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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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売り出し利回り。。。

banner赤ずきん
選挙カーがうるさくて仕事になんないんですのw

こんにちは。

今に始まったことではありませんが、、うちの会社はいわゆる弱小系仲介業者です。

弱小ゆえに大手と比較して仲介の機会も少なく稼げるお金にも限界があります。
人を増やして手広くやればそれなりに売り上げは上がりますが、かと言って人を増やしていたずらに人件費だけ掛かる会社にしちゃうと質の悪い社員が集まる確率が上がるので(大手じゃないから優秀な人材は来てくれないんですw)少数精鋭で質の高い仲介を心がけないとせっかく築いた信用も地に落ちます。

しかし、いつまでも波の激しい仲介営業なんて「まるで焼畑農家のようなスキーム」だけではいつかまた訪れる「物件の流通が止まった時」にひどいことになりますから賃貸経営メインな会社を目指しここ数年はうちの会社でも保有できる収益物件をせっせと探してます。(賃料ベースで考えるとあと2億くらい買えばなんとかなりそうですw)

と言うことでいろんなルートで物件探しをしているわけですがそのルート、、ホント多岐に渡ります。

よくある話で弁護士さんとか税理士さんなどからの「相続案件」「任意売却」物件などを仕入れてなんてのがありますが最近は弁護士さんも普通に不動産仲介しちゃうことが多いの「割安で買えるか?」と言われると疑問符が付きます。。

また任売案件だと昨今は競売で処分しちゃった方が高く売れることが多いのでこの「任売ルート」も使い勝手が悪くなってます。(昨今は任意売却持ちかけると「いや、競売で売っちゃうからほっといてw」とか言われますw)

と言うことで、、、
基本的にワタクシの物件探しのルートは「買い取り業者の横流し物件」(よくセミナーで話すあれですw)ですがそれ以外に戸建分譲やってる業者さんの残りモノ物件にシフトしつつあります。

買い取り業者系の横流しはさておき、「なぜ戸建屋さんなのか?」かと言うと戸建屋さんは仕入れた土地に短期間で建売住宅を建てて売りさばくビジネスモデルなので更地(または解体してすぐに更地に出来る土地)以外に居住者がいる堅固な建物が乗ってる不動産に関してはなかなか買取できません。(時間が掛かる案件にはなかなか手が出ないんです)

しかも彼らは大体、地場に根付いているので相続絡みの土地売却などの情報が豊富。。
当然土地だけでなく上モノがある収益物件の情報にも精通しているのでワタクシにとってはこれらの情報源に対して「酒を浴びるほど奢っても」十分ペイ出来るわけですw。(そのかわり、奢るワタクシがさらにデブになるという副作用があり〼w)

ネットで掲載されてるサキモノ物件ばっかりのところで物件探ししても安く買える確率は限りなく低いので「なかなか物件が買えない」とお嘆きの方に於かれましてはこういうルートを開拓して横流ししてもらうってのもアリかもしれません。。(こういう素敵営業マンとどうやって出会えばいいかは過去記事をご参照ください)

さて、そんなワタクシ、、
ネットに出てる物件を買おうかどうしようかなんてことはしませんが、最近の売り出し価格を調べるのにポータル系のサイトで収益物件のチェックはしてます。(ここ見て自分で付けた売り出し価格が妥当かどうか判断してます)

メールでもあちこちの業者さんからたくさん提案されるので多い日だと一日に数百件の提案があるのですが基本的にレインズに出てた物件を載せているだけのケースが多いのでどれもこれも一度は見たことがある物件ばかりでどうにも出来ないことが多いです。

しかも、その提案数がここ最近、2倍以上に増えてる気がします。

それともう一つ、、
レインズをチェックしてても思うのですが最近の収益物件、、
表示利回りが年頭と比較すると高くなってる気がするんです。。。(7%→8%、8%→9%みたいな雰囲気です)

某ポータルサイトのコラムか何かで「最近、物件価格が高騰していて売り出し利回りが低下している」と書いてありましたが、、ワタクシから見るとそれって間違いなんじゃないかと・・・・。(成約価格でなく売り出し価格だけ見てるとそういう誤解が生じがちです)


とは言え、売り出し価格ってのは売主が「高く売りたい」と媒介業者にお願いするので売値自体は高く表示されがちです。(しかもアベノミクス、オリンピック等で今後不動産は高くなると言われているので売り主さんからしたら相当強気な価格設定ですしw)

しかし、高く売れるからと一斉にみんなで売り出し価格を高く設定するとどうなるか?

そりゃあれです。。
売れそうもない売り物件がダブつきますよね。。。。(しかも最近の新進気鋭系仲介さん、、中間省略出来ない物件に対して冷たいこと冷たいことww)

物件がダブつきだすと売り物件でも競争原理が働くので早く売りたいって思う人は業者さんの「反響が無いので多少値下げしてでも売りましょう」の口車に乗って安く売ってしまいます。(ここを我慢すれば買主も折れてくるんですが売り物件がこれだけ多いとそうも言ってられなくなっちゃんでしょうか?)

