プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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高利回りのカラクリその2。。。

banner赤ずきん
連休中だけあって思いのほかポチが少ないんですのw

こんにちは。

昨日、普段やり慣れてない造園作業(例の玉竜植え付け150本ノック)で硬い土をどうやって耕せばいいのか途方に暮れ結局、めんどくさくなってその仕事を放り出し旅団員と夜、御徒町のトリキで飲んだのですがそこで「そう言う時は先の尖ったシャベルを使うと楽ですよ」と教えてもらい早速今朝やってみました。


なんと半日掛からずにミッションコンプリートですwww

大家さん同士の横の繋がり、、
こういう情報交換がいつでも出来るのがいいですねw(我々、ただ群れてるだけじゃないんですw)


そんなわけで、、昨日の続きです。

昨日の宿題だった「元付け」と「客付け」。。
ポータルサイトの仲介さん、、見分けがつきましたか?

おそらく業者欄の媒介方式欄には単に「媒介」とか「仲介」とか「一般」とか「専任」とか「売り主」とか書かれていたと思います。

特に一番多いのが「仲介」・「媒介」とだけ書いてあるパターンではないでしょうか?

結論から書きますがネット掲載してる業者さんで「売り主」どころか「元付け」の立場の業者さんはほとんどいません。(すなわちほぼ「客付け」です)

あ、そうそう、、ネット媒体で「売り主」となってる物件、、もし買う機会があるなら売値は相当乗ってますのでご注意くださいねw

彼ら「客付け業者」は「元付け業者」が出す物件情報をネットに掲載してネットでその物件情報を見た通り掛かりのお客さんを拾う手法で集客しています。

えぇ、この手法で一度集客してしまうとほぼ全自動で後日、いろいろな物件を無差別にメール出来る営業メールを一斉送信できるので仲介からしたら非常に効率がいいんですw(前にも書きましたがその一見、高利回りに見える物件、、実は撒き餌であることが多いんです)

しかし元付けからしたらその物件の買付を待ってるだけでいいので「さあ、頑張って客付けしてね」と広告を打つだけで成約して手数料が貰えますが(実際には売り出すまでに査定や調査などそりゃ膨大な準備作業があるんですけどねw)客付け業者さんはそうはいきません。

当然、どの客付け業者さんも競争原理が働き一番最初に名乗りをあげないと「買付一番手」は取れません。

だからその人の融資属性をガン無視して融資実行スピードが速い金融機関に融資を持ち込むわけです。。(ここで妙にクソ高い金利で融資を受けてしまい買った瞬間に儲かるものも儲からないって図式が生まれます)

この状態でもある程度の指値は通るので運よく通ればそこそこの高利回りで買うことも出来ますが、おそらくこのケースだと元付けはある程度の指値を予測して売値に持たせた指値幅の範疇であることが多いです。(もしくはなかなか売れずにシコッた物件であるが故に売り主を説得して安くさせたとかw)

今回の連載ではその上を行く買い方を伝授したいのでここまでのことは誰でも普通に出来ることとして忘れてください。

さて、そのやり方ですがまずその元付け業者をロックオンすることから始めます。

元付け業者ってのは、その物件以外にもいろいろルートを持っていてあちこちから売却依頼をされることが多いです。(逆に客付けしかやってない業者さんだと客付けオンリーの販売手法に固まってしまうので元付け物件を持ってないことが多い)

物件探しする際には必ず「この業者は元付け系の業者か否か?」をチェックする習慣を身に着けそれをリスト化してください。(このリストが出来ると今のカリスマ大家さんに相当近づくことが出来ますw)

こういう業者を見つけたらその業者さんの中でブツあげが得意そうな担当を見つけます。(と言っても会社の看板で売却依頼が来ることが多いのでわからなければ担当までロックオンしなくていいです)

これの先に答えを書いちゃいますが売却物件を預かる確率が高い業者さんってのはほとんどの場合、大手の業者さんです。(なにしろ大手さんのパブリッシング力はハンパないですからww)

大手仲介さんの出来そうな担当を見つけるってのがまず最初にやることです。(でもって大手業者の担当のロックオンを終えて裾野を広げる様に中小の業者で同じ作業をすると不思議と担当さんの腕の目利きが出来る様になるんですw)

これは「筋のいい物件を出してくる仲介」と「単にあなたを仲介手数料をまきあげるだけの「養分」としか見ていない仲介」かを見分けるやり方なのですが、我々、業者間でもこの仲介さんの目利きが出来ている業者とそうでない業者では仕入れてる物件がまったく違うので(出来てない業者はなぜかいつもシコっちゃう物件ばかり売りに出してますw)物件をたくさん見て物件の目利き力を高めるのと並行してこっちの目利き力も高めてください。

