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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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がくさんの後追いネタw

banner赤ずきん
今日もダラダラと更新なんですのw

こんにちは。

昨日のブログネタ。。

コメント欄もさることながらメールにて内部告発らしきタレこみまで届き、ワタクシ、このネタのおおよその想像がつきましたw。(正直、ワタクシの想像の遥か上を行ってましたww)

ただあれです。
このブログ見てる人がこんなのに引っ掛かるとは到底思えないのでこのネタはまた折を見て書きます。(今、書くより募集が始まって50万ぼったくられる人が続出した頃にぶっこむ方がインパクト大だと考えますw

さて、そんな話より昨日のおおやがくさんのブログネタ。。。

こっちの方がここを読んでる方向けには有益な話じゃないかと思うので今日はこのネタを書いてみます。

定期的に論争の種になるこの「地方巨漢物件のフルローンネタ」。。
実際にフルローンで物件を所有している人は「そんなことねーよw」と言いたくなる話ですが昨日のがくさんのブログではそのへんの話を極めてロジカルに説明してくれてます。

このあたりの話は巷で売られている不動産投資本では滅多に書かれる内容ではないので(ふくちゃんとかがくさんとかが飲んでるといっつもこんな話ですけどw)賛否両論あれど一度くらいは目を通しておいた方がよろしいかと思います。

さて、ちょっと話が横道に逸れますが、、我々不動産屋のスタンス。。

基本的には
お客さんが買うと言えば後先考えずに買わせる生き物です(物件の良し悪しなんか関係ありませんw)

また担保評価が物件価格を上回る物件であった場合、確実に仲介業者間で物件の取り合いが始まるのでスピード感ある金融機関で融資を付けようと考えますがその際の高金利については一切考えない生き物でもありますw。(買わせるのに必死な業者さんですから投資に対する収支表を作る際にそのへんは横文字を駆使してかなりボカして作成するので素人チックな投資家さんだとコロッと騙されますw)

となれば当然、不動産屋は景気に関係なくただ売り上げノルマ達成のために次から次に物件を売り続けなければなりません。。今は物件が高止まりしてるときですからこういう時こそ去年まで都内近郊の物件を売っていた業者さんでさえ地方のフルローンが付きそうな物件を選定して「いい物件ですよ」と売りさばくことになるんです。。

ただあれです。
そういう物件を買ったからといって全員が痛い目を見るわけじゃありません。
あくまでも確率論の話なのでそんな物件を持ってるからとビビらないでください。(但し確率的にはそこそこ高いですけど

さて、その確率論ですが
ワタクシが思うに「どういう時に盤石に見えた体制が崩れるか」が問題だと思ってます。

例えば前にも書いた「保有ストレス」。。
物件を保有している間は住んでる住人の件で管理会社なり住人直接などからいろいろ連絡が入ります。

何も問題の無い住人であれば決まった期日に黙って家賃を払ってくれますが往々にして家賃が安い物件だと必ずしもそうだと限りません。

とは言え、実際に保有してみるとそんなトラブルは年に数回あるかないかなのでさほどビビる必要もないのですが今までそういう人種と付き合ったことがないのがいわゆるサラリーマン大家さん。。(同僚からしょっちゅう金貸してくれなんて言われたことない職場でしょ?)

この手の大家さんだと免疫が無いのでこういう事態に年に一度でも出くわすととてつもないストレスが掛かってくるんです。(狼旅団調べではこのストレスで寿命が約2年ほど縮まりますw)

セルフリフォームなどで安くあげようとすると工事費用は安く済みますがその時の自身の労働単価も計算して最終的に業者依頼にするか自分でやるかどちらか選択するってのとはこのストレスによる人生価格の欠損はまったく違います。

また、そのオーナーさんが40歳だと仮定するとその時の家族構成は
ご主人40歳
奥様 36歳
お子さん① 5歳
お子さん② 2歳

なんて感じではないかと思います。

融資期間まで物件を保有し続けるとは思えないのですが不動産投資自体は今後も継続するでしょう。

ここで10年後の家族構成を検討してみます。
ご主人50歳
奥様 46歳
お子さん①15歳
お子さん②12歳

おそらくこのへんが教育費に一番お金が掛かる年代ではないでしょうか?
また奥様はこの頃になると子供の教育問題であちこちに駆り出されご主人にはなかなか目が行かなくなります。

しかし、サラリーマン稼業と同時進行してる不動産投資事業もいろいろ問題を抱える頃です。
出来る奥様だと「お金儲けだけちゃんとしてくれたら家庭のことは私が見るから大丈夫」って感じでしょうがワタクシの経験では「あなたも少しは家庭のことも考えてよ!」とブチ切れられる確率の方が高い気がします。。

そんな時にやれ「物件の不具合を保険会社に相談する」だの「滞納家賃の訴訟で書類を作らないといけない」だの「空室を埋めるために業者を片っ端回って物件資料配らないといけない」だの問題を抱え続けていると家庭どころでは無くなります。。

この時も確実に収益を上げ続けていればいいですががくさんのシミュレーションが現実のものとなればどうなるでしょう。。。(またお子さんがご主人の不動産投資を継いでくれればいいですが借金まみれになっちゃったらおそらく継いではくれないとも思います)

さらに言わせていただくとご主人が50歳を迎える頃、
実家の両親はおそらく70歳後半のはずです。

高齢化著しい今の日本では医学の進歩もあり平均寿命も右肩上がり。。

しかし寿命は延びても介護の問題はどうしても避けられません。。。

その頃に物件のCFが予定通り溜まりかつ上手に売り逃げが出来ればそれなりの資産形成が出来ているので大丈夫ですが、ワタクシの予想では今から始めた人でそこまで逃げ切れる人は相当少なくなるはずです。

