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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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追証発生!!w

banner赤ずきん

こんにちは。

昨日のブログで「ワタクシ、コンサルはやらないよ」と書いておきながらあれですが、、
今日は午後からとあるお客さんのコンサル業務に出掛けてきましたw(取引のあるお客さんは断れませんからw)

コンサルと言っても相談内容は「どの物件をどのタイミングで売却すると一番得なのか?」だったのでとりたてて面倒な話にもならず終わったのですが帰る間際になってこのお客さんに「ついでだからこの人の物件の相談に乗ってあげてくれない?」ともう一人座ってた男性の相談にも乗るハメになりました。。(もしかしてこっちがホントの目的なんじゃねーの?ww)

こちらの男性、、(仮にAさんとしておきます)
ここ2か月くらいで一気に物件を3つ購入したそうなんですが買った3つの物件全部で「埋まらない部屋」があるそうです。

「募集はやってるんですが、、全然埋まらないんですよ。なんででしょうね?」

Aさん、ワタクシに空室対策を質問したいそうなんですが・・・ワタクシもここでこのAさんに逆質問です。

「なんでこんなとこで物件買ったんですか?」(だって気になるじゃないですか)

物件A
北の大地のナマポ層が多そうなエリアの3点ユニットワンルーム物件4800マソ(表面12.5%)

物件B
北陸某所の車が無いとおそらく生きていけないだろうエリアの駐車場無し物件5600マソ(表面13%)

物件C
九州某所(カステラ発祥の地)の階段でしか上がれない軽鉄アパート4200マソ(表面16%)
 

このブログを読んでる方ならこれだけで埋まらない理由くらいわかるんじゃないかと思いますがこれを例の新中間省略売買にて融資をフカして購入してました。。。(しかも全部売契が二種類存在するタイプ。。。)

確認するまでもなく返済率も高そうなので今の状態だといきなり手出し現金発生、、です。

「今は融資実行時のお金が余ってるのでなんとかなってるんですが、そのお金もあと3か月くらいで尽きちゃうのでさすがにちょっと心配になって・・・」とワタクシのお客さんに相談してきたそうなんですが、

えーっと、、
この方にホントの事言っても大丈夫ですか?(末期がん患者にがん宣告する医師の気持ちがわかった気がします)

Aさんの表情を見れば「やっぱりこれって私、失敗しちゃってるんですよね?」って顔してましたのでワタクシに相談するまでも無く理解はしてるんじゃないかと思いますが、、これを見せられてワタクシ、フォローする上手な言葉がどうしても浮かんできません。(もはやフォローできる次元じゃない人のコンサルほど辛いものはありません)

ただでさえ価値の無い物件にフカして融資付けてますからこの状態で売り抜けるが出来ません。(買値で売っても抵当消せません)
また場所的にこの賃料では埋まらないので下げて募集するしかありませんが賃料を下げてしまえばたちまち手出し現金なのでそれも出来ません。
金利が高いので今の金融機関から別の金融機関に借り換えさせようにも違約金が掛かるので仮に出来ても違約金がありません。当然、現在は金利の値下げを認めていないので金利交渉も出来ません(借りて2か月で金利交渉なんてリスケと同じじゃんw)

昨日の昼間も似たような相談があったのですがこのAさんのは昨日の話より遥か上を行ってます。。(昨日の人ならまだなんとかなりそうでしたから)

いわゆる「買ったら最後、前に進むしか選択肢のない買い方」で業者からキレイにカタに嵌められちゃったこのAさん。

こうなればどうやって保有期間中を耐え抜くかを考える以外に道はありません。。(あー、、いやだな。。こんな相談。。。)

かと言ってこれだけ全国バラバラに物件が散らばってると実際に物件を見て判断するなんて時間的に無理ですから買った時の資料を見て判断するしかありません。(レントロール見てわかる話じゃないですけどねw)

「やっぱり買う時に家賃保証付けてもらえば良かったかな(良かねーよw)」と言ってる時点で業者の養分の資質は充分なのですが(家賃保証の原資はあなたの払った物件価格に含まれますから)取引のあるお客さんの友人じゃ必死に考えてあげないといけません。。(イヤだけどw)

FXで言うところのGBPJPY189Lで100枚(わかる人だけわかればいいですw)状態のこのAさんの相談。。







15万払ってくれたら真剣に考えることにしようかと。。。(だってこれタダで考えるってのはいくらなんでも、、、でしょw)


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追証発生なんじゃんw

COMMENT

毎月 15万円払ってくれるAさんを、メガ大家さんにするんですね♪

で、4.5%を タイボー金利まで下げてあげて感謝されてマットですねw
ステキですwwww

No title

なんていうか、その場でお経を唱えて差し上げればよかったんじゃないかと・・・

No title

ルーブルでやられますたw
現物(ロシア国債)なのにFX並みの値動き(TT)

No title

Aさん・・・
実は、三物件とも同日決済!
いゃ~ぁ、銀行って簡単に金貸してくれるんだよねw
と思っていたら、、、
あらら、入居付できない。リフォーム必要、追加で融資って流れですかね。
融資コンサルして融資額の〇〇%もらっちゃったら(黒笑)

えっ、これって既に某コンサルがやっている?
後出しジャンケンでも勝てばいいじゃん。。。。

損失補填方法

余剰金で株の信用取引金利より配当利回りの方が高い東証1部の株を信用枠いっぱい買って補填するとか・・・

No title

5日ww

・・・

買ったら最後

前に進むしか選択肢のない買い方.....。

 でもこういう方がわんさといるんでしょうね....。

 狼さんのところに連日こんな相談にこられる方がいるっていうんですから....。

 まさに以前の記事で書かれていたゴールドラッシュで儲かるのは採掘道具売っている道具屋だけで、金を掘りに行った人は素寒貧で野垂れ死に続出という史実を地で行っているような...。

ほほう

とすると、15万払えばまだ何とか成る余地を見出せそうな
ところではあると・・・(・∀・)
狼さんの腕の見せ所ですな。
向かい風度がハンパなさそうですが。^^;

No title

踏み込んだ勇気はすごいと思いますが、
購入後のことに付いて考えてなかったんですかね。
条件見れば、常識である程度想像できそうな気はしますが。。。

こんにちは。
不動産の失敗は不動産で取り返すべきですから、もう一件トドメでご購入頂くのは如何でしょうか?(p_-)

いたんですね

ホントにいるんですね、ただ利回りだけで気安く大金払う方って(;゚д゚)
それにしても、よく融資がおりたもんだ~。
アチキのメインバンク、単体でしか物件価値を見てくれません。
売買資料で表が5.5%で本店審査がなかなかおりません。
(実質はもう少し上ですし、現況とアチキんとこの実績も考慮してよ!と支社長には言いました。)他で融資はOKもらっているのでいいんですけどね(´`:)

No title


引退する高齢大家には、すてきな現金
プレゼントでした。
襤褸アパート、売れて安心してあの世に行ける。

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