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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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禁断の融資特約

こんにちは。

昨日のブログ記事ですが各方面でいろいろな意味で波紋が広がってしまいました。。。

その波紋は我が家でも。。。w

未確認情報ですがうちの嫁もどうやらブログの中身をこっそり読んでいる模様です。。。(うちの娘談)

まだ嫁からは何も言われていませんが・・・書いてしまったものはもう仕方ありません(開き直り)。。そのときはそのときです。。(昔は接待で仕方なかったんだよって言えばなんとかなりましたが最近はそうはいかなくなりました。。)



それはそうとして昨日の話にさりげなく挿入した画像についてどのコメントを見ても華麗にスルーされたので念のため動画を載せておきます。(先輩:ふくちゃんさん:後輩:ワタクシとダブらせてみるとより臨場感が増します)



(写真のアップが出来るようになったことでこんなことが出来るくらいスキルアップしましたw)



さて話は変わります。今日の本題です。

昨日突然舞い込んできたワタクシ的には今年一番ではないかと思われる物件の話です。

・・正直どうしようか悩んでます。。。えぇ、、それはそれは思い切り悩んでます。。

【スペック】
中野区某所 
西武線某駅徒歩6分
土地280坪
建物480坪 RC4階 平成2年築
ファミリータイプ20戸 車庫15台くらい
積算価格43000万円
売値 37000万円
想定利回り8.3%
(業者対策として不正確なデータにしています)←毎回のお約束ですw

都内でこんなに積算出るのになんでこんな利回りなのか・・?おそらくこの辺の賃料相場が安いからでしょう。
あと平成初期のオーナーズルームが付いてる物件なので高利回りを求めない設計になってるものと思われます。(ワンルームで企画してたらこの物件はこうやって売りにでる運命ではなかったはずです)

他にも多少何かリスクらしきものがあるようですがうちは業者。そんなの気にしません。

資料見た瞬間欲しくなりました。(単に積算が出るからってわけじゃありませんよ。感覚的なトータルです。。トータル)


とはいえやっぱり明るい時間に現地見てからにしようと思い昨日はそこまでにしておきました。


そして本日の午前中、結構真剣に現地調査してきました。そして結論。


・・・これうちで欲しいです。。買いたいです。。(キャッシュがあったら明日買います)


前に中野坂上の物件でチマチマ躊躇してたらあっという間に他の業者にさらわれた苦い経験があるのでこれは速攻でいきたいです。

大急ぎで会社に戻り25年くらいで銀行が貸してくれるならなんとかなるんじゃないかとCF計算してみましたが・・・うーん、、なんとか許容範囲でしょうか。。。

ちょっぴりCF物足りない気がしないでもないですが8年くらい保有してインカムという生き血をすすればちょっとした財産になるんじゃないかと。。たぶん8年後に40000万円とかで売っても平気で売れるような気がします。


しかし不幸なことに現在、2つの銀行に借り換え申請中。。

どちらからも「借り換え稟議が通るか通らないかのこの時期のもうひとつ買うとか欲しいとかわがまま言わんで下さいよ(怒)」ときつく釘を刺されています。。

かといって仲介に出そうにも今回は元付けさんからでなく客付けさんからもらってる手前、ここからさらに「仲介でやってもいいですか?」と言ったらブン殴られる可能性大。(きっと、「おめーと「買い別れ」でやるつもりなんてねーよ」と言いますよね。。わかってます。。そんなこと。)


どこか違う金融機関に話そうにも今から悠長に決算書出すところからはじめたらこんな物件、あっという間に無くなってしまいます。。

でも欲しいものは欲しいんです。。
欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい欲しい・・・トイザラスでプラレール買ってと泣きながらねだるお子様のようです。。

結局、今年は全然いい物件出てこなかったと諦めていましたがなんでこんな最後の最後でしかもこんな最悪の時期に出てくるのか。。。神様はイジワルです。


いろいろ考えましたがとりあえず買い付けは作りました。融資が付くか付かないかはあとで考えます。

でも金額が金額なので禁断の融資特約としておきたいです。だってこの物件3億超えです。。弱小なうちでは違約払えません。。怖いです。。

前にも書きましたが業者の身分で「融資特約」は出したくありません。。(「融資特約だってよ(プ」とハナで笑われるに決まってます)

こういうときどうするか・・・

まず、買付を個人名で書きます。

そして備考欄に「ワタクシ、またはワタクシが指定する法人」と書きます。ついでに時間稼ぎで「もっと資料を開示して」と書いておけばそんなことやってるうちに年が明けちゃいます。。

