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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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いざ銀行へ。。。

今日は午前中銀行へ。

例の物件の打診やら借り換えのお話やらご相談させていただきました。

年末でお忙しいだろうからと30分くらいで切り上げようと思ってたのですが1時間以上もお話を聞いていただきました。。(ホントご迷惑おかけしました。。)

メガさんなのですぐに結論出るとは思えませんがさすがに不動産プロパーばかりやってる支店さんなので非常に理解が早く是が非でも来年からの主力銀行になっていただければと思うばかりです。。

大きな声では言えませんが前回お邪魔させていただいた某都市銀行の方。。ここ見てますか?物件もよく見ないで「うちの担保掛目は積算の半値です」なんてドヤ顔しないでいただきたいですw

まぁ当たり前なのですが、同じ銀行でも融資に対する姿勢はバラバラです。

どこの銀行がいいとか悪いとかのハカリでは判断できませんが担当さんベースでこんなに違うとホント銀行選びひとつで不動産投資って変わってしまうものです。これも運とか縁がありますね。。。(こういう話はもっと現実的に実践されている方がたくさんいらっしゃるのでそちらをご参照ください)

訳あってここで進捗は書けませんが(隠しているわけではなくホント訳ありですw)方向性が見えてきたらちょっとづつお話させていただきます。(今は非常にデリケートな話になってしまうのですみません。。。)


さて銀行から戻ってきたらすんごいニュースやってました。。

金正日総書記死去!!(そもそも総書記って学級会とかの書記とは違うんですね。。議長の方が偉いと思ってた子供時代がワタクシにはあります)

武田信玄みたいに「ワシが死んだことは3年間伏せとけ」とか言うのかと思ったらすぐ発表するんですね。。ちょっと意外でした。。

早速、韓国の株式が軒並み下落するのでしょうか?有事に強いドル復活でしょうか?

まぁ・・あれですよ。。ワタクシが国際経済を語ったところですぐにボロが出てしまうので多くは語りませんが
不動産屋的に見てどうなんでしょう、、何か影響あるのでしょうか?(ワタクシ評論家ではないのであまりこの件のコメントは出来ません。。)

参考までに今日はお昼くらいから株屋系のお客さんと連絡が取れなくなってます。きっとてんやわんやになっているんでしょう。

またこれもお客さん情報ですが都内の某P店がお昼で緊急閉店したとかしないとか。。(やっぱりアレなんでしょうか・・。)

そんなニュースを見ながら仕事してたら、先日専任媒介いただいた物件の販売図面が出来上がってきました。
ちょっと写真うつりが悪かったりいろいろ修正箇所はあるのですが・・まずまずの出来です。

早速売り出し活動やらせていただこうかと考えてます。。

ただ年末の微妙な時期ですので実際の販売活動はおそらく来年アタマからになると思います。

ご存知のように専任媒介をいただいた場合、媒介契約を締結した翌日から7日以内にレインズ登録が義務づけられてます。そうなると広告などもそれに合わせるべきなのですが、杓子定規にそのルールで販売活動をすると逆にダメな場合があります。

年末年始などの長期の連休が入る時。。このタイミングだけは非常に注意が必要です。

タイミングを間違えると売り出すタイミングがずれてしまい微妙にさらし者になる可能性があります。

今回、売主さんと相談して決めたのは

・販売開始時期を1月のアタマからにする。
・先行して販売図面を作る。

他にもいろいろあるのですがタイミングを計って出来るだけレインズに販売図面をさらす時はすぐに買い手が付くように逆算して売り出す戦略にしました。(レインズには載せはしましたが販売図面は未掲載にしてあります)

うちは別に「両手手数料取れないと仲介しない系」の業者では無いので、専任破り(専任なのにレインズ登録しなかったり両手手数料欲しさに物件問い合わせに応じないとか)はしませんw。

これって微妙にルール違反な気もしないではないですが年末が絡むと銀行融資の打診のタイミングとか広告掲載のタイミングとか買主さんの年末のスケジュール感とかで情報だけ無秩序に出回ってしまいその状態で越年する可能性大です。そんなことを考慮すると年末からの販売活動というのは非常に怖いです。(お盆休みもそんな傾向があります)

わずか2週間くらいのタイムラグですがこれが原因でさらし者化したらそれこそエライことです。。
レインズって情報が出回りやすい分その辺の統制が必要なんじゃないかと思います。

