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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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当社比30%減。。。。

banner赤ずきん
新戦力君に怯える毎日なんですのw

こんにちは。

さて、本日は3月10日。。

この日はワタクシがブログを書くきっかけにもなったうちのレジの竣工日なのですが

思い起こせば4年前の今日、完成物件の引き渡しを受けその翌日にあの大地震に襲われいきなり震度6クラスの耐震テストをやる羽目になったのもこの物件です。

新築時は完成前の時点でほとんどの部屋が埋まるほど人気物件でしたが、さすがに4年も経つと仲介さんの扱いも変わるのか「いつまでも新築気分な家賃設定で募集してると埋まんなくなりますよw」と遠まわしに客付けを拒まれる存在になり始めてますw

そりゃそうです。
4年も経てば建物もちょっとずつ古く見え始めるし近隣にも似たようなレジが建ち始め(しかも家賃は向こうの方が安かったりw)当時の競争力からすると当社比30%減って様相ですもんwww

新築当時、近隣仲介に「そんな間取りじゃ埋まらねーよw」とか「そんな賃料で募集するならお断り」だの散々、バカにされた1LDKのDINKS規格も今では企画ごとパクられてしまう有様で、どこの近隣仲介を回っても「人気のDINKS仕様!!」なんて広告出されちゃ、当時の優位性なんて遠い昔の話。

こんなこと言いたくありませんが、、
たった4年でこのザマですからよくある規格モノの建売り系新築アパートを買った人の末路なんざ容易に想像つきます。

そんなわけで4年経過物件と新築物件じゃとても勝負にならないのでそろそろこちらも対策を打たないといけない時期です。

かと言って内装に手を加えるのは時期尚早。。(そういう費用はもう少し経ってからじゃないと投資になりません)

そこで今までは適当に客付け業者に「一般媒介」で出してやつを宅建業者の特権である「貸主」を媒介時に前面に出す戦略に切り替えたいと考えてます。

この「貸主作戦」。。
我々業者は自ら貸主としてレインズに広告が打てるので客付け業者からしたらいきなり手数料マシマシ扱いで(両手仲介が可能ですからきっと張り切ってくれることでしょうw)客付けが出来るので広告料無しでも効果は絶大です。

賃貸契約書を自力で作るのが面倒なのでずっとこの作戦は温存していたのですが幸いにも新戦力君が「なら俺様が作ってやるよ」と言ってくれたので今後は自社客付けで頑張ろうと思ってます。(そう宣言した新戦力君、、「悪いけどこれから北千住に新築見学会&焼肉パーティーに行ってくるからさ」と早い時間に会社をバックれてしまいましたw)

ただあれです。
こうやって自ら貸主になって客付けをやる場合、一つ問題があります。

えぇ、、業者からの物確電話が鳴りやまなくなっちゃうんです。。。。

大体、賃貸業者さんは客付けをネットポータルでやるので「広告掲載」を要求してきます。
こちらとしても早いとこ客付けして欲しいので軽い気持ちでOKを出すと、さぁ大変。。。

ネット広告では成約してしまった物件をいつまでも広告掲載していると「オトリ物件」として扱われてしまうので「まだありますか?」と年がら年中在庫確認のためにブツ元業者に「物件確認」の電話をし続けます。

業者によっては毎朝掛けてくるツワモノもいるので一度広告掲載をOKすると一日に30から40本近くの物確電話に対応する羽目になります。(下手するとこの電話対応だけで一日が終わってしまうこともあるんです)

うちの会社は賃貸専門の会社じゃないのでこの物確ラッシュを喰らうと仕事にならないのですが月末に退去予定の部屋だけは今月中に目途をつけておきたいところ。。とにかく今回だけはこの貸主作戦で切り抜けて日々の業務に戻りたいところです。。。

さて、一般の大家さんがこの「貸主と」してエンド客に広告を出すのは一部を除いて事実上不可能ですが、仲介さんを使っても貸主扱いで出せる広告があります。

それは「貸主代理(通称:代理)」です。

遠隔系の大家さんだと結構この手法を使って募集しているんじゃないかと思いますが、これは業者に客付け依頼する際に代理権限をその仲介さんに与えてしまうやり方です。

物件を預かった業者さんが貸主と同等の扱いで募集活動が出来るので広告を見た客付け業者さんも成約すれば両手扱いになるのでちょっとはやる気を出して客付けしてくれます。

最近は広告費を大量に投入して客付けを頼むケースが一般的になってきましたが都内の賃貸であればまだまだこの代理仲介で客付けしても効果はあります。

ここで代理の説明するとブログが終わらなくなっちゃうので代理についてはそれぞれググっていただきたいですが一般媒介、専任媒介の他にも違う媒介方式があるってくらいは覚えておいても損なことはありません。。



と言うことで今日は貸主、代理の話を非常に簡略化して書いてみました。。
ご参照いただければ幸いです。。


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いつになくクソ真面目なネタなんじゃんw

COMMENT

ただの貸主ですが

物確の電話に追われる繁忙期です。
アベノミクス様々で、入居可能な物件は(1R.1Kがメインにも関わらず)ほぼ、なくなりました!(^^)!
でも、3末の空き予定の多いこと(T.T)
引き続きの法人需要に期待するしかありません。
対策も練らなくてはです。
アルコール摂取量が増えること間違いなし(^-^;)

No title


物確電話で新戦力君がナンパして合コンするって作戦であってますかw?ガーターベルトのエッチなお姉さんが釣れるかもしれませんねww

陳腐化が

4年でもう陳腐化が始まるんですね。
早いよ~(;∀;)

我が家も2年目を迎えて更新して貰えるかどうか、ドキドキです・・・

No title

レインズ露出方式で、2月に決められました。
従来の、一般媒介で3店依頼より、空室期間
がはるかに短く、この方式なかなか好いようです。
レインズに出さない管理会社もあるようなので、
管理会社の優劣にも影響してるんでしょうね。

ところで、マイナンバー来年実施が報道されてますが、未申告の個人、法人がきわめて多い賃貸業界にどういう影響がでるでしょうか。
推定未申告率30から50%といわれ、税務署が調査不能領域であった不動産賃貸の世界に無血革命が起こりますかね??
(市町村の固定資産台帳と税務署の所得調査が
長年にわたりリンクできない状況が継続していた)

No title

>>物確の電話
専用のホームページつくってそこに成約状況だけ載せておくとかどうでしょう?
最初にそこのURLだけ教えておけば後は楽なんじゃないですかね・・・

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