プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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わくわくリッチさんからの質問その2

こんにちは。

皆様、ここんとこ忘年会続きで体調いかがですか?

昨日のブログで小さく書いた部分で

>大きな声では言えませんが前回お邪魔させていただいた某都市銀行の方。。ここ見てますか?物件もよく見ないで「うちの担保掛目は積算の半値です」なんてドヤ顔しないでいただきたいですw

と書きましたが・・・もしかして、、ここ見ているのでしょうか?昼頃、この銀行さんから電話が来ましたw。

「今から上司を連れてお邪魔したいのですがご都合いかがでしょうか?」とのこと。。

この前も上席と名乗る方と若いのが一緒に来てたのに更にその上の上司が来るって事ですかねぇ。。

ま、この前あまりにゾンザイなこと言われたので二度と会う気はありませんが・・・。(だからちゃんと物件を見てからモノ言えばいいのに・・・)こういうところはワタクシ案外高飛車ですw。この手の早飲み込みタイプの方にこちらからアタマを下げる気は毛頭ありません。プンスカ


さて話は変わりますが昨日有名ブロガーさんなわくわくリッチさんからコメント欄からご質問をいただきました。(いっつも引き合いに出してばっかりですみません・・)

ご質問の内容は

下記の3物件について辛口に意見を述べよw。。。です。

どこかのインターネット投資サイトの物件情報なのですがそこに掲載されている物件についてどう見るのかと言うご質問です。

コメント欄でお返事しようと思いましたがせっかくなので今日のブログネタを兼ねて普段、不動産屋がどのように物件を見てるか書きたいと思います。(※あくまでもワタクシの所感なので他の不動産屋さんがすべて同じ考え方では無いと言う事を念のため付け加えておきます。。)


先に申し上げますがワタクシ、インターネットに情報として出たものには全く興味がありません。。(ちょっと言いすぎですねw。。ほとんど興味がないに訂正します)「あー、とうとうネットに出ちゃったよ」と言うのが本音。。

ネットに出てしまうということは間に入っている「仲介さん自力ではお客さんを付けることが出来なかった物件」すなわちその時点で「さらしモノ」になってる物件だと判断しちゃうからです。

だからと言ってネットに出ている物件情報がみんなダメかというとそうでもありません。
これ話しだすと長くなるので割愛しますが駆け引き次第では思い切り指値が出来る物件もあります。これは覚えておいてください。

不動産屋は手数料商売なのでせっかく売買依頼を受けたものをむざむざサラシ物にしようなんて思ってはいません。
(普通の元付け仲介さんなら「未公開物件」の時点で手数料を両手で取ろうと画策するはずです。) はい、ここリピートアフターミーです。試験に出ます。。

ただ、一般媒介ならレインズ登録無しでも販売活動出来ますが専任はそういきません。契約後1週間以内にレインズ登録が義務づけられてます。身近にぱっと買えるお客さんがいればいいですが実際には条件など折り合わずそうそうぱっとは売れません。(専任隠しという荒業を駆使する業者さんもいますがここは割愛します)

ということで現実にぱっと買えるお客さんがいない。
 ↓↓
かと言って媒介契約取るのに思い切り高い金額を売主さんに提示してますからすぐには売れそうもない金額になる。
 ↓↓
レインズの載せる時の売値は想像される最大の金額。そしてレインズ登録・・・となってしまい、それを見た仲介さんはどんどん自社のHPに掲載。(自社のHPに掲載するというのはHPを見た反響客を取り込むエサにするというのと同義語)
 ↓↓
それをエンドの投資家さんがネットで見るという流れになります。

ご家庭のインターネット環境で簡単に物件情報として見れるものをさも「極秘情報です」なんてどのツラ下げてお客さんに出せますかってーの。。(それこそ例の灰皿攻撃の格好の餌食ですw)

だいたいこうやって③から出てくる物件はサキモノ物件と言います。

①売主-②元付け業者-③客付け業者-④買主(③を先付け業者とも言うのでサキモノと言う説が濃厚)

これの③から出てくる情報です。普通の仲介ではこの③から出る情報が一番多いのではないでしょうか?
この③から出てきた情報は他の仲介さんはいじれません。。例えばワタクシのような不動産業者が③に電話して「この物件、仲介してもいいですか?」と聞けば「すみませーん、サキモノです」と一言で片付けられる関係です。

