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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ライオンとハイエナの関係

こんにちは。

さかのぼる事〇年前。ワタクシ駆け出しの頃は賃貸の仲介ばかりやってました。

港区の会社だったのでその周辺のエリアは住居でも坪15000円くらいする賃貸住宅。数は多くありませんが時として一度の仲介で手数料が100万とかいただけた事例もありました。(古きよきおもひで)

そのころに散々金持ちレジ(リビング30畳とかお風呂が4つ付いてる部屋とか・・)を見てきたのでビフォーアフターでウドちゃんがやってるコーナーを見てもビビらないくらい免疫は付いてます。。(リビングのカーペットが恐ろしく深くてくるぶしくらいまで埋りそうなやつも経験ありますw)


そんな賃貸をやってた頃の一番の思い出というか恒例の行事がありました。

朝一で会社に来たFAXを片付ける。。。これです。

賃貸の客付け業者の元には朝になると膨大な賃貸物件の在庫のFAXが流れてきます。
当時はまだFAXが主流でしたのでFAXの受信トレイからはみ出すとかのレベルではなくトレイのプラスチックのカバーを外して下にダンボールの箱を用意してそれで受けないと大変なことになっちゃうくらいのボリュームで送られてきました。。(大体前日の22時くらいから始まりもう朝まで断続的にダラダラ・・ずーっと受信しっ放しです)

あれは夜中にPM会社が自動送信で一斉にドーーーー!っと送ってくるので拒むことは出来ません。(あの紙代はいくら掛かるのか送る側もすこし考えていただきたいと思ったものです)

数えたことはありませんが一日に数千件が来てたと思います。。。ホントは毎日ファイリングするべきものなのですがそんなことまじめにやってたら仕事するスペースが無くなりますw。しょうもない物件リストはゴミ袋に直行です


この作業がもう面倒で面倒で仕方なかったです。。。。もう毎日毎日、、飽きもしないでよーく送ってくるもんだなと。。。


実はこれ、毎日来る在庫物件情報ってあまり内容は変わらないんです。。

送る側はいつも同じ用紙のフォーマット。

在庫だったものが成約するか貸止めになると「済マーク」や「申し込み」または「商談中」なんて書かれていて消えていき残った部屋が無印になっているというものがそのまま送られてくるという展開が多かった記憶があります。

港区などのやたら物件の多いエリアですと大手のPM会社は扱う物件数が非常に膨大です。

いちいち物件単位で「物件確認(通称:ブツ確)」なんて電話対応してくれません。(たまに電話で確認してましたが大体ゾンザイに扱われます。きっと電話口の向こうは戦場だったんじゃないでしょうか・・)

毎日毎日見ているとほとんどの物件を覚えてしまうのでFAX見なくても「まだこれ決まっていないよな」って判断できました。

その中でもやっぱり決まりにくい物件って傾向があります。家賃だったり間取りだったり場所だったり・・。

逆に人気物件は空きが出たと判明したら・・・担当者ベースで取り合いです。。(そういう人気物件はいちいちレインズには載りません。瞬間的に成約して消えます)

なので出来る賃貸の営業はとにかく朝会社に来るのが早い。。。w

何をするかと思ったら朝イチで人気物件の空きが出てないかチェック。見つけたらFAXの原紙ごとさらっていきますw。時間ギリギリに出社してくるヤツはいつまで経っても人気物件にはありつけません。

ライオンとハイエナの関係です。。。焼肉定食弱肉強食)

そうなるとライオンに勝とうとだんだんハイエナ社員の出社時間が早くなります。

始業は賃貸の場合だいたい10時くらいからなのですがそれが9時になり8時半になり・・いつの間にか7時には会社に来てるというヤツも出始めましたw。(出社時間はあくまでも10時なので強制されていない自主出勤です。)

