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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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高利回りのカラクリその3。。。

banner赤ずきん
今日もサクサク更新するんですのw

こんにちは。

今日も昨日の続きです。

昨日の宿題の「業者の囲い込み」について調べて貰えましたか?

おそらく「悪しき不動産の風習」とか書かれていたんじゃないかと思いますが実はこの「囲い込み」。。。

不動産取引においては相当叩かれてますが単に物件を買う側にとってはなくてはならない手法です。。。(連休中で読者も少ないだろうとこんなこと堂々と書いてますが・・・大丈夫でしょうかw)

なぜなら仲介の立場からすると元付けになった時、まず考えるのは「自分が売買任されてるうちに売らないと他に媒介を取られちゃう」ってことです。

いつまでも売れないと売り主に愛想を尽かされて「オタクに頼んでもなかなか決まらないので一般媒介に切り替えます」なんて言われた日には大手さんだと上司に殴られちゃうかもしれない一大事。(何度も言いますがどこもそうだとは言ってませんよw)

また成約させないといつまでも手数料が貰えませんから元付けの立場では「売り主がその金額で売っていいと言われたらためらいなく安くても売ってしまうもの」です。

たとえ売値5000万の物件が1000万の指値を喰らっても成約を優先させることがほとんどですから売り主さんが4000万でも売っちゃえって言えばためらうことなく成約に持っていきます。(決して「指値1000万円分の手数料約30万円が減るから嫌だ」なんて言いませんw)

おわかりいただけますか?

要するにこのケースであればこのブツ元に両手仲介を持ち掛ければ買主有利になることが多いんです。。。

時には売主さんがなかなかその指値にウンと言わないので仲介さん「両手仲介出来るんだから最悪、手数料の値引きをしてでも成約させちゃおう」なんて考えるかもしれません。

また囲い込まれている最中はブツ元さんはその物件情報をなかなか外部には出しません。また出したとしても基本「両手仲介優先」ですから、時に買付を客付け経由で入れたら「買付順位2番手です」なんて言われて実際には買う客がまだ見つかってなくても平気で両手仲介したいがために物件を沈めて片手仲介じゃ買わせないように仕込みます。

これではいつまで経ってもその物件が欲しいと言ってる人が買えません。

そこで客付け仲介をすっ飛ばして売り主に飛び込んで「直接御社から買いますから買付順位を一番手にしてください」なんて言うとあら不思議。。

お話が入ってた物件がなぜか優先的にかつ安値で買えちゃうこともあるんです。。(くれぐれも言っときますが売り主側で囲い込まれるとメチャメチャ不利になるのであくまでも買う時だけこの手法を使ってください)

しかも両手仲介で一度ロックオンしちゃうと融資の実行期間についても多めに見て貰えて融資に1か月掛かっても不思議と待って貰えるのもこの手法w。(融資実行までスピードの早い銀行使わなくても大丈夫なんですw)

安く買えるし融資に時間掛けても大丈夫だし両手仲介のためには売り主をも泣かすこの手法。。

高利回り物件を欲しいと言うならまずこの手法を押さえておいても損はないかと。。。。w


さて、
そうは言っても大手の仲介さん、、
イチゲンの一般客(しかも融資特約付きだと嫌われること多しw)に対してそこまで親身になってくれるかというとそうでもありません。。

そこで今日の宿題です。

仲介手数料の上限について調べておいてください。

明日は違った手法で高利回り物件をゲットする手法を伝授させていただきます。。。


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お、このペースならあと2日くらい引っ張れそうなんじゃんw

COMMENT

No title

おれが問い合わせた時は、一番手がいて、さらに業者からも買い付けもらってるとか、訳わかんねー事言って、なおかつ、業者に買わせた物件を仲介しないか?と、往復ビンタの絵まで書いてきて
「それじゃ高くなんじゃねーかよ」
ってなったんで、ウチのお客さん直接突撃してもらったら、サクっと買えちゃった物件の、元付けのクソ大手とクソ担当の実名出したら、コメント反映されませんか?

No title

 これは前から狼さんがブログで繰り返し言っていたことですね。(可能なら元付に飛び込めっていう事)
 改めていい勉強になります。引き続きの奥の深い話を楽しみにしています。

小心者です

情報くれた仲介さんを飛ばせない小物でございます。
(今後もお付き合いあるようなとか、取引銀行絡みだと。)
でも、レインズにのっている物件なら遠慮無しです。

No title


早く国交省が動いて
大手の三井系や住友系を
見せしめにとっちめて欲しいですぅ~

手数料率5.3とか
なんですか?!!!
ほとんど両手ですか?!!!

買い方・売り方

株などと違って、そこのアプローチからして価格に差が出る
というのが面白いですよね。

これも歪の1つか・・・

仲介手数料の上限って、宅建を思い出しますね(笑)

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