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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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ワタクシにだって出来ることと出来ないことがあるんです。。。

banner赤ずきん
ツイッターアカウントを例のレイバンスパムbotに乗っ取られちゃったんですのw

こんにちは。

ご存知の方も多いと思いますが、ワタクシのブログ、、
あまり書き溜めておくようなことはせず出来るだけその日に思いついた新鮮なネタを書くようにしているのですが時々、なんとなく思いついて下書きとして保存してあるネタがあります。。

昨日、そんなネタの整理で全部開いてみたのですが20話×6ページ分残ってたので都合、120話はまだストックされてる模様ですw

よくもまぁ、こんなに貯めこんだものですw

ま、大半が公開すると身に危険が及ぶネタなので現時点では公開出来ませんが(書いてる途中で「いくらなんでもこれは書いちゃマズイだろw」とボツネタにしたのばっかでしたw)ワタクシに不慮の事故や病気などで万が一のことがあった際には投稿タイマー設定ですべて公開してやろうじゃねーかwwと画策してますw(武士の情けで多少は伏字にしておきますがw)

そんな
「ん?もしかして俺のネタ?」
なんて心当たりのある方、、

出来ることでしたらワタクシが死んじゃう日まで頑張って物件なり会社を維持していだだけると幸いです。(でないとネタ自体がすでに存在しない人の間抜けネタになっちゃいますからw)

と、軽く毒を吐いたところで本日のネタは人の寿命についてです。

ここをお読みの方はそれなりに本業も不動産投資もそこそこ成功していると思うので「出来るだけ長生きしたい」という欲求もあるかと思いますが、残念なことに人はいつか必ず死にます。

当然、その寿命が長ければ長いほど今の借り入れの返済が進み相続する人にとっては「よくぞこんなに資産を残してくれました」と喜ばれるかと思いますが、やたら返済期間は長いクセに元本がなかなか減らない借り入れで資産を膨らまし続けてるとうっかり自分の寿命が思ったより短かった際に相当家族から恨まれることになります。(「CFがたくさん入って来るのでそんな心配不要だよ」とおっしゃる方は除くw)

実は、最近この「後者の方」の物件の売却を頼まれたワタクシ、、
早速、新戦力君共々、窮地に立たされてます。。。。

ちなみにこの売主のご主人、、
1年半前くらいにとある業者さんから勧められるままに関東某所のRC物件を諸費用込のオーバーローンで買ったのですが昨年11月の終わり頃原因不明の心臓発作で急死してしまいました。(なので死因は心不全となってました)

当然、団信にも加入してのフルローンでしたので残債すべてがこの団信でカバー出来る、、、はずだったのですが団信加入時に告知義務違反があったらしく団信の保険を否決され支払いは遺族が続行することに。。。。(ワタクシ、投資物件での団信否決は初体験です)

遺族の奥様は関東某所(両○線とかいう電車じゃないといけない場所です)なんて土地勘もなくそもそも奥様はこの不動産投資には反対の立場だったので団信が否決された瞬間に売却を決意。

で、「狼たびだんってチンケなブログ書いてるデブが高値でなんでも売っちゃうらしいよ」という噂をどこからか聞きつけ、ワタクシに売却の相談があったわけですが、そんなとこワタクシだって土地勘ないですよwww(新戦力君はツーリングで何度か行ったことあるらしいですがワタクシはこの電車すら乗ったことありません)

ちなみに本物件の融資金額は9600万。
物件価格と諸費用全部フルローンで引っ張っている以上、これをチャラにするには繰り上げ返済違約を含めるとどう考えても1億以上で売らないと持ち出し発生です。

しかし売値を1億以上に設定すると今の賃料収入から逆算しても売り出し想定利回りは10%を軽く下回ります。(半年で部屋の入れ替わり等で賃料が大幅ダウンしてる関係上、買ったときの利回りではもう回りません)

こういう時、「現在募集中の部屋の賃料を大幅に上げて見た目の利回りを上げる」とか「運営経費を過小申告して利回りは低くても実入りが大きく見せる」とか「撮って来た写真を大幅に改善(byフォトショ)して見た目をかっこいい物件に見せる」とかいろいろ考えて少しでも高く売ろうと考えるんですが、大規模修繕もやってない築31年の油圧EV付のレジではワタクシの能力をもってしても売値はせいぜい9000万。。。(これで辛うじて想定利回り9.2%ですw)

