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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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気絶しそうなくらいの差。。。

banner赤ずきん
今日のキーワードは「み」なんですのw

こんにちは。

最近、ブログでFXの話に触れないので「やっぱり狼の野郎、、FX資金、、全部溶けちゃったんだろうなwww(不動産投資でも儲からなくなるとその話題に一切触れなくなるのと一緒w)」と噂が広がってる模様なのでちょうど半年経過時点での結果報告をしておきます。

11月7日から始めたFXですが結果的に昨日現在で突っ込んだ種300、、、500ちょいに増えました。(ほったらかしでこれだけ増えてくれれば上等ですw)

とは言え、途中、スイスフランショックや

この時はビビりましたwww

豪ドルの利下げ問題、原油の下落やドル・ポンドがなかなか利上げしてくれない件などのアクシデントもありましたが、あれです、、

ここまでの結果を見るだけなら嫁から強硬に言われてた「川越界隈での築古一戸建て投資」に手を染めなくて良かったです。。。(そんなの買ってたらきっと川越のドイトに部材買いのパシリにされるのが目に見えてましたからww)

ワタクシの手法は自動売買型のFXなので(ト○リピって書いちゃダメと言われているので伏字表記します)一度設定してしまえば特にやることもなくコツコツと利益をあげてるのですが、実はこの自動売買ソフト。。

旅団のY氏の監修の元に作られたオリジナルのEA(自動計算してくれるプログラムみたいなもの)に「トレンド機能」なるものが搭載されています。

ワタクシがいくら含み損が増えてもロスカット喰らったりしないのは実はこれの恩恵によるところが大きく自動売買ソフトにありがちな両方向での玉建てが起きないのがポイント。。

時には「これだけ相場が動いてんだから買いに入れよww」と思ったりしますが内部で為替のトレンドや過去のパターンと比較計算して「今の為替変動はギミックだよ」と判断されると売り買いしないので無駄玉が建たないように出来てます。

証券会社とか大手FXブローカーが提供しているEAだとこの機能が不完全なので(下手すると全く無いのもあるとか)この機能が付いてなかったらワタクシがこんな博打的投資の世界に入り浸ることは無かったでしょう。。

ただ、最近は最初の頃に買ってたトルコリラとか豪ドルの含み損がなかなか消えないのでこれ以上、口座の増設も出来ず、一日3万から5万くらい稼いでいたのが今では1万円くらいコツコツ稼ぐ程度まで下がってしまい(突発的事象が起こる確率を考えるとこれ以上の買い増しは出来ません、、、)結局、元金回収にはあと半年くらい掛かるんじゃないかと。。。(ま、増えたら増えたで「じゃあ、増えたお金で川越に築古戸建2つ買おう!」とか言い出す予感もしますがww)

さて、そんな問題の「始めた当初に調子こいて買ってしまったトルコリラと豪ドルの含み損コンビ」。。。

現在のUSドル/トルコリラのレートは1ドル=2.71トルコリラ。。。(日本円換算で44円)
これを右も左もわからない頃に、2.21トルコリラで(日本円換算54円くらい)で買ってます。

今になって考えてみればアメリカは当時から利上げのカウントダウンに入っているわけで、そんな時期にこの通貨ペアの組み合わせを買ってしまえば54円から44円に下がるくらい容易に想像出来たはず。。。

しかし当時のワタクシ、、
「なーに、、トルコリラのスワップ金利で儲けることも出来るんだからOKOKwwww」と躊躇なく買ってしまい今、損切りすると20万以上の損害になります。とは言え種銭は増えているので切ってしまってもいいのですが買ってる玉数を考えると持っていたからロスカットされちゃうような数値でもないので(理論上トルコリラが10円くらいになればロスカットされるかもしれませんが天と地がひっくり返らない限りその可能性は無いでしょうw)アメリカの利上げ完了後に起きるであろう「リスクオンのリラ買い」が始まるまでスワップ頼りに持ち続けようかと思ってます。。

ちなみにアメリカの利上げについてもう少し理解していればこんなクソ通貨、、買わなかったか逆スワップ覚悟で逆張りしていたはずですが(ま、逆スワップの通貨は精神衛生的によろしくないので買わないって一択でしょうけど)当時の旅団FXクラブのメンバーも儲けっぷりを見て「一刻も早く始めないと損なんじゃん」とロクに勉強もせず口座を開いてしまったこと、、今ではただただ後悔の念に堪えません。。。

