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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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専任媒介と一般媒介。。。。

banner赤ずきん
昨日いただいたアイスモナカ、、すでに8個ほど平らげちゃったんですのw

こんにちは。

売買、賃貸の仲介などを業者さんに依頼する際、「どの媒介種別でお願いするか?」というところで悩む方がいます。

実はこの質問、、すごく多いので本日はそのへんの話をブログで書いてみます。

媒介種別と言われると一般的に
専属専任媒介
専任媒介
一般媒介

ってのがありますがこれ以外に「代理」というのもあります。(この代理はまさにオーナーの代理ですので今日の説明から除外して話を進めます)

専属専任と専任の違いは「オーナー自身で見つけてきたお客さんであっても業者を通して契約しないといけない」と言う部分の違いだけなので(細かく言うとレインズ登録時期なのが若干違いますが)今日は「専任媒介」と「一般媒介」のみをフォーカスします。

まず売買で考えてみます。
売買で売主になる際、「専任媒介」「一般媒介」どっちがいいんだろう、、、と悩み人も多いと思いますが結論から先に言うと「専任媒介」の方が有利ではないかと思います。

また専任媒介であれば一般媒介と違い他業者さんから「うちにも媒介契約ください」と謄本あげて家まで押しかけられることも無いので楽チンです。

ただ、専任で1社に売却を依頼するとPR不足になるし、昨今の「囲い込み政策」で買おうと思ってる人に情報が届いていないかもしれないという疑念も生まれがちです。

さすがに専任業者に囲い込みされてしまえばそれまでですが(ま、これも見破る方法がありますけどw)基本的に1社にだけ媒介を出しただけでレインズ登録さえすれば日本中の業者の目に留まるところとなるのでお話が入っていないのに「あ、その物件はすでにお話が入ってます」と言われない限り他社の客付け仲介さんはなんとかして自分の顧客に紹介しようとします。

また売り出し情報の反響電話も一社に集中するので「いつの段階で」「どんなタイプの会社から」反響があったかがすべて把握出来ます。実はこれとても重要でどの段階でどんなタイプの会社から反響があったかでその売り出してる物件がエンド客からどのように見えているかがわかるんです。

あ、そうそう。。
どのタイプの会社か?、、ですが
①管理主体の町場系仲介
②投資物件バリバリの仲介
③中間省略取引主体の仲介
などなのですがその会社の体質ってほとんど変わりませんので「掛かって来る会社がどこか?」で見分けることが出来るんですw。(安い値付けをしてしまったのか?高い値付けをしてしまったのかくらいはこれですぐわかりますw)

ワタクシの感覚ではやはり融資が付きやすそうに見える物件は①、②、③すべての業者さんからジャンジャン電話が掛かって来ますのでこの時点で「あーあ、、値付け、安くし過ぎちゃったなww」と判断出来ます。(特に③の電話が多いとワタクシの場合、一旦レインズから落として売値を15%アップで再登録しちゃいますw

この傾向を把握するのに一般媒介でやってしまうと電話の反響数くらいしか把握出来なくなっちゃうので物件を高く売りたければ一般ではなく専任媒介がおすすめです。

さらに言わせていただくと専任で媒介を出すにせよ一般で媒介に出すにせよ反響電話を受けるやつが担当じゃないって会社は要注意です。

なぜなら不動産物件のセールスやってるのに「あ、物件ですか?ございます。え?資料ですか?お送りします」ってハンコを押したような対応しか出来ないパートのおばちゃん系の電話番が対応しているだけの会社に媒介を依頼すると「唯一の売り込みチャンス」を逃してしまうので往々にして問い合わせしてきた仲介さんも注目してくれないことが多いです。(売買での売り込みチャンスはこの反響時のファーストコンタクトなんです)

いつも思いますが、
「いやー、、この物件、、実はとある著名な大家さんが手塩に掛けて運営している物件なので不思議とすぐに埋まっちゃうんですよ(著名かどうかなんてどうでもいいんとかですw)」
とか
「え?空室が多い?ですか?実はこの大家さんとても頑固で自分が気に入らないと申し込みをすぐお断りしちゃうのでなかなか埋まらないんですよw(ほら、こう言われるとなんだか埋まる気しません?ww)」
とか
「利回りは一見低く見えますけど余計な出費が少ない物件なので手元CFはそこそこ残りそうますよ」
とか
「外観はちょっとショボそうに若干古く見えますけど居室は一部デザイナーズにリノベしているので賃貸では人気の物件なんですよ」
とか
「え?買付ですか?すでに満額近いお話も入り始めていますよ」
なんて口先だけでもペラペラと言っとかないとくだらない指値攻撃対象になっちゃいますよww(ま、担当がこういう気の利いたセリフひとつも吐けないタイプだとそもそも無理な話ですけどw)

