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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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高利回りのカラクリ。。。(感動の最終回w)

banner赤ずきん
誰がエアロスミスやねん、、ですのw

こんにちは。

連日にわたって書いてきた「高利回りのカラクリ」ですが
よくよく過去ログを読み返してみたらこの話、過去のブログ記事で散々書いてましたねw(どーりでいくら書いてもポチが少ないわけだw)

とは言え最近読み始めた方だとこのブログを過去に遡って読み返すなんてのは相当な苦行だと思うので(このブログの過去ネタに遡るのはホント大変らしいですw)時々思い出したら過去ネタも掘り返して書いていこうかと思ってます。

さて、そんな過去記事の話で思い出しましたがワタクシがブログで書いたお話をまとめて電子書籍化して500円くらいで配布しようかと挿絵担当のルイージ画伯と鋭意検討しています。


またそう言って無茶な仕事増やすつもりじゃねーのww
(ルイージ画伯の自画像初公開ですw)

あ、誤解きよう申し上げますが、この電子書籍化(案)のお話、、
決してLINEスタンプが全然儲からなかったからこれでリベンジってことではございませんww(でもせめてトリキで豪遊するくらいは儲けたかったですが。。)

そういや過去に何度か狼旅団本の書籍化の話がありました。。
個人的にはブログの内容に沿った本を出すならOKだったのですが、「誰でも儲かる系のネタじゃないと売れません」とか言われちゃうし、仮にブログの内容でいいとなってもブログの内容を書籍にするってのはあまりに膨大過ぎて文字起こしが出来ないと言われ断念した経緯があります。(当時やったアンケートでも反対論多かったしw)

しかし、電子書籍であれば出版社の干渉も受けずに好き勝手書けるし、なにより締切がありませんw(ワタクシ、期限が付けられるのが苦手なんです)

ただ、この手の書籍を出すとなると最大の問題が立ちはだかります。

えぇ、、自分で執筆なんて本業の忙しさを考えたらとても出来ないんです。(実は前回の書籍化の時も最大の問題はここでしたw)

しかし、最近、実際に自分で書いてない本でも口述したものを全部ゴーストライターさんが文字起こしして出版しているという話を聞きつけました。(具体的にどの本かについての言及は避けますがw)

と言うことで、今回の電子書籍プロジェクトにあたりこのブログを通じて「素敵ゴーストライターさん」を募集します。(4年分のブログを遡り「これはためになる話なんじゃんw」って部分を抜き出すそれはそれは辛い作業になるかと思いますが勇者の方、ご連絡お待ちしてます。。)


さて、相変わらず前置きが長くなりましたが
今回の「高利回りのカラクリ」。。。

今日も昨日の続きで「転売業者に打ち勝つ物件仕入れ手法」なんてのを書いてみます。(ただ先ほどfacebook上にて海外居住中の大物大家さんより「この手法の公開は断固阻止!」とお叱りを受けましたので若干ボカして書きますw)

参考までにこの話題、過去にやった旅団セミナーでは一般の不動産投資家の最大のライバルはこの「転売業者」だと口酸っぱく説明してきましたが彼ら転売業者に打ち勝つ手法ってのも併せて説明してますので耳にタコが出来てる人は読み飛ばして結構ですw。

さて、
以外と知られていませんが収益物件に関してだけ言うと、実は転売業者も物件を探している土俵はレインズだったりアットホームだったり果ては単なるポータルサイトだったりします。(うちにもそういう転売業者の仕入れの問い合わせ多いですよw)

もちろん未公開として流通してる情報等で水面下で仕込んでるケースもありますが昨今はその未公開物件の壁も低くなっている関係で(ってかレインズに出てないだけで未公開扱いされるので価格の安さからくるホントの未公開物件って意外に少ないんです)彼らはネット上の情報でいくつも物件を探して「あり得ない指値」をしてみてそれが通った物件を仕入れているケースが案外多いんです。