どうせ1月なんて10日過ぎまで動きやしません。。

非常に付け焼刃的ですが今は年末。年末年始のタイミングだけ使える小技ですw。

これで年末一度物件を止めてしまいまず優先交渉権を確保する。後の話はあとでゆっくり餅でも食いながら考える。。と。

今回の仲介は信託さん。

町場の仲介さんでは通用しませんが銀行系の仲介さんは商談を同時に進行させるのを嫌う傾向があるので巧みに利用します。(時に「策士策に溺れる」ってこともありますw。必ず上手くいくとは限りません。ご了承ください)


よく不動産仲介でお客さんに物件として紹介出来るものと出来ないものがあると書いたことがあります。

これって不動産業者がお客さんに物件として紹介出来ないのは手数料の按分があるからなんです。
買いの手数料別れでもいいという仲介さんが「客付け仲介さん」なら大丈夫なのです最近そういうのはダメという業者さんがいます。

また恐らくワタクシが最初から仲介目的でお願いしたらこの物件はワタクシには出してもらえなかったはずです。

最近、「うちで買うよ」と言ってるのでこういう物件情報がくるようになりました。同じ不動産屋でも買える不動産屋と仲介だけの不動産屋ではこれだけ見ても物件の質と内容が違います。(大手さんは大体元付けになれるのでそんな心配いりませんが。。。)

ちょっとだけこの業界の裏側のお話をしてみました。


で、結局どうすんの?と。。。えぇ先ほど買う前提でこっそり買い付け入れてみました。。

融資特約には何も触れず「諸条件相談」って買いときましたw。とりあえず物件止めます。



そういえば来年またセミナーの講師やるかもしれません。。。
聞きたいという方は是非。。。(話すネタは現在考え中です。)
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COMMENT

GOLDEN EGGSスルーしてすいません<(_ _)> 細かくチェックしているつもりですがココ!っていうポイントははずしてはイカンと肝に銘じます。

  わくわくリッチです。お元気でしょうか?

>その波紋は我が家でも。。。w

 ジョジョですか? ジョジョですか? それも初期の・・・

 リサリサ!?

>「融資特約だってよ(プ」

 プ、プロの世界は厳しいですね。

 もしかして、言葉には出さないまでも、顔に書いてあるか、皮肉を込めて「融資特約かぁ~」と若干上から目線しかも年下みたいな感じですか?

 「諸条件相談」、ナイスです!
年末年始のタイミングだけ使える小技も参考になりますね~♪

 狼さんがオオカミならコワ~くな~い~♪
(でも、リアルにオオカミだったら逃げますけど(^^;))

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: GOLDEN EGGSスルーしてすいません<(_ _)> 細かくチェックしているつもりですがココ!っていうポイントははずしてはイカンと肝に銘じます。

わくわくリッチさん

こんばんは。
>
>  ジョジョですか? ジョジョですか? それも初期の・・・
>
>  リサリサ!?

この辺、すでにわくわくさんのテンションに追いつけなくなってますww。。
もしかしてジョジョの奇妙な冒険あたりでしょうか?・・・高度すぎてワタクシよくわかりません。。。

ちなみに今日現在まだ嫁からは何も言われていませんが晩ご飯のおかずが一品少なくなってます。。

気のせいでしょうか・・・?


> >「融資特約だってよ(プ」

このほかに「一種知らないんですか?(プ」ってのもあります。
あと「日影とか見てないんですか(プ」など結構あちこちでこの(プは使われてますw。

これ、今度のセミナーのネタにしようかな。。。

>  「諸条件相談」、ナイスです!

物件止めるための買い付けではこれ結構有効です。めちゃめちゃぼけた使い方ですが受け取った方は「あーとりあえず買う気なのね」くらいは伝わります。。


こういう小技集なんかも時々書きたいと思います。(役に立つかは不明ですが・・・。)

No title

先輩っす!

「やっぱ俺のやり方、古いか?」

お台場行くぞっ!

日航ホテルのテラスは

露出~

ぷれい?

Re: No title

先輩!

あざーす。。

ていうかマジで嫁が見てるかもしれません。ホテルで露出とか、ちょ、マジカンベンっす。。ww



No title

なんだかわけわかんない展開ですが

アンド

カルトジャム

ということばが浮かびました。


なんだべー?

あはは

たろうさん

おはようございます。

この日記の要点をかいつまむと

神様はイジワルってことです。。

ただそれだけのことなんですが文章で表現したらこんなになってしまいました。

ところでビータリカ届いた頃だと思いますが臭くなかったですかw

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