しまいに築地の市場みたいに朝の4時とかに来るヤツが現れるんじゃないかと危惧した会社側は朝の出社時間を制限します。強制的に大体9時半くらいに出社時間が戻されます。

しかし相手はライオンとハイエナです。皆さんそれぞれ知恵を絞ります。。

だって猛獣は昼間に狩りはしません。だいたい深夜と相場は決まってます。。

そうなると今度は夜何時になっても帰ろうとしなくなります。。終電が無くなるギリギリまで会社に残ってます。

皆さんブツ元から来るお宝FAXを待ってます。。。

そうなると今度は生活サイクルが変わります。

出勤はお昼。。。午後案内。。帰ってきて夕方追客。。。晩飯で外出。。。戻ってきてFAXをチェック。。。帰宅。。。お昼(以下ループ)。。だんだんロクデナシになってきます。。

フレックスタイムでもないのに勝手に出勤時間が変わってしまうのですが数字があがればなんでも許されるこの業界。。やがて会社の始業時間は11時30分になってしまいましたww。(定刻はあくまでも10時ですってw)

賃貸やってて思ったのですが不動産屋が夜遅くまで仕事してるのはこれが原因ではないかと。。。


仲介はいつも言いますが手数料商売。。どうせなら一度にガツっと稼げる物件が好きです。

またダラダラ案内で時間を費やすのを嫌います。出来れば一件案内してズバッと決めたいもの。。。稼げない物件に用はありません。不動産屋は草食系ではとても勤まりません。。

だんだん効率よく楽して稼ごうということになります。前に書きましたが「決めブツ」を自分で設定してそれにお客さんを誘導して簡単に決めさせるやり方がまず一番です。。

決めブツはやはり人気のある物件を設定するケースが多いです。(あとは見入りが大きい物件)


逆に辛くなってくるのがせっかく自社で委任された自社物件(通称:元付け物件)。

この中でもお付き合いなどでいきががり上、受けてしまった物件。。これは悲しい迫害を受けます。

どうなるかというと自社で受けている貸主直物件(元付け物件)は自社のお客さんでハマル人がいないとわかると一転して客付け業者さんに出しちゃいます。(物件に対してレインズを見た客付け業者が「ブツ確」してくる構図です。)

こういう循環になるとせっかくのオーナー直物件と言えどもさらしモノ物件と化します。。

当然、レインズ見た客付け業者からの電話もゾンザイに扱い始めます。

客付け「物件確認お願いします」

元付け「どうぞ」

客付け「〇〇(住所)の8万円の・・・(まだ最後まで言ってな

元「あります」ガチャン


客付け業者は物件確認こそしてきますが案内にでもならない限り再び電話してくることはありません。

それを元付けは熟知しているのでこんなゾンザイな対応になってしまうのです。

すべての業者さんがこうだとは言いませんが体質的にこういう雰囲気の会社はまだ存在します。



話は変わりますがよく不動産投資の指南書にはこう書いてあります。

「マメに仲介業者に自分の物件をアピールするために担当者に連絡を取り空室が出たら直ちにお知らせして客付けして貰いましょう。。いいですか。。PRは数です。少しでも多くの人に見てもらう努力が必要です。だからアナタの物件を今まで知りえたすべての業者さんにメールなりFAXしましょう」・・・と。


今日は大家さんと仲介会社の考え方の違いをちょっと辛口に書いて見ました。。。


ん?なんで今日はいつもと違ってシリアスなネタなの?とお思いのアナタ。。。
これには深ーい理由があるんです。。今日うっかり銀行の方にこのブログの存在を得意げにしゃべってしまいました。。。
たぶんあとでここをチェックしに来るでしょう。。。そんなときに昨日、一昨日のネタはいくらなんでも書けません。。。
「そりゃそうだ、そりゃ仕方ないね」とご賛同いただける方は是非。。。
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あーいうネタを楽しみにしてんだからなにを今さらwと言う方はこちらです。
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COMMENT

カーペット地獄

   わくわくリッチです。雪が降っています。

 もう2週間すれば、大みそか。

 紅白歌合戦が終われば、「行く年来る年」
そして「行く年来る年」と言えば、辛気臭いナレーションで、全国のブツ確(仏閣)が映し出されます。

 さて、くるぶしが埋まるぐらいのカーペット、ステキです。
そのうち、アタマはおろか身体まで埋まって出て来られなくなる流砂のようなアリ地獄のようなカーペットも出てくるかも知れませんね(^^;)

