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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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仮題)カステラ。。。

banner赤ずきん
「羊羹なんか送ってくんなー!」と文句を言ったら今度はなんと桐箱に入った「高級カステラ」が届いたんですのw

こんにちは。

ご質問、ご相談のネタを書いたので続けて質問コメントが届いてます。
と言うことで本日もそんなネタを利用して真摯にお答えさせていただきます。

【質問】
専任で依頼した場合、レインズには載せてもらったほうがいいんでしょうか?
以前、売却依頼した物件が、複数の業者からメルマガで自分のところに回ってきたときには「これって晒し物件?」と悲しくなりました。。


専任媒介で依頼した場合、その仲介さんには基本的にはレインズ登録が義務づけられてます。
従ってレインズに登録されてないほうがおかしいので専任媒介契約と締結した場合は7日以内に掲載、、、となります。
今回のケースだとレインズに掲載された物件が回りまわって自分のところに紹介されたというよくある笑い話ですが、実はこれレインズに登録したから「晒し物件」になったわけではありません。。

そもそもレインズは宅建業者しか見れないシステムなのでここに登録している分にはネット広告では出回りません。。(レインズの物件を一般の人が見れるZeNNET、不動産ジャパンなどのポータルサイトもありますがそこに掲載されてる物件情報数はレインズに掲載されている物件のごくごく一部分に過ぎません)

恐らくですがその専任業者さんが「ネット広告掲載OK」として物件情報を出してしまったからそれを見た他社業者さんが無差別発行で自分の顧客にメルマガ掲載してしまったのではないかと思います。

この手の晒し物件状態になっても売値が適正であれば1か月程度ウニウニしながら設定金額で売れるものですが晒し物件状態になってるにも関わらず商談が舞い込んでこない時点で値付けを間違えちゃってますので「晒し物件になってしまったこと」を悲しむより値付け間違いでマーケットに流通してしまったこと」で悲しくなってください。。(この話、ホント、よくあるんです。。)

あと蛇足ですが一般媒介で売却を依頼した場合、レインズ登録は必須では無くなりますので物件を誰にも知られずに極秘で売買する場合、「限りなく専任媒介に近い一般媒介」という作戦もあります。(ただレインズに載せないと不特定の客に高く売りつけるということが出来なくなるのでこの作戦は収益物件でなく自宅などの秘密裡に売りたいって時に有効な作戦です)

この手法でやるとレインズにも載せずに売却活動が出来るので自宅に居住中で売買する時など家の周りをウロウロされたくないなんて時に有効です。(ただ、ひとたび「一般媒介状態」でレインズに登録されちゃうと他業者が一斉に媒介欲しさに自宅に押しかけてきますのでご注意くださいw)

さて、次のご質問。。

【質問】
狼殿下。
利回りで買って実需で売るっうやつは素人がやると
違法になるんじゃないですか??


恐らく「継続的反復販売」のことをおっしゃってるんじゃないかと思いますが、この場合、

利回り=賃貸人付きで購入
実需=空室渡しで売買

ですので

「賃貸人付きで買って空室になったら自分で住もうと思ったけど退去後に初めて部屋の内部を見たら思ったより狭かったので違う物件が欲しくなって売りに出した」
と言うのと同義語、、、とも捉えられます。(ま、モノは言いようですw)

たしかにこの作業を一年に何回も繰り返しやって利益を積み上げたら「非宅建業者の継続的反復販売」と見做され罰則になる可能性もありますが実際にこのケースで検挙されちゃうのってホント稀です。。(一説によれば儲けてるのを他人に言いふらしそれを羨む第三者が警察にチクリ警察が「こりゃ悪質だ」と判断された場合に限り見せしめで検挙するそうですがワタクシが知る限り別件逮捕のネタで使われるケースがほとんどです。。。)

ブログじゃなかったらもう少し突っ込んだことも言えるのですが今のブログランキングの立ち位置で「かなり突っ込んだ話」を書くとコメント欄が炎上する恐れすらありますので(ww)このご質問に対してはここまでお答えして終わりにします。(そりゃこんなのいくらでもやり方ありまs、、げふんげふん、、、)


と言うことでいただいた桐箱に入った「高級カステラ」食ってきますw


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とくにカステラと紙のザラメ砂糖のところがうまいんじゃんw


COMMENT

No title

晒し者になったのは値付けのせいだったんですね。。(TT)

そろそろほとぼりが冷める頃なので再チャレンジします!
ついでにマンション名も変更したらバレないでしょう♪

反復売買

そういえば、銀行に購入資金のお願いする時に、宅建取って
自分で売買するのか聞かれました。

それはするつもりないと答えたのですが、特に問題にはされ
ませんでしたね。

まあ、少ししか買わない話していたからでしょうけど、それ
ほど杓子定規には判断されないのかな?

No title

最近は色々と為になるお話ありがとうございます

目をサラの様にして拝読されていただいてます

実需で売却して儲けてる人なんてかなりいそうですけどね(笑)

No title

閣下、解説ありがとうございます。
でお中元の住所はどこにすればいいのでしょう?w

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