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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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逆転の発想。。。w

banner赤ずきん
やっぱり連日更新は大変なんですのw

こんにちは。

ちょっと前に宅建講習に出掛けて来たのですがこの講習、、
ほぼ一日缶詰にされるし電話も制限されるので出来るだけ電話が少ない水曜日を狙って受講してます。

また、この講習、
5年に一度は受けないと宅建取引士証が貰えないので我々業者にとっては絶対参加が義務付けられてます。
内容はと言えば、ここ5年間で業法のどこが変更になったのかのおさらいが講義のほとんどなのですが、いつの間にか法律が変わってたとかなんてこともあり重説を作る上でアップデートしておかないことが満載です。(なので寝てる場合じゃないんですw)

そんな講習の講義で聞いた話でちょっと気になるお話がありました。

平成26年8月に施行された「都市計画特別措置法(通称:都市計画特措法)」です。

この話、前にテレビのニュースで見てたので内容はそこそこ知ってはいましたがそもそもこの法律は地方の街づくり推進の法律で都内近郊でしか売買をやってないワタクシにはあまり関係ないお話です。(強いて言えば積極的に高層物件を建てるような「緊急急対策地域」なら都内でも7エリアくらいあるのであれですがそこは我々が売買できる金額の土地じゃないのでやっぱり関係ないお話ですw)

で、この法律の趣旨ですが
要するに都市機能誘導地域と称した「コンパクトな街づくりを推進する法律」です。

富山だったと思いますが、町の中心のインフラを整備して外側に住んでる人を出来るだけ町の中心に住まわせて将来的に起こるであろう少子化に伴う住宅事情の変化に対応しようって話がありますが条文を読むとなんか変なことが書いてありました。

人口減少に伴って人を町の中心に集めて住んで貰えば市町村のインフラ負担は格段に向上します。またそういう一極集中により医療設備とか役所機能も集約出来、そこに住んでる人にとっては快適なものになるでしょう。

しかしそうやって一極集中的に街を発展させてしまうとそのエリア外に住んでる人にとては益々の格差助長になってしまいます。

何年も長い年月を掛けてゆっくり変化させようって思っているとは思いますがこの条文には、

居住誘導地域外・・・・届け出を義務付ける

場合によっては
「市街化調整区域に指定して居住制限を求めるパターン」
も存在するそうです。。。

さらっと書いてあるのでちょっとわかりにくいですが、ここをお読みの方にとって気になるのは、
今まで市街化地域だったところが市街化調整区域になってしまえば当然、そこでの建物の再建築は不可になる可能性が生じるって部分。。。(ゴネれば既存宅地として結局は規制から外すとは思いますけどw)

ご存じのように不動産の領域ではこの市街化地域市街化調整区域は天と地ほどの差があります。(都内とかでよくある再建不物件とはまったく別物です)

市町村でなぜこんな調整区域を設けるかと言えば市町村の財源で整えてる各種インフラ費用がこの線引によって棲み分けが出来る様になり集中して人が集まるところだけにインフラ投資が出来る点。。

えぇ、、調整区域を設けて建物制限すれば余計な上下水道の整備とか電力供給用の電線も不要になり効果的なインフラ整備が可能になるんです。。(千葉県、埼玉県の調整区域の広さをみれば一目瞭然です)

都内23区であればむしろそんな地域があればどんどん市街化地域に指定してしまうと思いますが地方の人口が少ないところはそうはいきません。。

狭い日本とは言え今後人口減少することを考えてみれば好き勝手に建物を建てられてしまうのは行政からしたら多大な負担です。(事実、秩父あたりは人口減のため税収が激減し水道管交換費用が捻出できなくなってるそうです)

うーむ。。
人口減少の問題は世間でも何かと囁かれてますが行政も先手先手で対策打ってたんですね。。。


ってなわけでこの話、ちょっと気になったので会社に帰っていろいろ調べたら・・・

なんですか?
すでに認定を受けて計画を粛々と進めてる地域がそこそこあるじゃないですか?!!