 しかし、FAXの件、スゴイですね。
量の半端じゃなさもスゴイですが、それに合わせたフレキシブル(笑)な出勤時間、ステキです♪

 出勤時間というルールより、数字があれば何でもアリのバーリトゥードな業界、アスリートの世界に似て、金メダルを取れば、教え子の(略)

 築地の市場から不夜城まで。今だと、会社宛てのメールを自宅やアイフォン・アイパッドへ自動転送してそうですね(^^;)

 私のような場末の小さな大家ちゃんに出来るのは、さらしモノ物件やあて馬物件にならぬよう、「あの物件なら決まるな!」と認知される物件にするためのアレコレか、タンボをこれでもか!ってところでしょうか?

 ところで、銀行さんがこのブログの人気度を見て、無担保無保証催促無しのある時返しで30億ぐらいなら、電車を待っている3分間でも即融資してくれると良いですね(ハート)

 いつかのネタに、こんな大家はイヤだとか、こんな物件はイヤだ編もお願いします。

 あ、一種ってコレ↓で良いですか?

 www.dreamgate.co.jp/tabid/254/PageContentID/400/Default.aspx

 あと、ドカンと手数料が儲かる物件狙いではなく、少額の手数料だけどキメ物を高速回転・ハナ○○回転させて、薄利多売的に成績を上げる営業マンって居ないんでしょうか?(これも草食系?)

 もはやこのブログを読むのが生き甲斐になって来ました(^^;)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/ 

狼さんにもこんな時代があったとは!

当然ライオンさんの方だったんでしょうけど、、、

電話切るところファミレスで一人笑っちゃいましたよ。(^_^)

No title

購入検討時、
物件の良し悪しを見分けるのに
「この物件管理したいですか?」と聞いたら

売買手数料も取れるし
多少入居が悪くても管理費他入るしで

悪く言う不動産屋さんはほとんどいないんでしょう。

ネット大家さんの中で有名な会社も
遠隔地を売って、さらに管理まで取ろうとしてますし
そこで無駄金払うくらいなら
集金代行・クレーム代行頼んで自主管理
その分広告料を大盤振る舞いした方がましな気がします。

購入者が聞く耳持たなければ別ですが
手数料ありきの会社はちょっと苦手です。

お腹の子と、仲介した収益物件の責任は持ってくれそうな
狼さんに管理お任せしたいですね~

Re: カーペット地獄

わくわくリッチさん

こんばんは。

今日はエライ雪らしいですね。

その空気がこちらまで飛んできて、いやーこちらも寒いです。。。

一種計算はそうで合ってます(よく見てませんがわくわくさんが間違えるはずが無いとノーチェックですw)

>  あと、ドカンと手数料が儲かる物件狙いではなく、少額の手数料だけどキメ物を高速回転・ハナ○○回転させて、薄利多売的に成績を上げる営業マンって居ないんでしょうか?(これも草食系?)

いるじゃないですか。。。目の前に。。。ワタクシはせっかくの合コンにも拘らず手ぶらで帰ってくる痛恨の草食ヤロウですが・・なにか?(その草食系じゃないと突っ込まないでww)

あと関係ないですがくるぶしカーペットに大の字で寝ると人型が出来ます。そこにシリコン流し込むと人形が出来ます。



Re: タイトルなし

remさん

こんばんは。

不動産の入り口は管理からと言いますが、それと賃貸やって→売買というのが正統派らしいですw。

一応ワタクシ正常進化型なのでこの流れできました。(唯一の自慢w)

今でも時々賃貸やってますよ。(自分の売った物件のみですが)

え?他社物件ですか?若い賃貸にタメ口聞かれるとむかつくのでほとんどやりません。。。w

Re: No title

ぼ〜やさん

こんばんは。

> 購入検討時、
> 物件の良し悪しを見分けるのに
> 「この物件管理したいですか?」と聞いたら

これよく聞かれますね。。

ワタクシは自分が管理しやすそうな物件は売りますが管理がめんどくさそうなのはあまり売りたくありません。

実際に売る時、管理を頼まれたら嫌とは言えなくなっちゃいますからw。

あと遠隔地も管理できません。(地元業者にやらせてサヤを抜くならで可能ですが)