(これ今だから言えますがワタクシが駆け出しの頃、この「サキモノでーす」が良くわからず「詐欺モノでーす」に聞こえていて電柱に貼ってあるサキモノ看板はみんな詐欺物件なんだと思ってた時期がありましたww)

この③の業者さんの力量でいい物件を買えるか買えないかが決まります。買主さんはこの③の業者さんをいかにたくさん召抱えられるかでいい物件に出会えるか出会えないかが決まるので注意が必要です。

普段から業者さんから出てくる物件を見ればおおよそ見当もつくでしょう。(それでメシ食ってる業者さんもいると思いますのであまり深くは書きませんが・・w)

また時に、大きい物件だと共同仲介(要はアンコですw)なんてことも出来なくはないですがインターネットに出た物件は大概②の元付け業者さんがいますしちょっと調べればすぐわかります。(タイミングによっては売主さんから直接媒介契約をぶん取れる可能性だってあります・・こういう行為をヌキといい、やらかしてのがバレると業界から干されますw))

ただ業者で無い人が直接元付けさんを調べて飛び込むとカモがネギを背負っていくようなもの。。。見事、元付けさんに両手手数料(6%)をぶん取られるハメになります。。(売り買い両手って意味ですから買主さんから6%と言うわけではありません)


さて、前置きが長くなりましたが早速検証します。(すでにネットで出ている物件なので隠さず書きます)

【物件ファイルその1】
種別:中古アパート
物件名称:野方ハイランド
住所:中野区野方3-8-8
最寄駅:西武新宿線「沼袋」徒歩9分
土地:103.52㎡
建物:108.49㎡
木造2階建て 昭和60年築
部屋数:8部屋
年収:475.2万円(満室)
売値:3950万円
表面利回り:12%
レインズ登録11月25日

この物件、11月10日あたりからうちにも来ていましたw。ネット情報では11月26日の朝くらいから出回った物件です。(レインズに登録された瞬間から仲介さんが動き出した典型的な物件例です)

この物件、積算が意外に出るのですが(土地だけで3000万円超)接道が2mジャスト。。たぶんこの物件の弱点はここではないかと。。。

いわゆる敷延の土地(敷延幅員も2m)なので建築基準法上ここに今の時点でアパートが建ってて大丈夫なのかちょっと心配です。
容積率は問題ないと思いますが建蔽率大丈夫でしょうか?レインズの図面では建築面積が書いていないのでこの辺がわかりません。ちょっと心配です。(最初に聞くべき質問はおそらくこれになるんじゃないかと思います)

道路接道2mでギリギリ接道義務は果たしていますので再建築は一応可能です。
でも次もアパート建てないとこの土地は生きてこないでしょう。
土地31坪と一戸建て建てるにはちょうどいいですが普通車が入らない31坪の中野の土地。。再販性は少々低そうです。。 (戸建業者が仕入れるのを嫌がる典型的な土地ですのでエンドの方がこの物件を買う場合、アパートの収益でしばらく貯金に励んで数年寝かした後、新しいアパートを再建築なんて事が価格によっては可能です。)

アパート単体で見れば収益性高そうですが、野方界隈のこの手のアパート、生活保護の匂いがします。またこの辺のアパート相場って環七の内側のくせにあまりいい賃料では貸せません。

直近でこのアパートの賃貸成約事例があったので見ましたが

募集賃料45000円
成約賃料51000円、、、あれ?なんですか?これ。。。ますます生保っぽい貸し方です。。

こういう成約の仕方は売主さんへの質問材料ですね。入居者さんの属性のチェックが必要かもしれません。また滞納状況なども聞いておくといいでしょうか。野方のアパートは最近在庫が余り気味です。(在庫130/成約20)生活保護者主体の運営を強いられそうです。(考え方次第では生活保護賃貸っておいしいことはおいしいのですが。。)

野方3丁目はワタクシも昔、車で置き引きにあったくらい治安はあまりよくありません。また火災時、周辺道路が狭く近隣は木造家屋ばかりなので一度火事になればエライことに。。(近隣道路、消防車がなかなか入って来れない構造してます)都内の道路の狭い地域(準防火地域で良くある例)は消防車がなかなか入れないので大規模災害が起きた時真っ先に見捨てられます。これ都内で物件買うとき注意してください。結構なリスクですから。

今日の昼間レインズを見た明日ときは元付けさんがまだ登録していたのですが午後見たら登録が落ちてました。もしかして売れたのでしょうか?