さて、
元々、このFXのネタを新たにブログネタにして新規のブログを書く予定だったワタクシ、、
たかが300くらいの種が溶けてもネタになるなら、、、と多少体を張って「実際にFXって儲かるのか?」ってのを実践してますが知れば知るほど為替の世界の奥深さに魅了され、これらを勉強する時間に充てすぎ現在まで新規ブログの立ち上げすら出来てませんw。。(正直、書くことが今より多すぎてブログとしてまとめきれないんです)

そういや不動産投資の勉強を始めた時もそうでした。

当時のワタクシ、親から貰った区分レジしか無かったので不動産投資なんてまったく興味もなく不動産の仕事をやるからと仕方なく勉強してたものです。でも覚えれば覚えるほど人間臭さが不動産の価格を決めてるってことに気づき、相場って不動産業者のエゴと仲介手数料の大小で動いているんだと気が付いたときにはすっかりその奥深さに魅了されたものです。。(少しでもたくさん稼ぐために情報操作をやってでも価格を上げ下げする手法、、恐らく不動産業界でしか再現できませんw)

そんなFXでの高値掴みを経験すると素人風情が知った顔して投資の世界に足を踏み入れることがどれだけ怖いかってことがよーくわかりますw(ホント、投資は自己責任ですねw)

これって不動産で言うところの
「高値相場の今、オーバーローン組んで積算重視な中古RC物件を買うようなもの」、、、です。

とは言ってもすべてのオーバーローンが怖いってわけでもありません。(地方に行くといまだにオーバーローンでも安く買える物件はゴロゴロしてますから)

問題なのは数年後に再度売りに出すとき、どう考えても残債が追い付かなくなるくらいのオーバーローンで買ってる物件です。。

当然、買う時に数年後の出口の売値を考えて購入なんてプロでも間違えることですからいきなりこんな離れ業を正確に計算出来る人は少ないです。(それが出来てればワタクシだってこんなポジションでトルコリラ買ってませんww)

しかし実際に物件を買ったときに何年後に残債がいくらまで減り、その時の賃料がどのくらい下落しているか?ってのとその時の表面利回りを計算してどんな売値なら逃げきれそうか?くらいの計算だけわかってれば多少の変動はあっても逃げ切るのに減っていなければならない残債金額くらいは算出出来るはずです。(個々の所得税などの税金計算もあるので答えも個々によって違うはずですがw)

さて、そうは言ってもこの「オーバーローンで物件を買う」。。

不動産投資をやりたい人にとっては「そんなのやめとけww」と言っても食べてみたい「禁断の果実」ではないでしょうか?(不動産のフルレバ投資もFXの高レバ投資も一度始めるとまさに「禁断の果実」ですw)

そこで、
前置きが非常に長くなりましたが(ここまでが今日の前置きですw)、、

本日は「今、業者がよくやるオーバーローンの引き方」なんてのを書いてみたいと思います。

と言ってもこんな手法は今では一般の不動産投資家さんの間でもよく知られた「第三者のための契約(別名:新中間省略登記)」を用いた手法です。

この手法が一時期の法改正の問題などで明確で無かった頃は
銀行融資・・・80%
ノンバンク・・・20%
家族・親戚からの借り入れww・・・諸費用分
なんて資金調達手法で「見た目オーバーローン」でやってたのですが、今では業者さんのローンアレンジの向上で

銀行融資・・・120%(ここまで出れば購入後の不動産取得税まで払えちゃいますw)
なんて離れ業が可能になってます。

どうやるかと言えば
①売り主から中間業者が買い取る契約を締結
②中間業者が最終買主にフカした売値を提示
③それだけだと銀行融資に掛目が入るので金融機関向けに更に売値を上げた販売図面や販売資料を作成
④単に売値だけを上げると利回りが低下しちゃうのでエビデンス(レントロール等)の数値を変更www
⑤それを見た金融機関は120%掛目で融資実行(数値を変更しているのも融資担当者は知ってるらしいですがw

ただこれだと高い方の売値に掛目が入った際、実際の融資金額と売値に乖離が出ちゃうので架空の中間金(手付金・残代金の間に払う対価)を支払ったように見せかけたり業者が買主に見せ金を貸し付けて(金融機関が通帳残高を確認してくるときもあるのでそれに対して通帳記入用のお金を貸し付けるサービスww)話の辻褄が合うようにしてくれるおせっかいだかそこまでして売り上げあげたいんだかわからないような不動産屋さんが増えてきたので「出来れば物件はオーバー引いて買いたいんです」とでも言えば喜んで引き受けてくれる業者さんも多いんじゃないかと。。。(そんなおっかないこと、、うちじゃ絶対やりませんけどw