計画では2月中に契約。3月末の退去時に決済。。とそんな感じです。

取らぬ狸の皮算用と言われないように頑張りますw。



ん?「なんかいつものオオカミ節じゃないけど・・なんかあったの?」とお思いの方。
別にそんな深い訳はありません。
「じゃあ影武者とかが書いてんの?」いやいや、、違います。
今まで黙ってましたが、これが本来のワタクシの姿なんです。。(うそ)
ま、今週はクリスマス週間です。いつものポチボタンも季節モノをパクってきました。
せっかくの縁起モノですからクリックしてみてください。信じるものは救われますよw。。えぇ、たぶん。。。
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COMMENT

承認待ちコメント

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真剣さが伝わってきます

ぶるーまんぱぱ です。

ますは ぽち。

最近のブログは200枚に掛ける真剣さが伝わってきますね。








それとも、「直子の代筆」のブログ版でも開発されたでしょうか

オオカミさんの紹介

鳥です。


 拍手 クリックしました。


 鳥のホームページで、オオカミさんの紹介をしました。

 気になるサイトです。

  ただ、単にリンクするのでは、なく、なぜ、紹介するのか?

  ページを作って、紹介文を、書きました。

  どうでしょうか?


  

Re: 真剣さが伝わってきます

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

ポチありがとうございます。

お礼にワタクシ得意のタロットカードでぶるーまんぱぱさんを占ってみました。。

おやおや。。。女難の相が出てますね。。。今日くらいからクリスマスにかけて足首の細い女性には気をつけたほうが良いです。ぶるーまんぱぱさんのカラダか財産目的ではないかとww。

あ、上の雪だるまをクリスマスまでポチポチやるといいらしいですよ。。。w

あと「直子の代筆」はおねーちゃんにラブレター書くときとお客さんにお詫び状を書くとき非常に重宝してますw。(こういうネタはしばらく控えるって誓ったのに。。。)

Re: オオカミさんの紹介

鳥さん

こんばんは。

さっき鳥さんのブログ見てコメントしてきました。

あと勝手にリンクしちゃいました。。すみません。。


紹介文まで作っていただいてありがとうございます。。

ただ書いていただいたことが正しいかと言われると非常に謎ですww。

でもうれしかったので今度、巣鴨のとげぬきさんの塩大福おごります。。

なるほど

   わくわくリッチです。

 スゴイ量の資料ですね(@_@;)

>タイミングを間違えると売り出すタイミングがずれてしまい微妙にさらし者になる可能性があります。

 さらし者にならないように気をつけます。
来月、長期譲渡に物件をリリースしたいので勉強になります。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

お仕事

ちゃんと不動産屋さんの仕事している・・・
なんて言っては失礼ですね。(笑)

でも、お仕事している姿が垣間見える記事はどちらかというと
少数派な印象なので、斬新感は否めないかもです。

私もお願いするなら苦しくて手放す時ではなく、「資産の入れ替え
を考えているんだよね」なんて言える状況でありたいものです。

唐様で「売家」と書く三代目、なんてのもありますしね・・・

No title

ミーは5回物件を売ってますが

専属3
紹介(知り合いの)1
社長1

で、
専属の1回は商品券2万円もらいました。
ダハハ

Re: なるほど

わくわくリッチさん

2回目のレスです。

収益物件の資料は作り込むとけっこうなボリュームになっちゃうんですよw。
いろいろなエビデンスだけで下手すると100ページくらいになっちゃうので初回は最低限のエビデンスだけにしてます。

そもそもお客さんに物件概要として出す資料も50ページぐらいありますよ。

よくペラ図面で出す業者さんがいますがあれでは全然わかりませんw。

売り物件はホント出すタイミングでガラっと様相が変わります。

仲介さんとよくよく打ち合わせして出すといいと思います。

Re: お仕事

クロノスさん

おはようございます。

ワタクシも税金対策なんだよね。。。とか言って売りに出したいですw。

あとワタクシ、そんな毎日根詰めて働くタイプではありませんw。

仕事振りなんてほかの仲介さんからしたらタカが知れてます。。。

Re: No title

*たろう*さん

おはようございます。

あ、そうか商品券ばら撒けばもっと専任取れますね。

いい事聞きました。。早速うちでもやってみます。



No title

商品券ならぬマックカード5000円を配りまくっていた会社が
建売会社にドナドナされましたね。

昔通っていたスーパー銭湯の隣にあり
ちょこっと冷やかしただけなのにびっくりしました。

不動産業の粗利?から考えると
集客・成約さえ増えれば
郊外型空店舗の賃料払ってもやっていけるというビジネスモデルに感心したものです。

売りの仲介手数料半額とかやってましたっけ?