ちなみにうちに相談する前にこの物件を仲介してくれた業者さんにも売却の打診をしたらしいのですがその業者さんも鬼です。。
えぇ、、半年前に9200万で売った物件の今の査定額はなんと7500万とか言ってるそうなんです。。。。(このエリアは利回り11%以上じゃないと売れませんとか言ってたそうです)

そりゃそうです。。
当時の契約書を見せて貰いましたがこの物件、例の新中間省略売買で融資額フカしているんですもん。。。(契約書上の売買価格は1億○000万になってましたw)

ってことは当時のこの物件の実勢価格はいいとこ8000万くらいでしょう。。(そうなるとこの7500万って査定も頷けますw)

満室経営出来そうなら売らずにこのまま保有してればいいじゃんって思うのですが現在でも2LDKの部屋が3室埋まりません。
このまま放置しておけばデフォルトするのは確定なのでなんとか1億以上で売るというミッションとして悲壮感いっぱいに一度は引き受けたワタクシ達ですが本日、その物件を車で見に行って媒介を断る決意を固めました。

えぇ、、ワタクシにだって出来ることと出来ないことがあるんです。。

仮に仲介を引き受けてもこの希望金額では強烈な指値が入るのは目に見えるくらいの物件です。(しかもス○ガ→ス○ガになっちゃうと次回の融資はおもいきり減額されちゃうだろうし)

出来ないことを出来ると嘘をついて媒介を引き受けて、最終的に指値勝負に持ち込まれたらこの奥さん、きっと急死したご主人を恨むことでしょう。

そんな仲介をするくらいなら奥さんが保有してる状態でCF改善させたほうがこの奥さんのためです。
あと団信の否決をなんとかしてひっくり返せないものでしょうか?(保険に詳しい人、誰か教えてください)

そんなわけで、どこまで今の状況を改善できるかわかりませんがとにかく無駄な手出しが出ないように収支を安定させて残債が売値を下回るまで我慢の戦術を取ることに作戦変更です。(団信が認められればどんな指値でも売っちゃいますけどw)


・・・・・


・・・・・



ま、そうは言ってもこの手の仕事は新戦力君にお任せなんですけどねw(いかんせん、ワタクシ多忙な身なのでwww)



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なんか身内の新戦力君にも刺されそうなんじゃんw

COMMENT

No title

最近ダガーナイフ、ネットで買えないから、
今頃新戦力君、かっぱ橋で刺身包丁買ってますねww

縦だと、肋骨に当たるらしいですよww

さすが、新戦力様。
半年で上司抜いちゃったね~(笑)

No title

赤城おろしのからっ風が辛いエリア、ブラジル人がたくさん住んでいるエリアあたりですかね。

今でも中間省略をメインでやっている会社の物件、先日、友人が情報交換してきたようですが、、、以前にも増して即凍死できるようなものしかないようです。

うーん、去年の

業者A「そんなのもう詰みじゃんw」
業者B「それ助けてオマエに何かメリットあるの?」
業者C「どうでもいいけど今どき二重売契かよwww」
業者D「そんな相談乗ってる暇があったら俺が出した物件に客付けてよ」
業者D「話はおおよそわかった。で、次、どこのお店にする?」

 この一節を思い出してしまいました.....。

 でもそんなお人よしな狼閣下と新戦力君(様?)大好きです。

自分が死んだ後のことを考えるって、みんなしているようで、なかなかできないですよね。

買いで8割

不動産は買いで8割方成功かどうかが決まってしまうと聞きますが、
まさにそんな感じなんですね。

私も最初の頃は「利回り」に目くらまされて買値を甘く見てました。
家賃で余裕で取り戻せるじゃん、とか思って。(・∀・;)

でも、30年生き延びれば大概は取り戻せるのかもですが、それでは
そうでない期間のリスクがでかくなりすぎるんですよね。

数字に騙されないようにしないと・・・

No title

団信否決されることなんてあるんですねえ
どんな告知義務違反やらかしたんですかwww

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