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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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○○○ドと○○○ド。。。

banner赤ずきん


こんにちは。

昨日のブログで相談された方ですがワタクシの営業エリア外である「関西方面に」お住まいだということが判明し「あ、別にワタクシが嫌いで媒介依頼しなかったわけじゃないんだww」と一安心なワタクシです。。(これで23区とかだったらブチ切れてるとこでしたww


さて、そんな話をブログで書いたところまたもやご質問が届いたので本日もそんな質問をネタにして書いてみます。

(V)o¥o(V)【質問】(V)o¥o(V)
(本日はカッコを無駄にバルタン星人風アレンジしてみました)

一つ質問があります。お時間あれば、是非教えて下さい。

僕は約3年半前に2850万円程度で都内ファミリータイプ区分所有を購入したのですが、売却査定をしたところ、投資用物件として売るのであれば2800万円程度。
実需として売るのであれば、3400万円程度と言われました。こんなに差が出てしまうのはなぜなんですかね?



「ん?この手の話って前にブログで書かなかったっけ?」と言いたいところですが、
書いた本人ですらいつどこで書いたかも覚えちゃいないのに「過去ログ嫁w」とは言えません。。。と言うことで本日も真摯にお答えさせていただきます。

たしかに言われてみれば同じ物件なのにおかしいですね?
投資物件だと安くて実需物件だと高いってのは。。。

しかしこの査定、、非常に理に適っているんです。。
なぜかと言うと、不動産ってのは欲しい人に対しての時価だからなんです。

その物件の取得目的が「利回り」であれば買う人はその物件の収益性を考えて買値を決めますので当然安く買いたくなります。従って投資物件として売りたいとなれば2800万という査定をされちゃいます。

また、その物件の取得目的が「実需(買った人が居住用で住む場合のことを指します)」であれば利回りで物件を見ることはなく「自分の収入でどのくらいの融資が引けてどんな物件が買えるか?」が焦点になります。
すなわち自分が住むのが目的であって、利回りがどうだとか関係なく着眼点は「自分が住んで快適か?」ってことと「予算内で買えるか?」ですので実需向けに売買するのであれば多少高くても売れてしまいます。

おおよそですが投資物件として区分のファミリーマンションを売りに出すとすれば都内であれば最低でも7%~8%は利回ってないと売れないので査定は当然、そのくらいの利回りになるようになっちゃうんです。

と言うことで、、これが投資物件向けと実需向けでの物件査定の違いです。。。

となれば高く売りたきゃ「実需向け」で売り出した方がいいことになるので売る際にどうすればいいかと言えば、、
「今、賃貸で貸してる入居者を追い出す」、、、が正解です。

実際には今住んでるところで追い出し掛けると「立ち退き費用」が掛かるので追い出すと言うのは現実的ではありません。(実際の現場では今の入居者が退去するときに「売り出すか?」「リノベして再度貸し出すか?」を考慮します)

さて、ここからが今日の本題です。

昨今、儲かる不動産ってのが無いのは周知の事実ですがこの「投資物件」と「実需物件」の歪みを利用してひたすらキャピタルゲインを稼ぐという手法を以前にブログで書いたかと思います。(旅団セミナーでもしゃべったネタですけどw)

覚えてますか?
「利回りで買って」「実需で売る」ってやつ。。(「素人から買って素人に売る」とも言いますw)

この手法。。
今でもワタクシの貴重なタンパク源になってるので詳細までは書けませんが要するに賃貸中の区分レジを素人投資家から利回りを強調して買い叩き、賃貸中は家賃で稼ぎ退去したらとっととお色直しして実需物件として売り逃げする手法です。。(住宅ローンを併用するとさらに効果倍増しますw)

ねらい目の物件については金を貰ったセミナーネタですので書けませんがこういう物件、、
実は都内でもまだゴロゴロ転がってます。。。。

今のように利回りで稼げない時はこういう価格の歪みを狙って目先のキャピタルを稼ぎ、あと数年後に訪れるであろう「投資物件の売り出し価格がダダ下がり」の局面での手金に回すというのもアリではないかと思いますがホント、都内でもこの手の物件が増え始めているので個人的には今が狙い目ではないかと思います。(幸い、来年からまた消費税が上がるしw)


「え?そんな都合のいい物件、、そんなにたくさんねーよww」と思ってる方、、、多いのではないかと思いますがそんなことありません。。

「RC物件ってそろそろ○○が必要なのが増えて来てますよね?」と「マンション管理会社の○○関係」と「都内のマンションの○○○ドと○○○ド」
と言うのがヒントになりますので一度じっくり考えてみてください。。。(こういうのがわかると一棟物件だけが不動産投資じゃないってことがわかるようになってくるはずですw)

あと皆さん、時々でも「賃貸物件」って見てますか?

不動産投資をやってる人ってどうしても「売り物件情報」ばかりに目が行きがちですが実は賃貸物件にもヒントになるものがたくさん隠されてます。

suumoじゃダメですがathomeとか不動産ジャパンなどの元付け系賃貸物件情報をよーく見ると
「知らないうちに相場賃料より不自然に下がってたり」、「いつも空室ばっかりの物件」、あとは「どう見てもまともな管理がされてない」とかが出現します。
自分の家の近所だけでも覚えておくとそのうちそういう物件が管理会社を通じて売りに出されることがあるので未公開の段階で情報を補足できることがあるんです。

また、そんな物件を見つけたら現地に行って階段とか外壁に貼ってある管理会社の名前と電話番号くらいさりげなくチェックしておく手法、、実はブツあげ屋さんの手法でもあります。

都内でもちょっと道路の狭いエリアや昔から借地ばっかりだったエリア(目印は再開発に乗り遅れたような古家が立ち並ぶような場所です)がゴロゴロしてますからこういう場所に建ってる収益物件の管理会社は全部記憶しておくと良いことありますよw



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今日のネタは5000円くらいの価値がありそうなんじゃんw

COMMENT

No title

うーーん。
買付入れたヴィンテージマンション。
やっぱ購入辞めるかなw

No title

狼殿下。
利回りで買って実需で売るっうやつは素人がやると
違法になるんじゃないですか??

ご回答ありがとうございます。そういう投資の手法もあるんですね。勉強になりました!

自分用も

出たら自分が使いますといって買っておくのが良いかな?
自分用の物件をどうするかはまだ考えてなかった・・・

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