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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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レインズ改革w

banner赤ずきん
18時更新と言いつつ現在時刻は18時30分なんですのw

こんにちは。

オジーオズボーンの「クレイジートレイン」と聖飢魔Ⅱの「蝋人形の館」のリフって同じじゃねーのと感じるワタクシです。。(今、社内で一番の話題ですw)

うちの会社でも全国賃貸住宅新聞(略称:ぜんちん)を定期購読しているのですが最近、ワタクシ地方セミナーに行かなくなったので狼の名前が紙面に載ることも無くなりそろそろ定期購読の解約を検討しています。(だってそこ以外で読むとこないんですのw)

今週も特に読むところの無いのでさっさと捨ててしまおうか・・・と思ってたら気になる記事を発見。。

「レインズ改革で物件の囲い込み防止」なる記事。。。。

自民党が先週まとめた中古住宅活性案の提言で出たそうなのですが、要するに仲介業者がひとつの物件を囲い込んで仲介手数料を両手で巻き上げるってやつに罰則規定とレインズへの登録ルールを改正する規則を設けるって案です。

我々仲介もこれら「両手仲介しかしねーよw」って業者に物件確認すると「あ、その物件はすでにお話入ってます」とか「契約予定です」などどこっちがこの仲介が登録した瞬間を見計らって電話しているのにも関わらず明らかに物件を囲い込んでなにがなんでも両手仲介に持ち込もうとするやつに出くわします。

そういや民主党政権時代にも「両手仲介を禁止にしよう」という声が上がりましたが某業界団体の圧力で結局話だけで終わってしまい、今度は自民党がこの話を蒸し返して実現出来るのかと聞かれるとワタクシ、ちょっと疑問です。。(だってこの某業界団体は選挙の時の票田ですからw)

とは言え、この囲い込み。。
今では一部の大手仲介さんくらいしかやってないので(さらに言わせていただくと両手なんて生易しいもんではなく売り買い2回仲介に入る両手の往復ビンタまでやるツワモノもいるくらいですw)今から規制しても遅きにナントカです。

ここでちょっとした豆知識ですが
自分が物件を購入する場合、両手仲介でやる業者を狙い、自分が物件を売る場合、片手仲介でやる業者を狙うってご存知ですか?

実は仲介さんって両手手数料の時は「両手の状態で契約に持ち込みたい」ってことで買主寄りになりがちなんです。。(ワタクシのセミナーで「客付け業者なんかすっ飛ばせ!」と言ってるのはこれが理由の一つです)

逆に自分の物件を売る場合は片手仲介でやる業者に頼まないと・・・もうおわかりですね?

全てのパターンがそうだとは言い切りませんが基本的な考え方でいくとほぼこの方程式が当てはまりますので物件を売り買いする際にはご参考ください。


さて、それともう一つ自民党が提言でまとめようとしていることで
築20年クラスの木造戸建てを一律ゼロ評価しない「建物評価ルールの改善」と「金融機関での担保評価ルールの改善」というものがあります。

これは昨今問題になってる空き家対策の一環でやろうとしているのではないかと思いますが、そもそも日本の木造家屋はそこまでそんな20年先のことまで考えて建てている物件なんて少ないのが現状です。(特に建売り住宅なんてそこまで耐えられるわけねーd、、、、ふんがふんが。。。。)

参考までに我々業者が築古中古戸建を再販しようとしないのは「築20年も経った木造住宅なんて瑕疵担保考えたらおっかなくて売れねーよwww」ってのが本音の部分。。

最近はリフォーム技術も向上しているので出来なくはない話ですが、我々宅建業者から見ればそんな物件を買い取ろうとしたら基本的に更地再販を考えます。(ホームインスペクションなんて時間と金掛けていちいちやってらんねーしw)

なんて書き方すると「古家再生して空き家を減らそうって思ってんのに何言ってんだ、てめーは!!!」と怒られそうですがそもそも日本の風土と資質を考えると我々の世代では時間的に無理があります。(こんな風潮になるのっておそらく20年~30年後くらいじゃないかと)

アメリカはいざ知らず、ほかの外国の古家って石とかで出来ている無機物であって日本の木造住宅は有機物で出来てます。無機物であれば100年でも200年でも持ちますから設備とちょっとした更新工事で何度でも再利用出来ますが元々日本の建築基準が出来たのはここ70年程度。。。

しかも戦後の住宅不足で質より量な政策で建てられた家屋が多いですから根本的な部分で無理があります。また木造以外の建物についても建て替え可能にするには区分であれば居住者の大多数の同意が必要です。

そろそろ築50年超えの非木造建物が出始めているのでこれを壊さずに外国のように再利用って手法もありかと思いますがいかんせん当時の建築技術も質より量で建てられてますからこっちも結局はスクラップビルドじゃないとダメです。

それも昨今の技術革新によって可能になったとしても最後に立ちはだかるのは政党の支持母体である某政治団体。。(うちみたいな会社にも「反対署名しろ」と回覧板が回ってきますw

また新築が売れなくなると家電の買い替え需要が落ちるので内需拡大したい国の政策も絡み結局はこの話、今の世代では出来るわけないじゃんって結論に達します。

あまり政治的な発言をブログでは書かないワタクシですが今回の提言。。
個人的には「古い家を再生して賃貸に出したい」って人が多い不動産投資マーケットを考えると是非とも実現して欲しいのですが、、、。。。

あ、そうか。。
担保評価が変われば今より築古戸建の融資に有利じゃんw


と言うことで
ここだけは早期実現を願うワタクシでございます。。。(ポジショントーク)



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今日のネタはいつになく敵が増えそうなネタなんじゃんw

COMMENT

No title

有機物の3階建ては、10年くらいすると5階建てに育つって聞きかじりましたが、ホントですか?

No title

ソニー不動産が真っ向からアンチ両手仲介戦略を打ち出して宣伝までしてますし、業界全体の動きに変化がでる可能性が微レ存・・・?

No title

両手仲介往復ビンタは、区分マンション販売業者もよくやってるよ〜。
まあ、自分のところのお客同士で回していれば出口もあるし、買ったほうもそれなりかも。
でももっとすごいのは、売ったマンションを自社買取、あるいはグループ会社で買取して、それを自社が仲介して再販。利益抜きまくりですね。

No title

担保評価も色々変化しているようですw
耐用年数超えでも融資有ですからねぇ
CF重視の方には良いのかもしれませんが、出口ってあるのでしょうかね!

昨日、一昨日と売地を探しててレインズを探し回ってたのですが、三井のリハウスの物件は7件確認して全てお話中でした‥

しかも四街道市という田舎でリハウスさんは凄い人気なんですね(3ヶ月後全てレインズに載ってなければいいですけどw)

常にお話が入ってて羨ましいっすわww

今後リノベーション、再活用の話が進むといいですよね。築古物件も所有してるので、その流れが強くなるのは助かりますね。

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