3950万円ですが2900万円くらいならいい買い物かも・・・どうでしょうか。。。比較的築浅だし。。
(レインズ成約予想価格3800万円とみましたw)

なんだか玉虫色なまとめ方ですね。。次いきます。。



【物件ファイルその2】
種別:中古マンション
物件名称:奥村マンション
住所:板橋区徳丸1-20-18
最寄駅:東武東上線「東武練馬」徒歩11分
土地:209.38㎡
建物:318.32㎡
RC造3階建て 昭和52年築
年収:790万円(満室想定)
売値:6150万円
表面利回り:12。8%
レインズ登録10月14日→その後11月11日価格変更5800万円

今度は東上線シリーズです。
東武練馬のこの辺は駅からちょっと坂で下がってます。駅まで行くのにちょっと面倒ですね。

1977年築の旧耐震のRC。借りる人はあまり気にしないでしょうが自分で買うとなったらちょっと躊躇します。
一階に現オーナーの事務所兼作業場があります。売却時には空渡しだそうですがこの部分を埋めるのは非常に大変そうです。2階3階は共同住宅。当初はこちらだけの家賃収入だけで運営を計画する方が無難です。

部屋の間取りは2DKなのでこの辺の賃貸状況にあっていると思いますがいかんせん他の物件と比較して競争力がありません。

この物件はワタクシもレインズで知りましたがこの物件の元付けさんはお堅い仲介で有名な業者さん。顧客をたくさん持ってらっしゃるのでこういう物件を専任で受けられるのでしょう。最初の売値はちょっと無謀だったかもしれません。約一月後350万円ダウン。たった1ヶ月で売値を下げちゃうなら最初から5000万円台で売り出せば早く決まったろうに・・と思います。こういうのが一番売れなくなる要因だったりします。

現金で買うにも数年先の展開が全く見えないのでこの物件は値段付けられません。。ごめんなさい。。
(なんて書いたらあの方が黙っていないんじゃないかと心配しちゃいますww)

あえて値段を付けるなら5000万円前半。。1階はリースバックが条件・・ってところですね。

そんな条件じゃ殴られそうですね。。では次です。


【物件ファイルその3】
種別:中古ビル
物件名称:ナ〇柿の木坂ドームビル(ここだけ伏せます)
住所:目黒区柿の木坂3-3-1
最寄駅:東急東横線「学芸大学」徒歩12分
土地:191.40㎡
建物:704.97㎡
RC造地下1階付き5階建て 平成4年築
年収:2027万円(満室想定)
売値:18400万円
表面利回り:11.0%
レインズ登録はかなり前22500万円→その後価格変更。今の金額になりました。

今度は目黒の売りビルです。
実はこの物件、ワタクシ約4年前に内見してますw。
当時は建て主さん(今は業者さんが所有してます)のオフィスが3階にあってワタクシのお客さんが18000万円くらいの指値で買い付け入れたら瞬殺された記憶があります。。
18400万円で業者さんが売るのですから仕入れ金額はもっと安かったはず。。なら18000万円で売ってくれてれば良かったのにとちょっぴり悔しい記憶を思い出させていただきましたw。

今所有している業者さん。結構やり手で建物の扱いが上手です。恐らく売りに出すまで2年くらいありましたのであちこち自力で修繕してるはずです。建物のコンディションは最初の所有者さん時代より良くなっている可能性大ですw。

5階部分がドーム型の建物なのですがこのドーム5階部分がエライ天井高あります。この部屋で手を叩くと幻想的な気分になります。。(ほわんわんわんん・・って反響します)
エレベーターもちょっとおしゃれで平成初期のバブル時代に贅を尽くした建物になってます。そうとう建築費は掛かっているはずです。。

