プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
検索フォーム

第三回 狼旅団○販大家さん。。。

バナー
スタンプの今月の売り上げ、、360円って一体どういうことなんだよwww


こんにちは。

先日、うちで買えるような物件を探してると書きましたが、それを読んだ都内の仲介さんから
「では。こんな物件、買いませんか?」と連絡がありました。(ブログに書いてみるもんですねwww)

とは言え、昨今はそういう業販系物件であってもモノになりそうな物件は少なくワタクシが「これ買いじゃんwww」とケツが浮くようなケースはほとんどありません。。。

だって一度も会ったことすらない人がそう易々と赤の他人が儲かるような物件を出すわけないじゃないですか?www(至極当然な理論)

最近そんなパターンばっかりだったので今回もそんなパターンじゃないかなーと思って「あ、それならFAXで送っといてください」とちょっぴり無下に扱ってしまいました。。。(今考えるとなんてバチ当たりなワタクシなんでしょw)

FAXが届いたのでチラ見したところでワタクシ、、ケツが浮きましたwww(仲介さん、、GJであります!!w)

ちなみに物件はこんなのです。。


狭小地に建ってる築古戸建です(画面はイメージ画像)

4m×4m角地に建つ推定年齢40歳超えの築古戸建なんですが価格は未定と言えど(業販物件は最初から売値なんて決まっていないんです)仲介さん情報では1000万を遥かに下回る価格で買えそうです。

しかし安い物件にはいろいろ問題が付きまといます(だから安いんですw)。

まずこの4×4の角地の道路。。。
どちらも公道ではありますが道路法上の道路じゃありません。。(いわゆる43条但し書きってやつです)

ま、但し書きでも役所に掛け合えば共同住宅はダメでも戸建なら建築許可が出ます。

ワタクシ、これを現金で仕入れて速攻で更地にして建築条件なしの土地で(建物まで建てちゃうとその間、寝ているキャッシュがもったいないです)秒速転売ですwww。(秒速って言っても実際には2か月くらい掛かるけど)

脳内計算
物件+解体費用=約900万

転売価格1900万

1900-900=1000万・・・粗利

買ってから解体して売るまでで約2か月とすると、、、あれ?

年利換算したら666%じゃないですかwww(あくまでも脳内妄想利回りですけどw)


そうと決まれば早速ボリュームチェックしてどのくらいの容積が食えるのか計算です。

机上の理論上はぎりぎり3LDK(リビングが8畳取れないのでLDK表記は出来ませんがw)いけそうな感じなので翌日、旅団の一級建築士(通称:ヒゲの旦那)を引き連れ、いざ現地調査へ行くことに。。。(旅団員であればたとえ今日の明日でも付き合って貰うんですw)

で。翌日。。
駅から7~8分歩いたところにその物件はありました。

そして現地について周囲を見回すと、、、あれ?



新築の家も2階建てじゃん。。



土地が小さい本物件。。
2階建てしか建築できないとなると3LDK分の容積が取れません。。

慌てるワタクシとヒゲの旦那。。。
HIGE
んだよー、、斜線当たりまくりじゃんwww

近隣でハウスメーカーが新築分譲やってたのでさりげなくヒアリングしてみましたが、、日影が厳しくて3階部分に建物乗せようとすると斜線にぶつかって鋭利な三角屋根になっちゃうと聞かされたワタクシとヒゲの旦那。。。

ここであえなく撤退です。。(我々、あきらめも早いですw)

念のため翌日になって役所の建築指導課に行き
「ここで3階建て建てたら・・・どうします?(我ながら意味不明な質問ですw)」とヒアリングに行きましたが結果はもちろん撃沈。。。(「なに寝言言ってんの?」と鼻で笑われましたw)

土地があと2坪あれば買い取り転売出来たのですが再販出来なければワタクシの守備範囲ではありません。


ここで方向転換です。。

えぇ、、売値だけは安いのでこの築古戸建を収益物件として考えることにします。(再建築不可でもないのですが床面積で50㎡超えないと実需売りは相当困難になりますから)