ちょっと前ならこの新中間省略売買、、
中間業者が単に中抜きしたくてやってたのですが、昨今はこれらのオーバーローンの受け皿的用途で用いられることも多いので「第三者のためのウンチャラ売買になりますけど」と業者さんから物件概要を出されたとき「ん?これってオーバーローン引けるんじゃね?」って直感的に思いついて欲しいものです。。(要するに売主と買主の間に中間業者を入れると売値を二重に設定できるってことです)

さらにこの物件の融資付けをしてる最中に当初の売値を金融機関に見られないよう意図的にレインズ登録を削除して元の売値を見られないようにするなんて奥深い操作をしてまで買主の要望を満たそうとする業者さんもいるそうですがそこまでやると宅建業法のへったくても無くなっちゃうのでご注意くださいw

さて、
このように中間業者を入れないとオーバーローンが組めないかと言われるとそうでもありません。

ちょっと難易度は高いですが、仲介さんが真の売り主に対して
「今回の買主さん、手金打たずにオーバーローンで買いたいそうなので売値の○○をお願いできませんか?」と正直に伝えて中抜きされずに安い売買代金でオーバーローンを引くという手法もあります。

ただこの手法は間に入る仲介業者さんにとっては仲介手数料が増えるわけでもないのにリスクだけが増える手法なのでよほど懇意な業者さんじゃないとやってくれないかもしれません。。。

また売り主によっては「そんなの怖いから嫌だ」と断られる可能性もあり「そんな変なこと考えるやつには売りたくない」とでも言われてしまえばそもそも物件購入自体が出来なくなるので慎重に進めて行かないとダメです。

普通の新中間省略であればそうでもありませんがこのオーバーローン目的で行う新中間省略売買。。。
前者の手法と後者の手法で考えるとどう計算しても買値が約20%は変わるので(1億なら2000万くらい変わりますw)利回り換算で考えるとそれはそれは気絶しそうなくらいの差ですw

これ以上詳細に書くと各方面からお叱りの声が届きそうなので(最近、このお叱りのメールが増えた気がしますw)今日はこのくらいにしておきますが、オーバーローンを引くにもいろいろやり方があるんだってことも覚えておくといろいろ応用が効きます。

なんて書いちゃうとすでにこの新中間省略でオーバー組んじゃった人が「俺ってメチャメチャ高掴みしちゃったってこと?」と思ってしまうので申し上げておきますが高値で買おうとも売らなければそれはある意味「含み損」を同じで家賃がちゃんと返済を上回っていれば本業収入と合算して考えればなんとかなるものです。(ま、そう言っても含み損を抱えている間はFX同様、買い増しなどに影響が出ちゃうので精神的にキツイものがありますが)

ワタクシのFXもそうですが攻めたいときに攻められない「守りの体制」を経験することで含み損がたとえ200万を超えようとも平気な顔していられるってもんですwww(ホント、一時期はどうなるかと思いましたよww)


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慣れってのはホント、、恐ろしいんじゃんw

COMMENT

No title

そこで、リラックマ100万通貨ロングでつよw

また54円になったら1000万円げっとですw

川越の戸建て3個買えますよ、ヨカッタですねwwww

No title

ト○リピ=トリピでも通じるようなw(今話題のトリキバッタもんではなくww)


トレンド機能?=カーブフィットが怖そうですね
長期だと保守点検忙しそうですねww

新中間省略

今、個人で短期所有した物件を個人が設立した法人経由で新中間省略を利用して売りに出しています。
個人には売却益が出ませんが、法人には売却益が出る値段に設定しています。

弱小法人なので、所得税は15%ですし、他の経費と合算出来るので実効税率は10%以下になる予定です。
うまく売れたらパソコンでも新調するかな?

そんなオーバーローン物件

怖すぎて買えません。
レバレッジ?
有りですけど、やってますけど、無理はしていないつもりです。
銀行さん石橋叩きまくる審判も大切ですが、
冒険は、嫁さんに怒られない程度にですよね♪

不動産を購入すると自分が現時点でどの程度含み損を抱えているのか把握しにくいですよね。株やFXはすぐにわかりますけど

ヘソクリ投資でリラ円48円一枚持ちです。
閣下とクソポジが同じとは嬉しいようなw

株も豪ドルストも利が乗ってきたのに奴のおかげでトータル含み損なんですのw

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