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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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3連休

あまりエンドさんのお客を持たないワタクシは基本的に土日祭日はお休みです。

エンドのお客さんの案内でもあれば仕事するのですがうちのお客さんは平日の案内が多いし、業者さんも休みなので電話も鳴りません。

そんな訳で今回も3連休。

とはいえ休んでばかりはいられません。休んでいるとなんだか置いてけぼりになっているようで「何か少しでも仕事しないと」という焦りを感じてしまいますw。

ということで家の用事が無い時はこういう休みを利用して普段見にいけない遠くの物件を見に行ったり、プレゼン用の資料作ったりなんだかんだPCの前に張り付いています。


さて昨日は業者さんから送られてきた三ノ輪の物件をひとり見に行きました。

まだ建物の用途を調べる為の登記簿をあげていないのでどうかわかりませんが築年数が新しいのでちょっと興味がありました。

平成10年築RC造のレジで利回り10%。台東区と言うロケーションを考えるとありえない利回りではないのですが気になるのは「今現在、業者持ちにもかかわらず利回りが見かけとはいえ10%ある」ところ。。

1階に店舗の用途になっているのがこの物件のポイントですね。これが見かけの利回りを上げている原因かと。
実際に見に行きましたが現在は空室でした。シャッターが下りていたのでわかりませんがなんとなく美容室が入っていた雰囲気がありました。このロケーションで美容室はダメでしょう。。

恐らくこの物件、本来の利回りは8%前後で計算すべきだったのでしょうが店舗の家賃のマジックを使っているようです。
建築図面がまだ来てないのでわかりませんが1階を本来駐車場にすべきところ店舗にしているかもしれません。
台東区は意外と駐車場付置義務がうるさい区ですから。

もしこの物件に手を出すなら1階をどうにか別の用途で考えないと苦労しそうです。

まぁ、そうは言っても築年数を考えれば利回り目線8%、ネット7%くらいのお客さんならぱっと買いそうな物件です。

見た目の作り方が上手いし購入後10年経っても買った値段で売れそうに見えるからです。

手金5000万円くらいあれば買って7年インカム取って手放すくらいの計画で行けば損はしなさそうな投資になるように見えます。

商業地でも路線価激安な台東区。。手金5000万円出せる勇気があるかないか問われそうな物件です。

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