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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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3月の賃貸戦線。。。


ドラギとは違うのだよ、ドラギとは、、ですのw

こんにちは。

3月も中盤に入り大家業をいそしんでおられる方に於かれましてはぼちぼち年に一度の苦行である「確定申告」も終わり一息ついている頃なんじゃないかと思います。(あ、そうそう、、3月末には狼旅団税の納期があるのでお忘れなくw)

我々の業界も3月の中盤を過ぎると3月分の決済予定がほぼ決まるのでここ最近は案外、まったりした日々を送ってます。

しかし賃貸仲介の業界は今がまさに正念場。。
頻繁に掛かって来る物件確認電話にも「怨念」めいた雰囲気があり「まだご紹介可能でしょうか?」という願い空しく、ワタクシが「あぁ、あの物件は決まりましたよ」と返事をするたびに「恐怖新聞」のワンシーンを思い起こします。。


いや、、だから、、決まったもんは決まったんだってw

さて、
そんな3月の賃貸戦線。。

3月末の繁忙期を逃してしまいそうな大家さんも多いんじゃないかと思いますが、昨今は4月に入っても結構申し込みが入るらしく「ぎゃー!時期を逃したー!!」と不用意に賃料を下げなくても埋まるそうです。

特に新婚向け物件は
5月から7月の方が申し込みが入りやすいので(だってくそ忙しい3月に結婚式挙げる人より春から夏の方が多いでしょ)決して「繁忙期を逃してしまった」なんて落ち込まずに平然と今の賃料で募集していた方が得策だと思います。

あと3月までの繁忙期を逃したと急に慌てて「広告料」をマシマシにして募集をしている人がたまにいます。

前にも書きましたが仲介によっては「広告料収入」目当てでAD付き物件をゴリ押ししていると上司から「てめー!そんな不人気物件を客にぶつけて客がつぶれたらどーすんだよ!!」と灰皿でぶん殴られる仲介がいると言う事実を少しは考慮していただけると幸いですw。

また、地域差はありますが、こと都内の仲介さんはAD付きの仲介物件に対して「なにか訳があって広告料付けねーと埋まらねーんだろうな」と思ってるフシがあるので単にADを盛るのではなく「フリーレント期間」を付けるとか仲介の個人的収入になるような取り計らいを考えてあげた方がよろしいかと。。。

あと、大家さんで「どう考えても独身男性(しかも低収入属性)」にしか貸せないような部屋にウエルカムボードだの内見セットだの部屋の説明文POPなどをせっせと置いてる方がいらっしいます。

たしかにその作戦、間違いだとは言いませんが彼らは賃料の安さを見て申し込んで来ているので効果は非常に薄いです。(徹底的に掃除して清潔感ある部屋にしておくだけでOKです)

適材適所と言いますか、賃貸物件ってのは貸すターゲットをよく考えて作戦建てないと単なる空回りで終わってしまうことが多いので「この物件にはどんな人種が入居するのかな?」と常に考えておかないといけません。また物件は年々劣化しますのでその都度「少し年数も経ったし今度はどんな人種が入るかな?」というのも考えておかないと気が付いたら賃貸ターゲットが変わってたなんてことになるやもしれません。。

事実、うちのレジですが5年目に入り若干、入居者特性に変化が見られるようになりました。

当初はDINKS向けレジと言うことで企画していたのでそれにあわせた募集戦略をとってました。(最寄り駅の賃貸か客を引くのではなく他の高い家賃層の駅の客を引っ張る戦術など)

しかし昨今の申し込みを見るとやたら独身女性の申し込みが増えてるんです。(特に30代後半~40代前半の方が多いです)

なんでこんな変化が起きたのかいろいろ考えてもさっぱりわからないのですが需要の変化が起きているのは事実なのでこちらも戦略を変更しないといけません。

想像するにこの世代の女子の所得が上がったのと晩婚化が影響しているのではないかと女性ウケしそうな収納を増やしたり水回りをもう少し女子が好みそうなものに変更するなどして柔軟に対応しようと思いますが、この流れがまたどう変わるかわかりません。

建物の劣化と並行して見えないスピードで賃貸需要も変化しているのでこういう視点を常に頭に入れておかないと「いつの間にか広告費マシマシにしないと埋まらない物件」として仲介さんから敬遠される物件に成長してしまう可能性があります。

「新築の頃は何もしなくても埋まってた物件」が気が付いたら「回りのライバル物件にも劣る物件に成り下がってた」なんてことが無いように気を付けたいところです。。

この進行スピードは目に見えないスピードで進行しますのでホント、、ご注意ください。。


最後になりますがそんなAD重視な仲介さんか(要するに金がすべてな不動産屋w)かリピート客を大事にする仲介さんかを見分ける術を少々伝授します。

一般的には貸したあともちゃんと賃借人さんのフォローをしてくれる仲介さんってのが大前提なのですがこれは貸してからでないとわかりません。

そこの時点まで気が付かないと変な仲介さんと契約を交わしてしまい後々、賃借人とのトラブルになる可能性が高くなるのでワタクシは契約段階で重説を巡り付帯設備まで細かく言及してくる仲介さんを「いい仲介さん」と見ています。