Re: No title

ぼ〜やさん

おはようございます。

通りすがりでお店に入っただけでマックカード5000円じゃあっという間に会社傾いちゃいますねw。

媒介まで取れればある程度売り上げ見込めますからそれもありでしょうけど。。

ワタクシも賃貸で路面店舗出して採算が合うのかいまだに疑問です。
なにかカラクリがあるんじゃないかと思います。

手数料の件ですが売買の場合、杓子定規に半額とうたってやってるところは非常に少ないですね。

ま、うちのケースでは取引金額が大きいときとか思ったより指値が通らなかった時などは普通に減額しちゃってますがw。。(リスクを考えてその時その時で決めてます。この辺が個人会社のいいところでもあり悪いところでもありますw)

あと大きな声では言えませんがお客さんの持ち込み物件で10%オフなんてしみったれた事は普通しませんw。あれこそ半額ですねw。




> 建売会社にドナドナされましたね。
>
> 昔通っていたスーパー銭湯の隣にあり
> ちょこっと冷やかしただけなのにびっくりしました。
>
> 不動産業の粗利?から考えると
> 集客・成約さえ増えれば
> 郊外型空店舗の賃料払ってもやっていけるというビジネスモデルに感心したものです。
>
> 売りの仲介手数料半額とかやってましたっけ?

No title

社名濁したんですが
伝わったか不明だったので
城南建設の事です。

他社の条件付き土地の仲介がメインなんでしょうか?

その他もろもろの思惑を考えると
5000円の客集め、悪くないと思ったんですがね。

最近出しの仲介手数料半額の気持ちが
判るようになりました。

土地値は下がる一方ですし
売る方の後押しが必要かもしれませんね。

地主の更地に看板立てて
草刈り無料にする不動産屋さんがいっぱいいて

売主の信頼がある不動産屋さんは食べられる、

逆に売るのは(買主を見つけるのは)
不動産屋さんにとって簡単な事なのかもって考えてます。

売るって完全に決めたら
ある程度価格はどうでも良くなって成約に至る、
これって日記で解説して下さったら面白くないでしょうか?

っていうか知りたいです。

Re: No title

ぼ〜や さん

おはようございます。

マックカードって城南さんだったんですね。

あそこはどちらかと言うとハウスメーカーですね。
一般媒介のネット出回りの土地をお客さんと見て回りプランニングして販売みたいなことやってます。
パワービルダー系の建売りとはちょっとやり方違います。

あそこなら5000円のマックカード配っても大丈夫です。しっかり建築費に転嫁されてますw。

そうですね・・

今は売るのを委任されるより買主見つけるほうが楽ですね。
でも結局、儲かるのは売主に信頼されて委任を受ける側の不動産屋さんですね。

> 売るって完全に決めたら
> ある程度価格はどうでも良くなって成約に至る、
> これって日記で解説して下さったら面白くないでしょうか?

これって値段はどうでもとにかく売れたらいいというお話でしょうか?
前に瀬田の土地を売った時そんな経験をしたことがあります。

そんなお話でよろしければ何かの機会に書きたいと思います。。

No title

何度も交換日記するのもあれなので
スルーしてください。

売り急ぐ人の人生劇場も面白そうですが

出口で相場と将来性を読み切ってに売ることが出来るのか
ちょっと疑問です。

稼げて費用がかからない内は
売りたくないのが人情ですし

実需の方に売る例以外に
オーナーチェンジとして
売り逃げるのって難しそうです。

すぐに売る理由ががなくても
不動産投資に疲れたり
自分の力で高稼働できなくなり
売りに出すと

多少の差し値は飲むのかな?

結果的に赤字でも
残債を手出ししてもとか

売る方の心情が判ると
これからの参考になると思いました。

Re: No title

ぼ〜やさん

こんばんは。

これ面白いネタになりそうです。

オーナーチェンジの時の売主の心情ってなかなか表には出てませんから。

しかし・・仲介は結構そういう場面に遭遇してますw。。

明日、そんな話を書いてみようかと思います。

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