プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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養分への入口。。。。

banner赤ずきん
いただきもののモナカアイス、、堂々の完食なんですのw

こんにちは。

昨日のブログで質問が届いたので本日はそのお答えをネタにさせていただきます。

【質問】
狼閣下、以前相談させていただいた者です。
本日の話題実にタイムリーでした。

他の事業への資金確保のため物件売却、専任で依頼しようとしております。
実はその仲介よりレインズより楽待、アットホームの方がエンドユーザーに近いので反響がリアルです。レインズは業者の資料請求ばかり先行してエンドまで時間がかかります。との事、
レインズ掲載は売主の意向でどちらでもよいとの話ですが 閣下ならどうします?
私としては値付けの適正を判断するためならレインズに載せなくてもOKかと思ってます。


以上

その仲介さんとの関係もあるでしょうからあまりこういうことは言いたくありませんが、、
この話を聞く限り、ワタクシにはこの業者さんの目論見が読めちゃいますね。。。

これも結論から先に書いちゃいますが
「売り主さんから物件を預かってなぜ一般客が閲覧可能なポータルに掲載させたがるか?」

これの答えのひとつはエンド客の反響を直接受けることで潜在顧客を掘り起こすネタに使いたいからであるということになります。(ま、要するにこの物件を利用して広く顧客を誘引して後日の顧客名簿の充実、、、ってとこです)

そしてふたつ目は、その延長線上にある「両手仲介手数料」。。。

えぇ、、ポータル直で万が一エンド客が飛び込んできたら両手手数料も夢じゃなくなりますからwww(逆にレインズに載せた時点で仲介が1社増えますのでこっちだと手数料は片手確定ですw)

ワタクシの経験上、物件が一番高く売れる可能性があるのは紛れもなく「レインズにシレッと登録して高い売値の買付がつくまで激しく抵抗してひたすら待つ(当然手数料は片手確定ですが売り主さんに最大の恩恵を与えるのが元付け仲介の役割ですからこれ以外はありえませんw)」ですからレインズ登録なしに売り出すというのは売主さんの利益を著しく損ねることと同等です。(仲介会社の営業ノルマの為に安くても早期成約なんて絶対イカンのですw)

また専任媒介であれば「レインズ掲載は売主の意向でどちらでもよい」というのは業法違反ですし(よく専任媒介を約束して実際には契約書を巻かず、契約直前に遡って専任媒介契約を巻いていたことにするって作戦もありますが厳密に言うとこれもダメです)ワタクシにはこの業者さんがなんでレインズ掲載を嫌がるのかが最大の問題ではないかと思います。

しかも「エンドユーザーの反響がリアルです」と言ってるそうですがこれもワタクシの経験で、たしかにエンド直サイトに掲載すれば反響は凄まじいものがありますが、収益物件探しでポータル見てる人って能動的に安く買いたいって行動する人ばっかりですから結局は売れずにその広告主の業者さんの顧客名簿の充実に協力しているだけになっちゃいます。。

そもそも論ですが、
エンドユーザーの反響がリアルにあるのはエンドユーザーが閲覧出来るポータルサイトに掲載するからであり、その反響がリアルかどうかは高値売却を目論む売り主にとっては何も関係ないんです。

それよりもレインズを経由して業者さんから一般ユーザーに繋げて貰う方が「ファイナンスアレンジ付き」だったり、 「必要経費を端折った収支表w」を作って「ほら、この物件、お買い得ですよww」とセールスまでしてくれる業者さん」まで存在するので思ったより高く売れることがほとんどです。(いつもそうやって売ってるワタクシが言うんだから間違いないってww)

何度も言いますが物件を高く売りたければ
①最初からレインズ掲載してくれて
②二週間くらいで「反響が無いので売値下げましょう」と言わない
③買主に業者を持ってこない
④買い側仲介が存在する取引

を心掛けてください。

これさえ出来てればわざわざうちに売却頼まなくてもどこの仲介さんでも容易に高く売ってくれるはずです。

さて、
これだけ書けば逆にレインズを通じて物件を買うってのがどれだけ高買いになるかおわかりかと思いますが世の並居る投資家はそういう逆境のなかで物件を発掘してますw。

恐らくこんな逆境であっても容易に物件を買えてる人はこういう仲介業者さんの特性を理解してるから出来てるんじゃないかと思いますが、これらレインズにしてもポータルサイトにしてもその特性を理解してないと知らないうちに業者さんからカモ扱いされたような物件をさも安いかのように見せられて買わされちゃいます。(最近の仲介さんの融資年数の長さでCFをよさげに見せる技術、、もはや職人芸の域ですらありますw)

最後になりますがこのレインズで情報公開する時点でこれ以上高くは売れないだろうと値付けした状態で載ってることがほとんどです。(一部どう見ても値付け間違いじゃねーのwwって物件は除くw)

またポータルサイトに掲載されてる物件のほとんどはそのレインズを見た客付け業者が広告掲載して自社サイトやメールフォームで自社の顧客として囲い込みための撒き餌にしているものです。(だってそうやって囲い込んだ見込み客に融資付きそうな物件を無差別にメールするのが一番効率いいですもんw)




ちょっと小難しい本日のネタですが、ここら辺の話。。
今の時期でもどうしても不動産投資を始めたいって方に於かれましてはくれぐれもご注意いただきたいところです。。



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ここらへんが養分への入口なんじゃんw

COMMENT

買わせたもの勝ちですよね

>最近の仲介さんの融資年数の長さでCFをよさげに見せる技術、、もはや職人芸の域ですらありますw

 一般の方は物件の維持のための費用や跳ね上がる税金その他もろもろの出費なんかわからないですものね。

 プロがその気になれば素人は赤子の手をひねるより簡単......。物件を手にいれるまでより入れた後にどう経営していくかが大事なはずなんですが...。

No title

狼閣下 
ネタにしてもらい有難うございます。
そうですね、エンドに売るより買い仲介をかました方が高く売れる可能性上がりますね。
 (どうせ買いの手数料は買う側ですので・・・)
無慈悲でも高値一杯でレインズ登録させます。
仲介泣かせの自分が怖いです。・・・・・・

No title

始められないんじゃん!

買う時は

両手を目論む仲介さん、売る時はレインズ釣堀で待ち、ですか。
どちらにせよ、自分で値段の目利きが出来ないことにはどうにも
ならないので、そこは数見て鍛えるしかないですかね。

勉強になります!養分にされないよう注意したいと思います(笑)

実需向け

初めまして、いつもブログ楽しみにしております。
都内の戸建てを売却予定でして、実需向けでも同様に専任の方がよろしいでしょうか?住友や三井などの大手に専任に出すと両手狙いで安くさばかれませんかね?

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