ただそれだけだと「単なるバカ指値してくるバカ」と烙印を押されてしまうので彼らは
売主に対して
・融資特約無し
・瑕疵担保責任免責の現況渡し

の条件をチラつかせ
仲介に対しては
・手数料以外に業務委託手数料などの名目で手数料マシマシ
の契約を持ち掛けます。

先日も書きましたが仲介からしたら成約するのが優先ですから「買ってからグダグダ言ってきそうな素人投資家」より「手離れのいい転売業者(買ってからいちいちグダグダ言いませんから)」に適当に作った売買契約書と重説を交付してちゃっちゃと売買する方を選択した方が仲介からしたら楽ちんなんです。(しかも一般投資家に出すより2倍儲かります)

ってことは一般投資家の方がこれを真似すれば少なくとも転売業者とはイーブンになれるわけです。

更に言えば転売業者は買ってから転売するまでの利益で儲ける手法ですから一般投資家の賃料などのCFで気長に利益を積み上げるなんてことが出来る手法より指値がきついです。

そこで「転売業者の買付金額にちょっと上乗せした買付」ってのが結構有効になってくるんです。

実際、ワタクシの周りでもこの手法を駆使して転売業者物件をさらっていくツワモノ大家さん、、非常に増えてます。(ただしこれワタクシが仲介に入れないので全然儲かりませんww)

と、ズラズラ書いてみましたがこれだと
「結局、転売業者並のスキルと財力は無いと打ち勝つことが出来ねーだろ」
と思われてしまうのでもう一つ手法を教えます。

それは
「これら転売業者とバッティングしないで仕入れる手法」・・・です。

転売業者は不動産業者なのでエンド客に転売する際に、いろいろな制限を受けます。

まず仕入れる時に不要だった「瑕疵担保」が売り出す際には問答無用で2年付けないといけないってのがあります。

また業者→エンドという売買では消費者保護法などの法律の制限も受けるので間違った説明して売るのもダメです。

さらに、最近の転売案件はただ物件を仕入れて右から左に転売するっていう融資が難しいので仕入れで金融機関から借り入れを起こす際、何らかのリフォームなりでお金をかけて形だけでも再生物件化して売らないとそもそもの融資を受けられないなんてことも多いです。(「プロジェクト融資じゃねーと貸さないよ」とか平気で言われますw)

となると転売業者の弱点が見えてきますよね?(こんなのは不動産投資では初歩の部分なので各自でお考えください)

こんなことを転売業者さんは仕入れの稟議書を作る際にいろいろ考えて話を組み立ててます。

ここで転売業者さん、、
「んー、、どう考えてもこの物件はリスクが高いから仕入れられねーな。。。」って物件が浮上してきます。
しかしこの転売業者のリスク、、一般の保有型投資家さんが考えるリスクとは少々違うんです。

よくあるのが築古木造物件。
築古物件を仕入れて万が一雨漏りとかシロアリの問題が発生するとその損害補償は転売のキャピタルゲインを軽く上回り仕入れ担当者は大体、上司から思い切りぶん殴られます。(その後、その物件が売れるまで仕入れ禁止を言い渡され窓際に追いやられる運命を辿ります)

しかし一般の投資家さんであれば長期保有が前提なので「もしかして雨漏りしてんじゃねーの?ww」と思ってもCF次第ではそんなリスクはブッチで購入することも可能です。

あとは物件のオーナーチェンジが多すぎて過去の修繕履歴や図面などの参考資料がほとんど存在しない物件。。
これも売ったとに何か問題が起きた時、どうにも対応が出来ないことが多いので転売用の物件には不向きです。

しかしこれも一般の投資家さんであれば数年かけて保有しながら発見することも出来、大抵の場合、「保険対応」で修繕も可能ですww(ワタクシの極めて身近にいる大家さんがこの手法で最近100万近くの保険金をGETしてますw)

要するに売り出すときの売買リスクと保有リスクではリスクの度合いが全然違うんです。(こういう歪みも利用しないと不動産投資じゃまず儲かりませんw)

ワタクシがよく「転売業者が小遣い欲しさに自社で買えない横流ししてもらっている物件がいい物件ですよ」とブログで書いてますが利回りが出やすく安価で買える物件ってのはこれら転売業者が「買いたくても買えなかった物件」です