しかし如何せん、、柿の木坂です。環七通り面とはいえ高級住宅地。。裏手には有名芸能人が普通に住んでました。地下に車庫はありますが・・駅からかなり歩きます(ま、この辺の人は車で移動するでしょうが)ここで収益ビルを運営するのはちと骨折りです。。それと1階の中華屋さん。けっこう美味いです。。ちょっと高いですが。

このビルですが先週買い付けが入ったらしく月曜日にレインズから登録が落ちてしまいました。。

収益で買ったのか実需で買ったのかわかりませんがワタクシの予想では3階と5階を自社使用するのではないでしょうか。。だとしたらいい買い物です。。この値段なら結構積算もあるし良かったと思います。

じゃあなんで仲介しなかったのか・・ですか?

・・・やっぱり一度買い付け入れて買えなかった物件には参戦しません。。。すぐレインズの載っちゃったし。。。内部も見ましたがデザイン優先で使い勝手はよくないし。。

レインズに登録された物件でワタクシが仲介するのは「実需の場合」と仲介さんの「値付け間違い」の場合だけですw。


・・・なんか書いてみたら期待したほど辛口にならなかったですね。。。わくわくさんごめんなさい。

やっぱりブログなのであまり辛らつなこと書けないのかもしれません。。

他に気になる物件があったらブログ右側にメールフォームからご連絡ください。メールでしたらもっと思ったこと書けるかもしれませんw。。
さぁさぁ恒例の縁起モノタイムです。軽い気持ちでポチっと押すと素敵なクリスマスになるかもしれません。え?もう十分素敵なクリスマスの予定なんですか・・?いやいやもっと素敵になりますよ。。たぶん。。
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予告ですがクリスマスイブの日(24日)のブログのネタはクリスマスにふさわしい不動産ネタ(?)を予定しています。(ずっと前から温めてたネタなのですがクリスマスに書こうと決めてたネタですw)

で、一度だけお願いしてみたいことがあります。普段ワタクシのブログをお読みになってポチを押していただけない人もクリスマスイブだけはポチっと押していただけないでしょうか?(ホント、、24日だけです。。)

一気に100人とか200人くらいの方がポチするとどんなことになるのか一度見てみたいですw。あ、別にワタクシへのクリスマスプレゼントで下さいって言ってる訳じゃないですよ。。あくまでも実験って意味です。。。実験。。(シタゴコロ丸出し。。)

え?クリスマスなんかにこんなとこ見るわけねーだろ・・ですって?それはその通りかもしれません。。。はい。。

COMMENT

地獄のミサワ

  「誰?」って言われそうなわくわくリッチです。
(リンクありがとうございます。リンク先に行ったら「地獄のミサワ」ですいません(^^;))

 さて、某都市銀行気になりますね。
あの厳しいアソコでしょうか?

>下記の3物件について辛口に意見を述べよw

 ドヤ変換されていますが(^^;)、一つひとつについてコメントいただき感謝です<(_ _)>

 基本的にネット物件は出がらしと心得ているので、ややスイーツながらプロからの的確な評価、嬉しいです。

 サキモノ物件、なるほどです。
ガソリンとかアラビカコーヒーを取引していたら、物件を売る羽目になった物件かと思いました。

 次回は、不動産JPNの戸建て編でお願いしたいと思っています。
こちらは実需向けだったりするのでそちらの辛口も期待マックスです。

 カリスマブロガーの投資手法をそのままマネしてやってくる素人さん(私もですが)への感想などなど・・・

 あと、区分のサラシ物は「あの方」にお願いしたいところです。
(「おもちゃの国」物件とか)

 他のネタとしていは、カリスマブロガー、有名ブロガー(ランキング)順で斬る!という企画はいかがでしょうか?