だってこれ以上物件価格の上昇が見込めないくらいの時期になかなか元本が減らないような金利で長期の融資を受けているんですから。。。(これだといざと言う時に出口が無くなるので逃げきれなくなる可能性が高いです)

またこんな家庭環境になると家庭での火種も増えるはずです。(ってか相当めちゃくちゃになるはずです)

がくさんが言ってる「今が売り時です。だから安く買えるんです」って言葉の意味。。
ホントの意味がわかってる人が果たしてどのくらいいるのかわかりませんが老いてからの物件管理ほど大変だということは今から頭に叩きこんでいただきたいところです。

あと蛇足ですがバブルの頃から銀行融資を受けて不動産投資をやってる化石みたいな方ならご存じだと思いますが、銀行の担保評価基準。。。

今と同じ基準で未来永劫続くだなんて思ってませんよね?

ワタクシが直近で経験した担保基準の変更で
融資実行当時、評価額12000万だった土地がなんと行内担保評価がゼロになってしまった物件があります。

上物の問題でこんなことになってしまったのですが、融資実行時は多少容積オーバーでもプロパーローンの隙をついて無理やり担保評価を出して融資実行出来たのですがその3年後、その銀行の担保評価基準が変更になり「違法建築物が載ってる土地は基本更地になるか違法状態が是正されるまで担保と見なさない」という基準に回り今ではその方、、、

「物件の売却をするか?」
「担保の積み増しをするか?」

二択を迫られてます。(さらにその一年後には要注意融資先に指定され事業融資も受けられなくなりました)

と言うことで
変わる可能性があるのは金利だけじゃないってことも併せて頭に叩き込んでおいてください。


さて、ワタクシが最近心配していることですが、、
都内の売り物件の価格が利回りベースで確実に低下しています。。(実際にたくさん物件を売りに出してるワタクシが言うんだから間違いないですよw)


去年・・・築25年のRCレジ   販売利回り6%後半
今年・・・築25年のRCレジ   販売利回り7%前半

去年・・・築30年のS造レジ  販売利回り7%後半
今年・・・築30年のS造レジ  販売利回り8%前半

体感的に見てるのであまり正確ではありませんがどうも「今が逃げ切り時ww」とばかりに売りに出てる物件が増えすぎちゃってさながら「売り逃げ競争」が起きているんじゃないでしょうか?(レインズ見てもちょっと前なら100件もあれば多かった1億超えのRC売りレジ物件が今では検索数上限の500件を軽く超えてますからww)

都内でさえこんな有様ですから噂では囁かれている「オリンピックまでが勝負」どころではなくここ数年で収益物件の価格は暴落するんじゃないか?って話が我々業者間ではまこと静かに囁かれてます。。。

何度も言いますが今の不動産投資の活況はプレーヤーの増加と行き場のない金融上の資金のダブつきが原因です。。(不動産バブルは毎回この二つの要因で起きるものです)

そんな不安定な時期から不動産投資を始めてるということを常に頭に入れていざと言う時にはすぐに換金できるようにしてないとリーマンショック時のようにプロの業者でさえ秒速で会社がぶっ飛んだのと同じ運命を辿るのは避けられないかもしれません。(あの時もおびただしい数の不動産系上場会社がたった2日~3日で資金繰りが悪くなり民事再生になっちゃいましたからw)


・・・・

・・・・

あ、くれぐれもこの話、、


あくまでも確率論の話なのでそんな物件を持ってるからとビビらないでください。(但し確率的にはそこそこ高いですけど



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今日のネタも心なし、、敵が増えそうなネタなんじゃんw

COMMENT

No title

死にそうな物件・・・所有しています。
まだ死んでいないけどw

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No title

ワタシ、中途半端な投資基準で精一杯チャレンジして買って、保有ストレスマシマシですが、










余計なお世話です。

バイオマス発電で、一発当てますww

保有ストレスは

もう涙がちょちょぎれるほど体験しました。(きっと狼閣下も私のブログの内容には苦笑いでしょう....。)でもこの4年でだいぶ逞しくなったかなと思います。

 まあ、不動産投資は不労収入なんて甘いものではないですね。損をしないでどうやって生き残るかですよね.....。

No title

わたくしが持っている築年数不明・容積率25パーセント越え・雨漏りあり・デリヘル開業届者あり・転貸借しているブローカーあり・・ネズミ推定50匹生息の都内木造アパートの利回りベースは体感的に何パーセントで売れますでしょうかwww?

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チキンレース

大家がくさんの記事は良いですね~

簿価より実売が安い物件買っているわけですから、自分が
売る時も当然そうなる前提で考えないといかんわけですし。

償却大きいとCF大きくなるのですが、投資としての利益
は小さくなるので儲からないですし。

そこが理解できるまでに、私も大分時間がかかりました・・・

No title

最近
不動産業者さんが
いつ逃げようかとへっぴり腰になっているのが
なんとなくわかります w

バブル当時の事を知っている業者さんは
もうそろそろ逃げ時と思ってるんじゃないですか?




今、物件を購入するということ自体、リスクが高いということがよく分かりました。この価格いつになったら下がってくるんですかね。。。

No title

売り物件激増の背景には
1、地主系の大家の超高齢化(自分の物件の戸数や場所もあいまいになって思い出せない80歳代以降の家主の恐怖感)
2、家賃の着実な低下への恐怖感
3、払いきれない債務を背負った馬鹿大家のぶん投げ
などが複合しているので、オリンピックでどうのこうのでもないでしょう。

%%

この対策は、40年前にかのキュウエイカン氏がすでに力説してました。
いわく 都内駅前のワンルームを買えとね。
地方は買うなと。

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