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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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高利回りのカラクリ(久しぶりの連載ネタw)

banner赤ずきん
がくさんが旅団スタンプ買ってくれたんですのw

こんにちは。

本格的に始まったGWですが、ここをお読みの大家さんは今頃、海外にセレブな旅に出ているのではないかと思いたいです思います。(まさか、、連休中、ずっとたまりにたまったリフォーム作業ってことは無いですよね?w)

ちなみにワタクシはと言うと、、
大型連休にどこかに出かけるなんて習慣もありませんから今年も例年通り自宅警備員として大活躍が予定されています。。。(あと、今回の連休中は家の庭に「玉竜を150玉埋めるミッション」が課されています)


これ連休で全部埋めますw(つーか乗るなってw)


そんなGWですが今年は特にやることもないのでブログもちょこちょこ更新します。

で、今回は普段ブログであまり触れないネタで「高利回り物件のカラクリ」なんてのを書いてみます。

巷に溢れてる売り物件ですが、ブログでも触れてる通り、最近は「高利回りで儲かりそうな物件」は少なくなってます。(無いとは言いません、無いとはw)

そもそも高利回りな物件ってのは売値の段階で高利回りになってればなってるほどリスクが高い物件であることがほとんどで(だからそのリスク分、安く売りに出るんです)ごく稀に売り主さんが値付けを間違えて(間違うのは売主ではなく仲介さんですけどw)売りに出ている物件なんてのがありますが、そういう物件はエンド客の目に触れる前に業者に感づかれさらわれちゃうので滅多にお目にかかることはありません。(今日はまずここを押さえてください)

それでも高利回りな物件じゃないと不動産投資はなかなか儲かりません。

そうなるとほとんどの方は利回りが低い都心・首都圏物件を諦め地方へ地方へとどんどん遠距離恋愛を始めます。

この遠距離恋愛投資。。
元気で若いうちはいいですが年を追うごとにそこまで物件を見に出掛けること自体が段々、鬱陶しくなり物件が荒れるか管理会社に好き勝手やられて段々収益性が落ちていくという図式、、昨今の某金融機関の融資姿勢を見る限り今後はかなり増えそうです。

また首都圏やそこに隣接してるエリアでも所有者がどうしようもない運営能力のために埋めることが出来なかった「準廃墟物件」を格安で仕入れてバリューアップを施し再生させることが出来る大家さんも増えてます。

おそらくネットでこれらお宝物件を発見できる人は、他の人だと「融資も付かないしボロいしこりゃダメだ、、w」って物件を過去の経験から「どこまで直せばまともに運営できるか?」がわかってる人でありこの手法、最近「誰でも簡単に・・・」とさもド素人でも簡単に出来そうなことを書いてる書籍が増えてるのでそれを鵜呑みにしてドツボに嵌っていく方も増加傾向になるんじゃないかと思います。


それでも「まず行動しないと始まらない」とあちこちのセミナーとか巷の書籍、ブログで煽られ洗脳されて「物件の収益性」より「個人の融資属性」をフル活用して物件探しに邁進するその姿勢、、ダメだとは言いませんが、
そのうち借金の規模とか家賃収入の多さを追及するだけの大家さんにならないことをただただ祈るだけです。。(GWでここ読んでる人も少ないだろうと見越して多少辛辣に書かせていただきます)

そうは言っても不動産投資で「不労所得で夢のセミリタイア生活」って魅力的です。
そんな皆さん、大体ネットなどの物件情報を見て高利」回りな物件がないかせっせと探す毎日だと思いますが、ネットにその情報が出る時点で「他のライバルがネットに情報化される以前に水面下で検討しても買わなかった物件」である場合がほとんどです。(無いとは言いません、、無いとはw)

ま、それでも損しない範囲で微妙にでも儲かっていればその人にとっては成功なのかもしれませんが実はこれ、やり方をちょっと変えればもっと儲かってたはずなんです。

えぇ、、「損しない範囲だけで儲かってる人」にはその物件を売る段階で融資残債を下回る売値で売る羽目になるケースが存在するんです。(ここで数年間我慢して貯めたキャッシュが売却時に飛んでいくんです)

もちろんそれをやらかしたすべての人がそうなるわけでもなく確率的に言うと成功する人60%・失敗する人40%くらいですし失敗した人は他人に話すケースも少ないので(こういう失敗ってなかなか他人に話さないものですw)成功した人の話だけが世にはばかり失敗した人のケースは闇に埋もれていくという感じでしょうか?

ワタクシもよくセミナーで話すことですがそういう物件が欲しかったら仲介さんが最優先で回して貰えるよう努力してと言うのがあります。(例の1億持ってるぞー!」ってやつですw)

しかし単なる金持ちだけに見えちゃうと「イイカモが来たww」と養分にされちゃうこともありもう一工夫が必要になってきます。

じゃ、どうするか?

それにはまず仲介業者には「元付け」「客付け」がいるということを理解しないといけません。

と言うことで今日の宿題です。

明日までにケン○ヤとかラ○マチ見て物件概要と業者欄に書かれている業者さんが「元付け」なのか「客付け」なのか判断出来る様にしてください。(これがわからないと明日からの話が理解できません)



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と言うことで今回のネタはGW中の連載ネタにするんじゃんw

COMMENT

連載楽しみにしています

 おお、久々に狼閣下の業界ネタですね。連載楽しみにしています。GW中、しっかり勉強させてもらいますね。

No title

買うときに一回見に行っただけで、一切見たことな物件あるんですけど、 勝ち組ですか?

こんにちは!
続き楽しみです!

No title

よ~し、GWは不動産の勉強をしちゃうよ~

連載楽しみにしてます!元付け、客付けも念のため確認しておきます!

自主管理に休みなし

毎日ポチさせて頂きます♪
今年はお天気がいいせいか、成約が全くありません(T.T)
問い合わせも、絶対に決められない緑のとこからばかり。
どうせ決めないんだからと、募集図面送ってもスルーしてます^_^;

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