 プラスしてカリスマ・有名ブロガーさんの本も斬ってほしいです。

 とりあえず、狼さんからのクリ○○スプレゼント楽しみに寝てまっています(^^;)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 地獄のミサワ

わくわくリッチさん

こんばんは。

いきなり地獄のミサワが不動産ブログで見れるとは思いませんでした。。

>  さて、某都市銀行気になりますね。
> あの厳しいアソコでしょうか?
>
昨日から言ってると思いますが非常にデリケートなところですのでどこ銀行かの言明は避けたいと思います。

昨日の質問にさらっと答えてみました。もっと辛口で書きたかったのですがどこから矢が飛んでくるかもしれません。。ちょっぴりヒヨッタ回答で申し訳ありません。

>  サキモノ物件、なるほどです。
> ガソリンとかアラビカコーヒーを取引していたら、物件を売る羽目になった物件かと思いました。

あ、先物取引ですね。。あまりに高度なボケで一瞬ワタクシの動きが止まってしまいましたw。

>  次回は、不動産JPNの戸建て編でお願いしたいと思っています。
> こちらは実需向けだったりするのでそちらの辛口も期待マックスです。

実需の物件ってあまり辛口にならないかもです。。だって定価で売っての実需です。良いか悪いかはワタクシのものさしでは計れないですよww。。実需のお客さんって(ここにはいませんよね?)とんでもないわけのわからない価値観持ってますよ。。。あれはワタクシでも語れません。
>  他のネタとしていは、カリスマブロガー、有名ブロガー(ランキング)順で斬る!という企画はいかがでしょうか?
>  プラスしてカリスマ・有名ブロガーさんの本も斬ってほしいです。

この辺はさすがにやめておきましょう。。そんなこと書き始めたらここ追い出されて別のカテゴリーでブログ書くことになっちゃいますw。

>  とりあえず、狼さんからのクリ○○スプレゼント楽しみに寝てまっています(^^;)

だーかーらーこういう微妙なところに〇〇を入れるのまずいですってww。。うちの娘も見てるんですw。。あと嫁も。。

家では厳しく「お父様」と呼ばせてるくらいです。。ホントお願いします。。。。。。。。。。。(狼悲痛な叫び)

ドームビル

売り出されていたのは知ってました。
あそこ、良く車でとおるし^^
でも、あそこの中華がいまいちってお話です。

Re: ドームビル

kamochanさん

コメントありがとうございます。

え?そんなにいまいちですか。。。あの中華屋さん。。
最近は行ってませんが4年くらい前食べた時はそこらへんの中華屋さんより美味かったという記憶があります。

そういや最近通りかかるとあまりお客さんいませんね。。。

あの中華屋さんが賃貸で借りてるから収益ビルとして売りに出ているのですがもしあれが潰れて退去になったらちょっと悲惨ですね。。あそこのロケーションでは動物病院くらいしか思いつきません。。。




No title

業者で無いエンドの素人大家さんは、直接元付けさんを調べて飛び込んだりしないほうがいいんですか?

元付なら両手取れるから指値の相談もしやすいだろうし、売主の状況を詳しく把握しているだろうというところを意識してるから、わざわざ元付を探しあてて飛び込むことが多いんですが・・・^^;

Re: No title

ひろ*さん

おはようございます。

> 業者で無いエンドの素人大家さんは、直接元付けさんを調べて飛び込んだりしないほうがいいんですか?
>
> 元付なら両手取れるから指値の相談もしやすいだろうし、売主の状況を詳しく把握しているだろうというところを意識してるから、わざわざ元付を探しあてて飛び込むことが多いんですが・・・^^;

これ元付け業者によりけりです。

売主の状況を一番把握しているのは当然元付け業者さんなのでいいと思いますが。
両手取れるから指値の相談もしやすい反面、案外「規則ですから」と当たり前のように正規の仲手を取るところもあります。

こういうケースでありがちなのは「ニギリ」です。売主・買主両方の言い分をまとめることが出来るのでいいように絵を描く業者さんもいます。(元付けさんが必ず買主の味方をするわけではありませんし)

この辺を見極められるようなセミプロみたいな大家さんでしたら全然OKだと思います。

(だからといって逆パターンで客付け業者をワンクッション入れて業者間でニギられることもあるのでどちらも一長一短ありますが。。)

No title

トウネリ

ミー、見に行きましたよ。


けっこう、デコボコしてるんですよ。階段とか

1階の作業場はほんと、どうしたもんだか。ってかんじでした。

あはは

Re: No title

*たろう*さん

え?あれ見に行ったんですか?

あの1階って事務所じゃなくて作業場ですか・・。

ますます貸しにくそうですねw。

ていうかあの1階部分ってちゃんと容積に入っているんでしょうかねぇ。後付けっぽい匂いがちょっとしますw。

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