なんて話を書くと「じゃ、物件の売買は狼さんに頼もうw」って思って問い合わせてくる人もいるんじゃないかと思うので言っておきますが
相場の高い時期に売って別の物件を買うっていうのは結果的に高く買わされることにもなるのでわざわざ金の卵を手放すようなことはやめてください。「どう見てもこの物件以上に稼げる物件なんかないんのになんでこの物件売っちゃうのよ?ww」って方が多すぎです)

「今、物件価格が高騰しているから今のうちに売りたい」と思ってる人に言いたいのですがそう思ってる人はあなただけではありませんし、そういう売値がやたら高いだけの物件が最近増えすぎてマーケットでダブつき始めてます。

取りあえず利益確定目的で売るなら止めませんが「これ売ってもっと儲かる物件を買おう」と考えて相談にくるのだけはご遠慮ください。(ワタクシ、「こんなの無理に売る必要ねーよww」と追い返すことになっちゃいますw)



さて、
売買の方はこのくらいにして今度は賃貸でのパターンを書いてみます。

まず結論ですが賃貸の場合は、ワタクシも迷わず一般媒介で仲介を依頼します。

なぜなら賃貸の場合は広告が全てですw。
最近はスマホで検索するお客さんも多いので写真うつりと広告のセンスで部屋が決まってしまうことも多く1社に独占的に依頼するとその会社の広告がダメダメだった場合、悲劇を生むことになります。。。(えぇ、、散々この悲劇を目撃してきましたから言い切りますww)

ただ賃貸管理まで依頼してる場合、専任どころか「貸主代理」で囲い込まれてしまっている場合もあります。
これだと「一般媒介でお願いします」なんて言うと客付けすらやって貰えなくなるかもしれませんのでこの場合は「ネット広告可」を厳命して他社さんも広告掲載出来る様にしてあげると成約率があがります。(囲い込みたがる業者さんほどこの「ネット掲載」を拒否するのでご注意ください)

で、一般媒介となるとオーナー自らあちこちの仲介さんを回って媒介をお願いして回ることになるのですが、ここで気を付けていただきたいのは「元付け系仲介」か?「客付け系仲介」か?です。。。

前にも書きましたが客付け専門の仲介さん(一般に空中店舗系)にいくら「この物件にお客さん付けてください」とお願いしたところで「はい、頑張ります!」と言われはしますが自動ドアが閉まってオーナーの姿が見えなくなった途端「なんだよ!こんなの埋まるわけねーだろwww」と速攻でゴミ箱行きの運命になる可能性が高いです。

なぜなら彼ら客付け系仲介さんは仲介を一件でも多く決めたいので「ネット広告で誘引出来てかつそれで決まる物件」が欲しいんです。

えぇ、、間違っても広告料3か月分なんて物件には興味を持ちません。(特に都内の客付け系仲介さんあたりだと「っつか広告費3か月出さないと決まらない物件ってどんな罠が仕掛けられてんだよww」と不安がります)

「え?俺の物件は喜んで客付けしてくれるぞ(狼、てめーいい加減なこと言うなよw)」
と思う人もいるでしょうけど、その物件は「ネット広告で客寄せ可能なくらい完成度の高い物件」だから引き受けてくれてるんですよ!!ww(ここは絶対勘違いしちゃダメですw)

と言うことで今日のまとめです。
・物件を売るときは専任媒介で
・物件を貸すときは一般媒介で


だたくれぐれも言っておきますが依頼する仲介さんの担当さんの能力でも成約率に驚くほどの差が出ますので単に「売りは専任」「買いは一般」なんて覚え方はしないでくださいね。。(これの見分け方もそのうち書きます)


不動産屋さんの特性、タイプを見分けることで物件の成約率はホント驚くほど違うのでここを見分ける能力、、、ホント大切ですよ。。。

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心なし、今日のネタも敵が増えそうなネタなんじゃんw

COMMENT

貴重なアドバイスに多謝

狼閣下、以前相談させていただいた者です。
本日の話題実にタイムリーでした。
他の事業への資金確保のため物件売却、専任で依頼しようとしております。
実はその仲介よりレインズより楽待、アットホームの方がエンドユーザーに近いので反響がリアルです。レインズは業者の資料請求ばかり先行してエンドまで時間がかかります。との事、
レインズ掲載は売主の意向でどちらでもよいとの話ですが
閣下ならどうします?私としては値付けの適正を判断するためならレインズに載せなくてもOKかと思ってます。

No title

物件持ってないのに持ったあとの知識ばかり増えていく…。

誰に頼むか

それで劇的に変わるというのも面白いですが、1つしかない
ものだから余計にその要素が強いんですかね。

その泥臭さがまた面白いところなのでしょうけど、上手く
見つけられるかどうかは運の要素も強そうです。^^;

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

赤字のところが息を吐くように....ですね。メモメモ。

結局は、経験がモノをいうってことですよね。色んな方と進んで接するようにしてみます!

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