定点観測していると明らかですが、今の売り物件の利回りは高くなってます。。
えぇ、、賃貸でありがちな競合物件同士のぶつかり合いが売買市場でも起きているってことですw。

かと言っても収益物件が値崩れするってことは今のところはありません。
なぜなら銀行融資は年収700万以上、勤続2年程度のサラリーマンであれば不動産投資の経験が無くても貸してくれる金融機関はまだまだありますからww(銀行が貸してくれる間は需要が落ちないので値崩れしにくいんです)


とは言え、ここんとこ「高値売却成功話」はネット上でいろいろ氾濫しているのでそれを見た数年前から物件を保有している人は「今が売り時」とばかりに大量にマーケットに供給しています。

当然、そこで競争が起きるわけですから最近の物件は利回りだけが高くても売れない物件は電話反響すらありません。。。(あるのは「ネット掲載可能ですか?」って問い合わせばっかりですw)

幸い、うちで預かってる物件はそこそこ反響があるので粘れば指値なんてほとんど無くても売れちゃうんですが問題なのは「想定利回りの部分を仲介さんがいじって利回りを高く見せてるケース」。。。

都内・平成築・RCで9%くらいで売りに出ているのですがこんな物件を資料請求してよーく見ると、、、どう見ても7%くらいの利回りにかなんねーじゃんって物件が多いです。。(そりゃ想定の賃料で埋まれば9%くらい行くとは思いますけどw)

特に1階が店舗事務所のタイプ。。
住居賃貸ではこんなことありませんがこれらは賃料相場ってものがありませんから「タダでも借りたくない」ってケースが存在します。

それを近隣のデーターがなにかで賃料相場を調べて(しかも成約事例じゃない方w)利回り計算しちゃうととんでもない賃料で渋々入居させちゃうなんてことが起きます。

それでも賃料をちゃんと払ってくれればいいですがそもそもそんなところに出店しようとするくらい商売のセンスが無い人が借りるわけですから滞納問題に発展するのもそう時間は掛かりません。

話を戻しますが、
最近起きてる売り物件のダブつきはただちに物件価格の大暴落に繋がるものではありませんが、、昨年の今頃より不動産マーケットは間違いなく変化してますからここしばらくは無理に買うことなく市場を静観していた方が良さそうです。

ただ、区分マンションの価格は今年に入ってからそこそこ暴騰しています。(新築、中古問わず)
実需で区分を買うって人は消費税が上がる来年4月を見据えて今年後半に買うと相当高値掴みになっちゃう可能性が高いですからホント、ご注意ください。

ちなみに個人で売り出してる区分マンションは消費税が掛からないことが多いですから消費税が10%に上がるからという駆け込み需要とは無関係なはず。。(まるっきり無関係ってこともありませんがw)

夏を過ぎたころくらいからマスコミが騒ぎ始めて買いたい人が意識し始めてだんだんブームになるって構図は同じですのでそういう話の躍らされることなく冷静に対処していただければと。。。

そんなわけで今週も3回更新にチャレンジです。。(♪出来るーかな、出来るーかなw)


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さてさてほほーなんじゃんw

COMMENT

No title

>今週も3回更新にチャレンジ

お!嬉しいですね^0^
6時チェックする楽しみが復活~

No title

絶対に降りないと思ってた、雨漏りの修繕。
保険で直せちゃったんで、
このノウハウを商材にして売ろうと思うんですけど
どこで売ったらいいですかね?

楽天かなww

あ、今日の話はなんでしたっけ?
のっぽさんは今どこに??  でした?

No title

>ここしばらくは無理に買うことなく市場を静観していた方が良さそうです

結果的にそうなってしまっているのが悲しい。(T_T)

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

No title

ずーっと静観しっぱなしで買えない私がここにおります。
週3更新、楽しみにしてます。

No title

戸建屋さんは良い事聞きました。

それにしても私の近所ではまだ便乗値上げだらけのようです。ww

No title

 更新楽しみにしていました。でもたしかに消費税10%に上がる前後でまたひと騒動ありそうですよね。狼閣下はそこにむけて仕込みに入っているんですか?

 オリンピックの2020年までにもう一波乱あるんですかね....。

状況を静観ですね。。。でも、目は磨かないといけないので、物件まわりは引き続き行うようにします。

初コメ失礼します♪

最近…踏んだり蹴ったりの日々を過ごしてる私です…(汗)

ボキャブラリーなくて申し訳ないんですけど
狼旅団@地下潜伏中さんのブログ良いですよね。
読ませてもらって肩の力が少し抜けた気がします\(^○^)/

だからもっとお話させてもらえたらなって(o^∇^o)
そしたら心の奥で凝り固まったものが解れる気がして!

狼旅団@地下潜伏中さんに私の悩みを少しでも聞いてもらえたらすごくありがたいです。
ちょっとした感想でも大丈夫ですから♪

このままコメントで相談というのもあれなので直接お話しさせて欲しいです。
嫌だったり迷惑ならこのコメントは消してしまってください。

突然すみませんでした。
連絡もらえるの待ってます(人´∀`)

No title

収益物件は、特殊な例を除き、経費控除前の利回り15%以上でないと、95%地獄行きですから、利回りが7%が9%などどいうのは、全員地獄行きなのでその差は無意味な気がします。

最近の競売物件は(関東田舎部の物件)不動産屋価格より20%以上高く買う大馬鹿勢ぞろいの市場なので、PDF資料見るだけで、何もする気にはなれませんね。
でも裁判所もの特有の工場抵当物件、院長が死んだ開業医院物件、ペントハウスにオーナーの豪華自宅付ビルとか、普通の市場では見られない不可思議な物件があり、面白いので読み物よしての価値は高いです。

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