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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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そろばん勘定。。。

banner赤ずきん
今日で998回目の更新なんですのw

こんにちは。

新年が明けて大体、どこの不動産屋さんも業務を開始したようで昨日くらいから物件確認の電話が頻繁に掛かってくるようになりました。

問い合わせ自体に変化はないのですが、、なんでしょう。、、
客層がちょっと変化してるんじゃないでしょうか?

去年までは融資が通るだの通らないだの系の買付や問い合わせが多かったのですが今年に入っての問い合わせは
「一括現金で買いたいんですけど・・・」系の話が前提なんです。。

想像するに節税対策で収益物件を買いたいって人が多く出現する年度末の3月を見据えた問い合わせではないかと思うのですが、、、いやはや、、3億超えの物件を現金でサクッと買えちゃう人って結構多いんですね。。(きっといい死に方しないでしょうw

そういや去年の今頃も4億超えくらいの収益物件の契約があったんですがこの買い主さん、、
銀行から1億弱しか借入しなかったそうで都銀さんの定番のセリフである「とりあえず手金は物件価格の20%でお願いします」の逆バージョンの「とりあえず融資は物件価格の20%でいいです」なんて言い放ちしかも決まってた銀行以外にも「いや、うちでも融資しますんでもう少し借りてくれませんか?」と懇願されたそうですw。(きっといい死に方しないでしょうw

因みにとあるメガバンクの融資担当の情報ですが、最近の相続対策の定番は未だにタワーマンション(以下タワマン)購入らしいです。

タワマンは基本的に大手のデベしか建てないのでそれなりにブランド力もありなかなか値落ちしないという特性もありモテモテなんですがもう一つ言わせていただくと土地が共同持分なので相続時の税額をかなり抑えることが出来るので相続対策にはうってつけなんだそうです。(ワタクシが同じ立場ならタワマンなんて買わずに借地に新築レジ建てちゃいますけどねw)

ただ、値落ちしないと言ってもタワマンなのに低層階を買うと上の階との価格差で換金時に若干損をするのでこの手の節税対策でタワマンを買うなら出来るだけ景観のいい高層階を買うってところがポイント。

それともう一つ大事なことで「不特定の人が出入り出来ないタイプ」ってのが換金性高いです。
購入時のチェックポイントとして区分分譲された部屋で「法人の本店登記が可能か否か」って部分をチェックして欲しいのですがグレードの低いレジほどこの法人登記がOKなんです。(高グレードのレジほどこの本店登記不可なんです)

法人登記が出来るレジってのはそこに会社を設立して事務所使用する人も出て来てしまいます。
そこで予め管理規約でこの法人登記不可にし、さらにエントランスに出す表札も法人名不可にして不特定の人が自由に出入り出来ないようにすることでマンション全体の風紀が乱れないような環境になり換金時の値落ちが防げるという作戦です。

これから節税目的でタワマンを買うって方はこんなところにも注意していただきたいところですがそれ以外にもエレベーターの数とか(所帯数がやたら多いレジだと朝のゴミ出し時と通勤ラッシュが重なって階段で降りるなんて羽目になりますw)頼みもしないコンシェルジュの存在で(特に24時間常駐タイプw)毎月の管理費がとんでもない金額になるわりに修繕積立金の初期設定額が異様に少ないなんてのも注意が必要です。

さて、そんな相続対策向けのタワマンですが現在のところ、まだそれほど値上がりしていません。(あ、収益物件ほどバカみたいに値上がりしてないって意味ですよw)

恐らくタマ数がそこそこあるからだと思いますが今の円安の状況が続くと外国人の富裕層あたりが激しく狙ってくることも十分予想されます。(事実、こういうタワマンを買い漁っている外国系富裕層もちょっとづつ増えてきてますから)

ただ彼ら外国系の人は日本のことをそれほど詳しくはないので有名な地名のところを狙ってくるはずです。(青山とか赤坂とか銀座あたりでしょうか?)
地名よりもこういう部分でこだわると換金性が高い物件が買える可能性が高いので細かいことですが覚えておいていただけるといつかは使えるネタじゃないかと思います。ぜひご活用ください。

あと築40年超えくらいの分譲レジでもいわゆる「ビンテージレジ」ってのがあります。

このビンテージレジですがなんと築40年超えでありながら新築時の分譲価格以上で取引されてるツワモノ物件があるので立地とかグレードの低いタワマンを買うならこの手のレジを探すってのもアリだと思います。

だってこの手のビンテージレジ、、
新築のタワマン以上に節税効果がありますから。(築古な分、税法上の建物価格なんてめちゃめちゃ安いでしょw)

なんてネタ書きつつ「これで相続系のお客さんの相談がたくさん来ねーかな」と微妙なそろばん勘定するワタクシですw。(ほら、社員が増えたからこういう売買もやらないといけないんですよw)



え?

この程度の知識でなに言ってんだよって?

そんなツレナイこと言ってるといい死に方しませんよwww


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新戦力君の素性が微妙にバレ掛かっているんじゃんw

COMMENT

No title

いい死に方は求めていません。
死んじゃったら終わりだし。
「納税のための資金繰り」より「節税対策」したいです。

法人の本店登記

法人設立時に本店登記をどうするか悩みました。
ちゃんとした所はガードが固いですね。
あと、一棟目建てた業者から声がかからなくなりました。
この記事のように、相続対策客に物件持っていかれている模様です・・・

マンションのグレード感

イマイチこの見立て方が良くわかってないです。^^;
投資用は小豆色だったり黄土色だったり、グレードとか
言ってる場合じゃない感じのが多い気が・・・

自己使用のを買う時にはそういうところも気にして
見てみます。

No title

安っすーい、ビンテージレジ欲しいです。

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