転売業者が買えなければその物件の価格に相場はありません。(いわゆる「鬼差し」が出来る物件ってのはこういう物件ですw)

ここさえ見失わなければ今の高騰時であっても買える物件ってのは出てくる可能性が高くなるんです(ただし、こういう物件、出してくる業者が収益系専門、かつ高金利融資専門系業者だと、、げふんげふん、、)

最近、あちこちで「不動産の歪みを狙う」って話題が出始めていますが要するに歪みの最たる例がこんな部分です。

リーマンショック後の不動産価格暴落もそうでしたが買う人がいなくなれば当然不動産価格は下がります。逆に今のように融資がジャブジャブ時でプレーヤーの参入が多ければ不動産価格は当然上がります。

この価格の高騰期に高利回りの物件を仕込みたければ「これら転売業者が買いたくても買えないかつ、時価で売買されてる物件」を探すってのが基本的な戦略になるわけです。

ただ勘違いしちゃいけないのは「転売業者が買わない物件」と「転売業者が買えない物件」の違いです。

この違いについてはセミナーで「聞いた話は墓場までw」と言ってる手前、これ以上詳細についてはブログで書けませんが転売業者と似たような思考で物件探しすればネット上の物件でも「ネット上に転がってる物件では欲しい物件が見つからない」とは言い切れなくなってきます。(そういや昔、母うっちーさんがブログで「ネットでもいい物件は見つかるよ」と書いてましたが恐らくこのあたりに気が付いてるからそういうことを言ってるんだと思いますw)

と、そんなわけで今回は5日間の連載でダラダラ書いてみましたが、
これらをちょっと頭で整理して物件探しの戦略のひとつに加えていただけると幸いでございます。。

もう少し突っ込んで書きたかったのですがセミナーネタをべらべらしゃべるとセミナーに来てくれた人からひんしゅくを買いそうなので今回の連載はこのへんで終了です。。

また明日から通常更新に戻ります。ありがとうございました。

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ここで読んだ話も墓場までなんじゃんw

COMMENT

お休みの中、更新お疲れ様でした!

いやいや、アチキの物件、木造築古古を利回り10%で出しているのですが…。
使い倒せがモットー、でも売る理由は、うちから行くのに道が混んでいて行きたくない物件だからです。
融資がおりない築年数なので、手持ちがある方しか買えません。
使えなくなったら、物件周りのように戸建販売での手口かな?
オリンピック前に売れればいいなです。

No title

過去ログ全部読んだなぁ…(遠い目)
久しぶりの1位、おめでとうございます!

連載お疲れ様でした。

 ついでに連載中のランキング1位返り咲きおめでとうございます。狼さんのブログの底力を感じます。自分は現金主義で手元に購入資金が貯まるまでは数年かかる予定ですが、次回物件を購入するときは参考にさせてもらいますね。

 引き続き勉強させてもらいますね。今度のセミナーの時はかならず参加したいです。

No title

ルイージ画伯の自画像が、まったく似てないってクレームの受け付けはこちらでよろしいんでしょうかw?
 
1位バンザーーーイ!

お疲れ様です

GWで一気に1位とは・・・
流石の注目度ですね。

仕入れのミソ、実践するのは大変でしょうけど、やり方が
わかっている以上その道を開拓できないようでは向いていない
ということですよね・・・がんばろ・・・

転売業者が買えない物件を買う。大変勉強になりました!

1位おめでとうございます~
真面目にやると結果がついてきますね!
身近な人に保険金で奢ってもらいました~銀座と思いきや上野でした♪

No title

転売業者が手をつけない物件は、多種多様デ、一言では言えないでしょうね。
典型的な転売市場である東京地裁での激安販売物件を見れば見当がつくかも。

住宅系では、

室内標高2m汚部屋、敷地内ゴミ蒐集散乱アパート、吐気催すカビ模様外壁のRCなどが
再販業者さんの嫌悪するところでしょうか。

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