お腹の子の面倒は見れるか不明ですがwたぶん大丈夫でしょう。。なんとかなります。。





精鋭派ですね。

 鳥です。


 拍手 クリックしました。


 おもしろいです。

 都会の現状・・・。

 精鋭派ですね。

 

No title

非公開コメント ってもしかしてブログにはのってこない?
ちゃんとのってないと思って何度も投稿しちゃいました
スイマセン・・・

キメブツと見せブツの格差が激しいと言う事は
実はインターネットで相場を想定するのはリスキーなんでしょうか?

HOME'Sのデータと実際のデータも結構乖離がありますし
どういう感じで相場観を養うのがベターなんでしょう

Re: 精鋭派ですね。

鳥さん

おはようございます。

賃貸はどこでも似たようなものらしいです。。

売買より賃貸の方が社内の人間関係は殺伐としてますというのがワタクシの持論ですw。

ていうか鳥さん最近姿を見かけませんでしたがまた人知れず何か買ってたんじゃないですか?w

Re: No title

フジカケさん

おはようございます。

非公開コメントはブログ上に出ないように設定してます。載ってなくてもこちらで見れるので大丈夫です。
ブログ右側にメールフォームもあるのでそちらの方が確実に反映されますのでよければそちらもご利用ください。

さて
> キメブツと見せブツの格差が激しいと言う事は
> 実はインターネットで相場を想定するのはリスキーなんでしょうか?
>
ですが、これの格差はネット上ではわからない類のものなんです。
物件の持つそれぞれ「特有の何か」なのでこればっかりは経験がモノをいいます。
賃貸物件なら賃料・部屋の間取り・立地条件・・・などトータルで競争力があるかないかで判断してます。

ネット上の部屋の図面だけで判断しろと言ってもそれは無理です。。(不動産屋も都合の悪い事は図面に書きたがらないですし)

> HOME'Sのデータと実際のデータも結構乖離がありますし
> どういう感じで相場観を養うのがベターなんでしょう

簡単な方法としてこれは賃貸物件でも売買物件でもすべて「自分が借りる(買うなら)」という一定の目線をものさしにするといいと思います。

たとえば都内なら新宿に通勤する事を前提に部屋を借りる(家を買う)という設定を作り「どこまでなら通勤圏か」を検討してその中で一番自分の理想なのかがわかればそれが一番いい物件です。そこから第二候補、第三候補と出しているとその積み重ねが相場になります。

これを渋谷にしたり品川にするとそのうち都内全部のエリアの相場観が頭に入ってきます。

全部自分の目線なのでその目線で見て高い安いはわかりますし、それがどの程度高いのか安いのかなどで判断しているうちに自然と相場観は身についてきます。ワタクシで大体3ヶ月くらいで身につきました。

これが身につけば不動産屋でメシ食えますw。(こんなことここで書いちゃっていいのか。。悩みますw。)



No title

そーいえば不動産屋さんの店内でご飯食べたことないな~

大昔、月初に積和不動産に行ったら
店頭に寿司桶が積んでありましたけど・・・

投資用新築マンション営業のクロージング
カツ丼が出てきて
「田舎のお母さんの為にも」なんてされたら買っちゃう??

狼さんは看護○の独身寮で
朝ごはんの目玉焼きで目が覚めた人ですからね~

Re: No title

ぼ〜やさん

投資マンション営業って寿司食わせるんですか?ww

ひー、、、恐ろしいクロージングですね。。。

「田舎のおふくろさんが泣いてるからマンション買え」とかいうんだろうなぁ。。

ワタクシも長いこと業界にいますがお客さんに事務所でご飯食わせたことは無いですw。

> 狼さんは看護○の独身寮で
> 朝ごはんの目玉焼きで目が覚めた人ですからね~

いやいやいや・・・ちょっぴり願望はありますが・・。まだここまでいってません。。。

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