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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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高利回りのカラクリその4.。。

banner赤ずきん
連続更新がこんなに辛いとは思わなかったんですのーw


こんにちは。

高利回りのお話も今日で4日目です。(そろそろ引っ張り過ぎにも限界が見えてきましたw)

さて、昨日の宿題の仲介手数料の上限について調べていただきましたか?

と言っても不動産の売買の仲介手数料なんてのは不動産投資やってる人で知らない人の方が珍しいですが
売値×3%(物件金額によっては+6万円)×消費税となってます。

もちろんこの数字は仲介さんが貰える上限なので別にここまで一杯一杯に支払う必要もありません。(だってあくまでも上限金額ですからw)

だからと言ってここをお読みの投資家さんでこの「仲介手数料を負けてくれ」なんて言ってる人はいませんよね?

実需ならいざ知らず、投資物件を買う際は、昨日のような大手さんに仲介手数料のダンピングを要求すると基本的に次からお買い得物件は出てこなくなる可能性が高くなります。。。(それか次回は「養分的物件」が出てk、、いや、なんでもありません)

ちなみにワタクシ、特に何回も取引してくれた人や親しい人、またお客さんの積極的協力で楽チンな仕事だった場合、ちょこちょこと仲介料の減額してます。(ワタクシの場合、減額要求されて応じてるわけじゃないのでちょっと的外れですがw)

なんでこんな話をするかと言うと
不動産投資物件の世界では一般の不動産投資家がライバルになる以前に買い取り業者などのプロの不動産業者も同じ土俵で物件を探しているってことがあるからで彼らはどんな景気であってもなんらかの物件を仕入れ続けないと仕事になりません。

えぇ、、手数料なんてケチってたらここぞと言う時に物件を出して貰えなくなるので彼らはここの部分は大判振る舞いしてくるんですw

買い取り転売業者さんってのは仲介さんから物件を仕入れて転売するので仕入れ値が勝負です。
また一般の不動産投資家さんと違い気の長い家賃収入で30年返済なんてことはせずに仕入れて出来るだけ短期間で売り抜けて利ザヤを稼ごうと考える人種でもあるので利益さえ出るのであれば仲介手数料に上限はありません。

と言っても仲介手数料には上限があるので賃貸で言うところの「広告料」とか「業務委託費用」などの名目で出すんですがその額は最低でも仲介手数料と同額であることが多いです。

と、ここまで書けばお分かりですよね?

えぇ、、いい物件が欲しかったら手数料の出し惜しみどころか「俺は倍払っても欲しい」と言うくらいの覚悟を見せてあげてくださいw。(実は最近、これで物件を大手さんから優先的に物件を回して貰ってる投資家さんが増えています)

そんなことを言うときっとその仲介さん、、
「業者さんと同じ目線よりちょっと高くても買ってくれるなら断然この人に出したほうが得だよなwww」って思うはずです。

業者さんと同じ土俵に上がれば業者の厳しい指値にちょっと金額を上乗せすればあら不思議、、
その契約がたとえ融資特約付きの契約であっても優先してくれることがあるんですwww。(実は業者さんの指値って一般投資家さんより遥かに強烈な指値をするもんですから「その金額じゃ売れねーよw」ってパターンが結構多いんですw)

また、昨今いろいろうるさい瑕疵担保。。
業者さんはエンド客から物件を買う際はほぼ瑕疵担保免責、現況渡しで買って行くのでこっちも同じ条件を突きつけると売り主さんも指値を考えてこちらがどんだけ融資審査に時間が掛かろうとも待ってくれることが多いです。

参考までに瑕疵担保ですが
中古物件の場合、設備などに関しては現況渡しであることが多く瑕疵と言っても雨漏りとかシロアリ、給湯管を除いた給排水管の漏水くらいしか責任追及出来ません。

雨漏りはともかくシロアリなんて賃貸契約書の重説に書くわけでもないのでもしシロアリが見つかれば粛々と処理すればいいし「中古なんだからそのくらいどうってことないよ」なんて考えでいればそんなに怖いものでもありません。。(あ、雨漏りだけはホント、別ですよ、、)

「俺様も業者並みに瑕疵担保は免責でいいよ(でも融資特約はたっぷりつけるけどw)」なんて言っておけば大抵の仲介さんは優先してこっちと契約してくれるものです。

「なんだよ、、これだけ話を引っ張っておいて結局、こんなオチかよww」
と言われそうですが額こそ違う「賃貸募集時の広告料」はたんまり払う風潮があるのにこっちについて言及してる人、、ワタクシあまり見たことがありません。(業者間取引ではこんなの当たり前なんですけど)

転売業者がなんで優先的に上流物件を買えるのかを考えると単純にそれ真似てみて更に転売業者が出来ないことをやれば更に強力なアドバンテージを得られるのは明白。。

と言うことで明日はこの転売業者に打ち勝つ物件仕入れ手法なんてことを「書ける範囲」で書いてみます。


今日はこれから出掛けないといけない用事があるの短いですがこれで終了です。

明日も18時にお待ちしていますw



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明日は感動の最終回なんじゃんw

COMMENT

No title

しまったーーー!!


鬼の指値ばっかしてたから、買えなかったのかーーーー!!

No title



今年のGWはチビの部活で旅行に行けず帝都板橋区に潜伏中

でも今年は狼先生のGW連続更新ww

とても得した気分です。

毎晩、缶ビール&生レモンサワー片手に18時が楽しみです。

久々の連投お疲れ様です。

 でも毎日更新を楽しみにしている自分としては新しい記事がでているとわくわくです。

 大変だと思いますが引き続きの連載楽しみにしています。

誰が味方か

普通に考えれば、味方になってくれる人の手当てを弾むのは
当然のことですよね。

あとは、良い物件を出してくれる人をキチンと捕まえられる
かどうか・・・

No title

しろーと系不動産いじり30年。
法定の手数料を超えて、手数料をお渡しした
ことアリ。

1、やたらと問題のある物件を売るとき
  規定外のボーナス約束したらほんとに
  売れました(100%増し)

2、ボーナス払って買い付けはした
  ことありませんが、規定の2%
  増しでも、仲介さんの目の色が赤く
  変化すると思われるので、素敵な方法
  でしょうね。

ただ今は、買う場合はいくら超過手数料出しても、高額物件しかでてこないでしょうね。
一方、高額売り抜けには、仲介さんに手数料オーバー爆弾を投げるのは有効でしょう。

仲介手数料を値切ろうと考えていたので、その考えはやめるようにします。

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