認定自治体
☆第1次認定(平成19年2月8 日付け)
富山市 青森市

☆第2次認定(平成19年5月28日付け)
久慈市 金沢市 岐阜市 府中市(広島県) 山口市 高松市 熊本市 八代市 豊後高田市 長野市
宮崎市

☆第3次認定(平成19年8月27日付け)
帯広市 砂川市 千葉市 浜松市 和歌山市

☆第4次認定(平成19年11月30日付け)
三沢市 高岡市 福井市 越前市 鳥取市

☆第5次認定(平成19年12月25日付け)
鹿児島市

☆第6次認定(平成20年3月12日付け)
滝川市 柏市 新潟市 藤枝市 宝塚市 久留米市 日向市 奈良市

☆第7次認定(平成20年7月9日付け)
小樽市 弘前市 八戸市 盛岡市 秋田市 鶴岡市 大野市 飯田市 中津川市 豊田市 大津市 神戸市 尼崎市 伊丹市 松江市 西条市 四万十市 北九州市 諫早市 大分市 別府市

☆第8次認定(平成20年11月11日付け)
伊賀市 岩見沢市 富良野市 山形市 大田原市 高崎市 長岡市 上越市 甲府市 塩尻市 米子市 松山市 山鹿市

☆第9次認定(平成21年3月27日付け)
遠野市 白河市 静岡市 掛川市 名古屋市 守山市 丹波市 田辺市 酒田市

☆第10次認定(平成21年6月30日付け)
稚内市 川越市 豊橋市 長浜市 直方市 小城市

☆第11次認定(平成21年12月7日付け)
石岡市 敦賀市 沼津市 大垣市 高槻市 姫路市 下関市 大村市 植木町(現熊本市植木町)

☆第12次認定(平成22年3月23日付け)
十和田市 石巻市 福島市 上田市 倉敷市 唐津市 佐伯市 沖縄市

☆第13次認定(平成22年11月30日付け)
大仙市 明石市 川西市

☆第14次認定(平成23年3月25日付け)
北見市 旭川市 日光市 福知山市

☆第15次認定(平成23年6月29日付け)
東海市

☆第16次認定(平成24年3月29日)
玉野市 飯塚市 富山市(2期計画) 青森市(2期計画) 金沢市(2期計画) 熊本市(2期計画) 豊後高田市(2期計画) 長野市(2期計画) 高岡市(2期計画)

☆第17次認定(平成24年6月28日)
岐阜市(2期認定)

☆第18次認定(平成24年11月30日)
上山市 高知市 日南市

☆第19次認定(平成25年3月29日)
函館市 小田原市 安城市 津山市 周南市 帯広市(2期認定) 八戸市(2期認定) 福井市(2期認定) 大野市(2期認定) 藤枝市(2期認定) 豊田市(2期認定) 大津市(2期認定) 鳥取市(2期認定) 松江市(2期認定) 府中市(2期認定)
大分市(2期認定) 鹿児島市(2期認定)

☆第20次認定(平成25年6月28日)
十日町市 高松市(2期認定)

☆第21次認定(平成25年11月29日)
草津市 盛岡市(2期認定)

☆第22次認定(平成26年3月28日)
須賀川市 土浦市 久慈市(2期認定) 白河市(2期認定) 高崎市(2期認定) 柏市(2期認定) 長岡市(2期認定) 飯田市(2期認定) 豊橋市(2期認定) 長浜市(2期認定) 山口市(2期認定) 久留米市(2期認定) 諫早市(2期認定)

☆第23次認定(平成26年10月17日)
岩国市 富良野市(2期認定) 山形市(2期認定) 甲府市(2期認定) 松山市(2期認定)

もちろんこの市町村すべてが先ほどの市街化調整区域を広げるわけではないと思いますがこの法律の看板は「コンパクトで住みやすい街づくり推進」です。

実需の戸建であれば住みやすいところに移住すればいいだけですが
こういうエリアで賃貸経営している人達の所有物件、、大丈夫なんでしょうか?(だって居住者は好き勝手に移住できるけど建物は好き勝手に移住出来ないじゃんw)

