主代理になった管理会社がそんな足で稼ぐ手法なんかやってるの聞いたことがありません。(大体が貸主からせしめた広告費を有効に使って客付け業者にニンジンばら撒く手法ですw)

何度も言いますが客付け業者に誰が図面を持って行こうが広告掲載して反響電話が鳴らないものは「ゲラゲラポイ」の運命を辿るものです。事実、ワタクシが知ってる客付け会社に遊びに行ってる時によくこんな営業マンが飛び込んで来ますがその時は「はい、じゃ、頑張って客付けしますね」とは言いますがその営業マンが帰ったら途端に「こんな広告費だらけの物件、、おっかなくて客付け出来るわけねーだろww」と丸めて捨てちゃってます。

決まりそうも無い物件、、
これはいろいろな条件があるのでこれだと言うものはありませんが逆に決定率の高いのは客付け業者が「この物件なら決まるんじゃね?」と思う物件です。(決して広告料が高い物件じゃございません)

以前のオーナーが保有していた時の空室率なんて大したことなかったのに管理会社が変わった瞬間にこの数値が変わるケース、、ホント多いです。

物件買う時にその仲介さんから管理会社変更の提案があった際には前の管理会社と新しい管理会社を比較してメリットデメリットを慎重に検討してください。

ワタクシ個人的な意見ですが仲介と管理の両方をやってる場合、管理件数を伸ばすことに執念を燃やしてるって言うのが垣間見えた時点で警戒レベルを2段階引き上げてください。

不動産会社で一番美味しいのは「継続的収入」です。
売買の仲介だけだとどうしても売り上げに波が出ちゃうので管理契約の件数を増やしてその収入で社員を増やしさらなる売り上げアップを目論んでる会社も多いです。

知らないとこの辺でも充分に養分にされちゃうのでご注意いただければ幸いです。



で、昨日の相談の人ですがどう見ても前の管理会社の方がパフォーマンスがいいと思い「元の管理会社に戻したら?」と提案しておきました。

さて、今の管理会社、、なんて言って抵抗するんでしょうか?ww

結果が判明したらまたネタにしますw

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コメ欄に具体的な社名ブッコむのはやめて欲しいんじゃんw


COMMENT

自主管理

サラリーマンではなかなか難しいのですが、以前狼さんが紹介
してくれたような1次受けサービスが利用できれば、入居者
さんの属性がある一定以上ならほぼ手間いらずでいけそうです
よね。

5%はやはりでかいです・・・

管理会社、適当なところはホントテキトーですからね。一つ良いところ見つければ、勝ちですよね。

No title

「このペースで行くと年間300~500戸の管理を受けていく」
「信頼性アップ」
「管理会社の目標は株式上場」
「資金調達して全国の管理会社を買収」

、、、ってメルマガに書いてありましたね、読んでないけど。
ゴミ箱から掘り返して読んでみましたが、やっぱり読む価値なかったです。

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