簡単な見分け方として、
①今が不動産の買い時と言ってる業者
②融資付けのテクニックがハンパない業者
はおそらくほとんどそっちの部類に入ると思います。

なぜならこんなこと言って物件を売ろうとするってことは今の融資事情が高属性であれば多少変な物件でも融資を付けられる(だって今はそんな属性の人ならジャブジャブ融資ですもんw)ってことを知ってるからなんです。(融資さえつけば売れるわけですからその物件本来の収益性や再販性、将来性なんて彼らには何も関係ないんです)

と書くといつものように「そんなデタラメ書くな!」とそっち方面の仲介さんからお叱りのメールが飛んでくるんですが、、

ワタクシ知ってるんです。

元付け物件の価格設定段階で「ス○ガじゃここまで融資付かねーだろww(多少手金入れないと買えない価格設定)」でレインズに載せると今までガンガン指値電話掛けてきた業者からパッタリと問い合わせなくなりますから。。。(あー、言いたいこと言ってスッキリしましたw)

この手の業者さんが出す物件は「高利回り」だから物件を出すのではなく「高利回りに見えて」かつ「融資が通りやすいもの」であることが多いです。。(全部とは言いません。。全部とはw)

「高利回りで運用出来る物件」と「高利回りで運用できそうに見える物件」は全く違う運命を辿ることになりますので今日はこのあたりを十分に押さえておいてください。(不動産投資でコケる人の大半はここです)

あ、そうそう。。
昨今はそういう物件を掴まされて出口として塾を開き塾生にその物件を高値で売りつけてキャピタルを稼ぐ自称コンサルさんなんてのがいるらしいのでセミナーとかに参加する際にはそういうやつが講師やってんじゃねーの?なんて無駄な目利きも必要になってきてるのでここらへんも併せて注意喚起しておきます。。



さて、やたら前置きが長くなりましたが、、
大手さんの担当をロックオンしましたがここでとある問題が起きます。。

大きな声じゃ言えませんが昨今の不動産ネタの記事でもあるように大手さんは大体「両手取引を義務付けされてるケース」が多いです。(全てじゃないので誤解なきようww)


ここを上手に考えないとここでも「養分」になる確率がグンと上がります。


と言うことで今日の宿題です。


昨今話題になってる「業者の囲い込み」についてどういうことが問題なのか?を調べてください。

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こうやって5日間、話を引っ張る戦術なんじゃんw

COMMENT

No title

あれ?
横のつながりの情報交換なんかしましたっけ?

あ、
「なに? 大雪降った時に買った、平べったいスコップで掘ってんのwwww」
「バカジャネーーノwwww」
「先っぽが尖ってるので掘れば早いスよww」

って会話の事ですか?

球根地獄、終わってヨカッタですねwwww

油断したら連載始まってる〜

宿題ムズィっす。


私も家族の目盗んでトリキに行きたいでつ。

トリキバージンなので優しいお兄様がたにリードして連れてって欲しいでつ^_−☆


庭師に邪魔者

トイプーが遊んで遊んで(*^o^*)
先日、大手仲介さんから、良さげな物件が持ち込まれました。
ちまたに出ていない物件らしいです。
しかし、会社を清算したい方とかで入札制、不動産関係者なので、売主に都合のよい特約てんこ盛り!
冷やかし&顔つなぎで入れようかなぁです。
今の所、他人任せは嫌なので、ドミナントは死守してます!
この姿勢も、銀行さんには買われています。

No title


横のつながりってほとんど同じ匂いがする人ばかりが集まってるよーなw

No title

不動産は仲介を通さず自己売買がいいと思い
NET 不動産広告やに電話したら資料をくれて
5万円で、個人でもNET 広告できるそうで。
もちろん宅建不要、消費税(2年後課税業者)不要、仲介手数料不要。最高の元売り。

究極の不動産売買は、個人取引メインで仲介手数料なし、間に不動産取引認証専門業者(行政書士、司法書士に契約書作らせる)を入れて
やるのが、がよろしいかと。

馬鹿言うんじゃないと、言いますが
当方居住の越南国では、不動産取引がすでに膨大にありますが、いまだに仲介業者は発生しておらず(勝手に仲介する泥棒系仲介はあります)
個人法人間取引が90%(統計なし)だからです。

不動産仲介という業種があり、取引業法という法律のもと整然と取引が行われてるのは、
ひっとして

日本

だけ、ということはないですよね?????

No title

やっぱり狼殿下の講義は面白いな。
連休と言わず、毎日ブログ続けてください❤️

同感

新戦力君がお仕事してくれるので、毎日更新キボンヌです。

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