再建築出来る可能性のある土地はしばらく収益で寝かせておいて周辺環境が変わるといきなり物件価値が上がるんです。。

ワタクシは不動産にお金を寝かせておくのがイヤな性格なのでやりませんが(本物件はあくまでも買い取り即転売を狙ってましたから)見る人が見れば本物件は相当お宝に見えるはずです。。。

とは言え、
残置物も多く畳も擦り切れお風呂は当然ですがお風呂は新築時のままのバランス釜。。。

残置物を見ると昭和40年代の世相が色濃く反映された本物件の部屋ですが、
今どきの大家さんならこれをハイパーリノベで賃料を大幅アップさせて貸すことも出来るでしょう。(ちなみにワタクシはそういうことは考えたくもないですがw。。。)

と言うことで本物件、仲介さんの承諾をいただき
「第三回 狼旅団○販大家」として売り出すことにしました。

ただし、本物件はいつもと違いワタクシの立場は客付け。。(しかも先に1社いるのでワタクシは仲介にすら入れません。。。)また、先付けという弱い立場ですからマーケットが安いと思えばワタクシが客付けする前に瞬間蒸発しちゃうかもしれません。。

そんなことを考えて昨日、とにかく物件があるということだけでもこんな内容でfacebookで告知してみました。

「昨日の○○物件、、
役所の都市計画課と建築指導課にヒアリングに行きましたが、やっぱり実需向けの再販は無理と判断しました。
(中略)
と言うことでこの物件は久しぶりの「狼旅団○販大家物件」になりますw」



それから約40分後。。

某大物大家さんから書き込みがw(プライバシー保護の関係上、Gさんとさせていただきますw)


え?マジですか?www(こんないい加減な書き込みだけで「買う」と言いますかww)


この某大物大家さん、、
今日の朝、早速内見に行きその場で買付け入れた模様ですが
我々の業界でも有名な人だったらしく現地からLINEで「まさか○○○○○さんがいらっしゃるとは夢にも思ってなくて終始緊張の内見でしたwww」と連絡がありましたよw(「Team Bolo」の名前も飛び出したらしくこの仲介さん、、相当ブログ読み込んでる予感がしますwww)

しかし、、
仮にこの物件をこの某大物大家さんが買ってもワタクシに仲介料が転がり込んでくることはありません。。(業者物件は買う前提であれば買えないからと仲介には入れないんです)


でもこの某大物大家さん。。

まだ買えるかどうかわかりませんが無事買えたあかつきにはきっと恩義を感じて旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。。。(なんならまとめ買いして親戚縁者に配るも可w)


・・・・・


・・・・・


きっとこのブログも見てるでしょうからもう一度言います。


旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。。。 (まとめ買い推奨w)


人気ブログランキングへ
買ってくれないなら旅団主催の「豪華大内覧会」きぼんぬなんじゃんw

COMMENT

No title

斜線かわして、四角錐な建物にすれば解決でしw

一級髭築士が図面ひいてくれるでしww

天空率使えばOK?

ヒゲの旦那、ソックリすぎてウケた(笑)(笑)新戦力君、グッジョブ!です。

No title

私、スタンプ買いました…。

戸建てや区分所有には

食指が動きません。
出ているものを、検討するも土地としては条例などに阻まれ同じ容積は建たないとかばかりで。
ファミリー物件を利回り重視で買えばリフォーム代がかかる物ばかり、新しくとも退去後は傷みが激しいのでリフォーム費用がハンパないです。
安い家賃設定の物件なら尚更で、2年で異動に伴う退去となると泣けてきますもの。
畳があると最悪です。
上手くいかないようになってます(>.<)最近のもの。

No title

私、狼旅団のスタンプ買いまいしたけど、何か?

「暇だからかいましょうか?」www
アタクシがアネゴランド買った時と同じセリフでつwww

でも、Gさん曰く、「新築」らしいですね?
仲介さんにアタクシ達が買えるようなのよろしくとお伝えください。

もちろんですね(笑)
しかし、大物と言われる方こそ、情報はまめにチェックしてるんですね。さすがです!

EDIT COMMENT

非公開コメント