客付け仲介さんによっては「契約が終わってしまったらあとは管理会社に全部お任せ」なんて無責任な仲介さんもいます。これ系の仲介さんはどちらかと言うと売り上げ重視な仲介さんなので仕事も適当ですw。

物件の客付けを依頼する段階でも物件について細かく質問してくる仲介さんは後々のトラブルが起きないようにいい仕事をする傾向が強いのでこういう仲介さんを見つけたらどんな手段を使ってでも客付けをお願いしてください。(こういう仲介さんにこそ最大限の便宜を図ってあげてください)

仲介と言うのはそこまでやって対価を得る仕事ですので決して「契約が終わったらもう知らねーよww」なんて言いそうな仲介さんとは付き合っちゃいけませんw。

不動産のトラブルの7割はこの選定を間違えてしまって起こるものです。

不動産屋だからどこの業者もプロだと思うのは早計ですし大手だから安心というのも最近は少々怪しくなってます。(とは言え大手はリーガルチェックがしっかりしているので比較的安心ですけど)

不動産業者はこの世に数えきれないほどいますのでここを押さえておくだけで最初のトラブルを未然に防ぐことが出来るってこと、ぜひ覚えておいてください。


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とオチも無いまま終わるんじゃんw

COMMENT

No title

うちも20-30平米の貸家がメインですが、30過ぎの単身女子がよく入ります。
こういう傾向は子供の数に影響が大きいと思いますが、家主にはなにもできませんね。

No title


本当ですね
入れてしまったら
後は面倒見てくれない仲介さんは
避けたいです

それには
良く話しをする事ですね

話をしていれば
段々素性がわかって来ます

宅建の資格とったところで
現場で起こっている事は
数を踏まないとわからない事が一杯です

管理会社も
全部面倒見てくれると思ったら大間違い
ある程度は督促とか
注意はしてくれますが
一通りの事をして駄目だったら
大家が直接対峙しないといけません

管理会社の契約書などを良く読んで
理解していないと
とんでもない事になります

No title

「いい仲介」さんが増えることが業界全体を考ればいいことだと思うのですが、、、

そうはならない理由の1つに、「いい入居者」ばかりでは無いこともあるのでは?と思う今日この頃。
賃貸でもババ抜きはあるんだと、身に染みて感じてます

いろいろ考えさせられました

広告料

昨年は試しに1ヶ月余分に出して、賃料を2000円程高め設定に
してみましたが中々決まりませんでした。

今年はそれを辞めて賃料2000円下げたらすぐ決まりました。
広告料ってやったからといって効果があるわけではないのですな・・・

部屋決め

広告料は大切だと思いますが、成約にまでのストーリーも大切です。
仲介さんが、現地から他かけてくる電話交渉、大家さんに繋がって無いことありますよ~。
パフォーマンスも大切!
属性がいいなら、千円位の値引きは、軽くありです。

No title

狼さんこんにちは。いつもこっそりとブログを読み、勉強させて頂いております。突然の書き込み失礼します。

ブログネタとは全く関係ないのですがこんなのを見つけました。

http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65823976.html

超高層マンションの大規模修繕だそうなのですが、やっぱり不動産ってのは一筋縄ではいかないものなのですね。

それではブログの更新楽しみにしておりますので、是非ともお体にはお気を付け下さいまし。

確かに大手の方が、信頼できるなと思います。結局は、人なんだと思いますけどね。

良い仲介。

良い仲介は後の事も見る。と言うのはちと難しいのではないでしょうか?
ある程度仕事出来る仲介は月に20件程契約。毎月。継続的に。
売買ならそこまで件数いかないのでしょうけど。
契約後も面倒見れる仲介は年間240人づつ顧客を増やすのは現実無理ですよね?
契約後の面倒を管理会社に任せて費用を払う。費用が嫌だ。自主管理。でも面倒は仲介面倒見てくれ。見てくれない、ダメな仲介。これだと、良い仲介もいつかダメな仲介呼ばわりされちゃう気がします。

真面目なコメ

同じ様な築古物件が、自分のエリアにはゴマンと溢れ、地主系大家さんが口車に乗せられ、これまた金太郎アメごとく同じ様な新築物件がワンサカ建ってきています(>.<)
築古ワンルームのあちきんとこ、業者様にも、お客様にもメリットを出さないと決まりません。
どんなに建物周りをきれいにし、リフォームを(そこそこ)しても、30年超えてますから^_^;
パワーゲームと割り切り、ADもフリーレントもつけてます。でも、入居審査は厳しいですよー!

今、決まらなければ、3カ月空室と考えれば、AD2も1ヶ月のフリーレントも惜しくありません。
ファミリー物件も、駅近で可愛くないと反応が薄い都内郊外です。
本書けるんでねぇーの?というくらい、空室対策はやってます(T.T)
ちなみに、ウェルカムボードは、個人的にクドいウザいと思いやっていません。
この大家さん、親切と思われ、これで入居が決まるエリアでは無いと。
アチキなら完全に引きます、ウェルカムボードは!!
この先、人口上昇が気持ち見込まれているエリアですが、新築物件の計画には頭悩ましています。
ターゲットと設備の兼ね合い、広さを含め使い勝手やデザイン、この先30年陳腐化しないもの、管理がしやすいものが大切です。
条例に沢山阻まれ大変です!
出来上がったら、大好きな狼さんにジャッジしてもらいたい感じです(#^_^#)

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