当然、いきなり「明日からここは調整区域に指定しますよ」なんてことは無いですが長期の融資で借りてる人が多いことを考えると計画が立案されてしまえば一気に土地の価値は激減です。

今回の講習では
「物件を仲介する時にそこのエリアがそういう地域に該当しているかの有無を調べてその中身を十分過ぎるくらい調べて売り買いしないとあとでとんでもない金額の賠償請求されちゃうよw」
と口酸っぱく言われました。

たしかに市街化地域だって説明されて買ったのに実はそこはいつか調整区域になっちゃう可能性がありますなんて聞いてたら怖くて買えませんw

これから日本の人口は確実に減少しますが、「周辺には賃貸需要が旺盛な企業や大学がたくさんあるので大丈夫です」なんて話を真に受けてこういう調査もしないで仲介しそうな業者さん、、きっと多いと思います。

この話なんてのはネットでちょっと調べればわかる話なので欲しい物件が出てきた際にはこういう新しい法律で規制されちゃう地域かどうかの確認も転ばぬ先の杖じゃありませんが身の保身を考えれば知っておかないといけないのではと思うわけです。

ま、出来れば仲介さんに丸投げで調べて貰うのではなく買うご自身で調べた方が安心ですよ。。。

だって仲介さん、、
いざこういう局面になった時に払える賠償金なんて持ってませんからww(ゴネて逃げ回ってうやむやにしてくる確率高いですw)



あ、そうそう。。
逆転的発想でそういうエリアを狙って安く物件を買うことも出来る可能性もあるのでそんな隙間を狙うのもありかもしれませんねw


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この勢いで明日も更新するんじゃんw

COMMENT

No title

S47の線引き前に建ったか建ってないかの問い合わせがたくさんありましたよ、前の職場。
既存建替か分家住宅とかじゃないと許可出ないですからね…。
千葉市は赤字なんで大変です。

リミットオーシャンビジネス

>逆転的発想でそういうエリアを狙って安く物件を買うことも出来る可能性もあるのでそんな隙間を狙うのもありかもしれませんねw

「調整区域投資法」で誰か情報商材作るかもよw

閣下、一位返り咲きおめでとうございます
((o(^∇^)o))
やっぱりみんな待ってるんですよ、
毎日18時のお楽しみ♪

地方物件をお持ちの大家さんは
都市計画マスタープランと今回の閣下のブログ内容をよく確認して、
こらからの地域計画の青図を頭に入れられた方が良ろしいかと。

No title

元々調整区域なんですけど、勝ち組ですか?

これは非常に大事な情報ですね。

 このコンパクトシティー構想が将来、本格化してくることをかんがえると、地方の物件をもっている人はかなり意識しておかないと危ないですね。

 非常に勉強になりました。

 自分のブログでも、ちょっと調べてから時間のある時、どこかで取り上げさせてください。(その時はこのページにリンク貼らせてもらいますね。)

 狼閣下、再度ブログ1位返り咲きですね。
 前回の川柳ネタは個人的にはすごいヒットでした。

これが例の

ウンタラ調整地域ってやつですか。
そんなところの物件仲介しようとしていたのもいましたね・・・

余りややこしい制限がありそうなところは手におえないので
避けておきたいところですが。

No title

東京郊外の千葉方面では、インフラ有りの市街化区域も死の町になりつつあります。

みつわ台駅 徒歩17分 3LDK 78m2 230.0万円
交通: 千葉都市モノレール みつわ台駅 徒歩17分 住所: 千葉市若葉区 みつわ台5丁目

郊外住宅地が、住人の死亡後の移転者がいないため、激烈な人口減少が発生中。戸建て賃貸物件を取得するのはきわめて容易。
これが埼玉、神奈川も同様の現象が次第に伝染し、ついには。???


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